【南京日报报道】

　　焦点一，“闲置物业全额付费”是否妥当

　　在前期的征求意见过程中，相当一部分业主对《江苏省物业服务收费管理办法》的第15条“闲置物业全额付费”提出异议。在昨天的省物价局组织召开的业主座谈会上，这一条

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款再度成为“听证”的一个焦点。

　　刚买下一套新房的市民王广华说，作为工薪阶层，贷款买一套住房已是“米尽蛋绝”，再要装修已无能为力。在我没有入住新房之前，既没有享受物管的服务，也没有消耗小区的设施。南京市以前规定“物业闲置超过6个月，按50％缴纳物管费”，我已经有想法了，这次规定“全额付费”就更让我想不通了。

　　一开始，市民王广华的观点得到了部分与会业主代表的赞同。但是，反对声很快便淹没了赞同声。多数代表认为：闲置物业的业主虽然没有享受物管的服务，但物管该付出的劳动已经付出，小区内的公用设施并不因为王先生没有入住就不发生费用，因此，闲置物业应当付费。

　　由此焦点深入下去，更多的代表把眼光瞄准了空关房背后的黑幕上。比如，若是没有“全额付费”的限制，炒房一族势必更加猖獗；同样，少数开发商为了牟取暴利，往往批量留下现房等到涨价后“待价而沽”，而将物管费用转嫁到入住业主头上这一条款，可以有效遏制这一现象。

　　焦点二，服务内容不该简单模糊

　　物业服务收费标准一旦敲定，“业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用或者物业服务资金”，但物业服务“偷工减料”却没有细化标准加以约束。为此，细化服务内容，便成了昨天“听证”的又一焦点。

　　《办法》虽然明确规定了物业服务支出的构成因素是：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用；物业管理区域的清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用，以及物业管理企业办公费用、固定资产折旧费用等内容。但代表们普遍认为：这些服务内容并不具体，极易造成服务不到位、光收钱不服务等问题。

　　代表们建议：在《办法》实施时，应当提供一份相对规范的服务细则合同，让业委会与物管企业共同协商签订。比如：公共楼道、门厅、电梯间、走廊的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁，多长时间必须清扫一次；小区配备保安的标准是多少，点到点的巡逻几分钟一次；保洁人员的配备标准以及工资标准等等。此外，必须完善罚则：对没有履行或未按标准履行承诺项目的物管企业，给予必要的惩处。

　　焦点三，物管亏损“猫腻”不少

　　眼下，“亏损”几乎成了物管企业的统一口径。对于这一现象，省物价局副局长周卫国认为，物管亏损的背后“猫腻”不少。除了少数开发商为了后期开发利益，有可能有意“亏损”外，其余的“亏损”急需打假，其中，借机偷逃税收的不在少数。

　　但遗憾的是，至今为止，我市没有一家业委会花得起高额的“审计费用”，清查过物管亏损背后的问题。倒是层出不穷的“怪事”不断在物管企业中冒出来：江南文枢院一个物管小经理的月薪是8000元；聚福园的物管企业，最近干脆花钱把小区的保洁、保安等职能承包了出去……

　　层出不穷的怪事在会上披露后，随即催生了业主代表这样一个想法：既然物管企业可以把自己承担的职能转包出去，那么业委会干脆甩开物管企业，自己聘请人员“自主管理”行不行呢？对此意见，省物价局副局长周卫国表示：将进行专题研究，在《办法》出台时给出最终答案。

　　焦点四，业委会维权“没人理”

　　《办法》（讨论第三稿）明确：物管企业经批准设置的经营性设施的收费，在扣除物业管理单位代办费用后，应当将收益的30％用于补贴物管公共服务费，收益的70％纳入维修基金。

　　可现实情况是：南京至今没有一家银行允许业委会开设账户。东方城业主委员会主任周琛介绍说，为了防止物管企业不负责任，东方城业委会要求物管企业在进驻小区之前，交纳一定量的“保证金”。谁知，业委会几个人跑“断”了腿，也没有一家银行同意业委会开设账户。依此类推，所谓的“经营性收入三七分成”，很可能在实际操作过程中成为一句空话。原因很简单：业委会没有账户，只能把钱存在物管企业手上，最终，物管企业一句“用完了”，谁也拿它没有办法。

　　与银行设立账户一样艰难的是业委会的维权。丹凤新寓的业委会主任马厚亮，为了弄清地下室的真正权属，带了盖有业委会大印的“介绍信”到一家档案馆查访。结果档案馆的工作人员劈头就是一句话“业委会是个什么东西，也要来查档案？”

　　到目前为止，全国、省、市各级物管条例，都没有对业主委员会的专业自治管理出台具体细化标准，造成了业委会维权艰难，为此，代表们呼吁：相关部门应当拿出实际行动来，帮助明显处于弱势的业主维权。　南京日报记者　张小川

　　(编辑　丹妮)