【金陵晚报报道】经过一个月公开征集意见，倍受关注的《江苏省物业服务收费管理办法》修改定稿预计将在下月初正式出台。昨天上午，省物价局就此公开征询业主代表意见。业主代表座谈会全盘借鉴价格听证会模式。在长达3个小时的激烈争辩中，从全市各类业主委员会中选出来的15名业主委员会主任，竞相发表了自己的看法。

　　闲置物业全额付费？

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　　作为工薪阶层，贷款买一套住房已是“米尽蛋绝”，再要装修实已无能为力。刚买下一套新房的市民王广华说，在我没有入住新房之前，既没有享受物管的服务，也没有消耗小区的设施。南京市以前规定“物业闲置超过6个月，按50％缴纳物管费”，我已经有想法了，这次规定“全额付费”就更让我想不通了。

　　在前期的征求意见过程中，相当一部分业主对《办法》的第15条“闲置物业全额付费”提出异议。昨天，这一条款再度成为座谈的一个焦点。一开始，市民王广华的观点得到了部分与会业主代表的赞同。但是，反对声很快便淹没了赞同声。多数代表认为：闲置物业的业主虽然没有享受物管的服务，但物管该付出的劳动已经付出，小区内的公用设施并不因为王先生的没有入住就不发生费用，因此，闲置物业应当付费。

　　随着座谈的深入，更多的代表把眼光瞄准了空关房背后的黑幕上。比如，若是没有“全额付费”的限制，炒房一族势必更加猖獗；同样，少数开发商为了牟取暴利，往往批量留下现房等到涨价后“待价而沽”，而将物管费用转嫁到入住业主头上，有了这一条款，也是对这一现象的有效遏制。

　　楼梯多久扫一次？

　　物业服务收费标准一旦敲定，“业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用或者物业服务资金”，但是，物业服务“偷工减料”却没有细化标准加以约束。为此，细化服务内容，便成了昨天“听证”的又一焦点。

　　在《江苏省物业服务收费管理办法》（讨论第三稿）中，虽然明确规定了物业服务支出的构成因素是：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用；物业管理区域的清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用，以及物业管理企业办公费用、固定资产折旧费用等内容，但代表们普遍认为：这些服务内容并不具体，极易造成服务不到位、光收钱不服务等问题。

　　代表们建议：在《办法》实施时，应当提供一份相对规范的服务细则合同，让业委会与物管企业共同协商签订。比如：公共楼道、门厅、电梯间、走廊的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁，多长时间必须清扫一次；小区配备保安的标准是多少，点到点的巡逻几分钟一次；保洁人员的配备标准以及工资标准等等。此外，必须完善罚则：对没有履行或未按标准履行承诺项目的物管企业，给予必要的惩处。

　　物管“亏损”多为偷逃税

　　眼下，“亏损”几乎成了物管企业的统一口径。对于这一现象，省物价局副局长周卫国认为，物管亏损的背后“猫腻”不少。除了少数开发商为了后期开发利益，有可能有意“亏损”外，其余的“亏损”急需打假，其中，借机偷逃税收的当不在少数。

　　但遗憾的是，至今为止，我市没有一家业委会花得起高额的“审计费用”，清查过物管亏损名声在外却又“乐此不疲”的真实缘由。倒是层出不穷的“怪事”不断在物管企业中冒出来：江南文枢院一个物管小经理的月薪是8000元；聚福园的物管企业，最近干脆花钱把小区的保洁、保安等职能承包了出去……

　　层出不穷的怪事，昨天在会上得到披露后，随即催生了业主代表这样一个想法：既然物管企业可以把自己承担的职能转包出去，那么业委会干脆甩开物管企业，自己聘请人员“自主管理”行不行呢？对此意见，省物价局副局长周卫国表示：将进行专题研究，在《办法》出台时给出最终答案。

　　业委会地位尴尬

　　《江苏省物业服务收费管理办法》（讨论第三稿）明确：物管企业经批准设置的经营性设施的收费，在扣除物业管理单位代办费用后，应当将收益的30％用于补贴物管公共服务费，收益的70％纳入维修基金。

　　可现实情况是：在南京，至今没有一家银行允许业委会开设账户。东方城业主委员会主任周琛介绍说，为了防止物管企业不负责任，东方城业委会要求物管企业在进驻小区之前，交纳一定量的“保证金”。谁知，业委会几个人跑“断”了腿，也没有一家银行同意业委会开设账户。依此类推，所谓的“经营性收入三七分成”，很可能在实际操作过程中成为一句空话。原因很简单：业委会没有账户，只能把钱存在物管企业手上，最终，物管企业一句“用完了”，谁也拿它没有办法。

　　与银行设立账户一样艰难的是业委会的维权。丹凤新寓的业委会主任马厚亮，为了弄清地下室的真正权属，带了盖有业委会大印的“介绍信”到一家档案馆查访。结果档案馆的工作人员劈头就是这样一句话：“业委会是个什么东西，也要来查档案？”

　　正是由于到目前为止，全国、省、市各级物管条例，都没有对业主委员会的专业自治管理出台具体细化标准，直接造成了业委会这一尴尬角色的维权艰难，为此，代表们呼吁：除了物价部门将要出台的《办法》，正在积极保护各方利益外，相关部门应当拿出实际行动来，帮助明显处于弱势的业主维权。

　　业主委员会“自主管理”

　　由于业主委员会只是个没有上级、没有下级、更没有钞票的尴尬“角色”，在维权过程中处境相当艰难。因此，所有与会的业主委员会主任们，为了维护自身的权益，大多有过与物管企业“抗争”的经历。因此，在代表们慷慨陈词过程中，座谈一度变成“物管黑幕大起底”自然在所难免。位于白下区解放南路尚书村78号的尚书公寓，因万园物业与业委会协商续签委托合同未果，万园物业突然撒腿走人，结果导致住在25层高楼上的住户，经历了3个月没有电梯的日子；为节省开支，虎啸花园开发商在建设过程中，把本该一次供水的自来水管道变成了二次供水，结果人为造成虎啸花园水价每吨高出全市水平0．40元，同时又将污水排放系统直接接进了金川河，造成虎啸花园业主成了南京市民指责的对象……

　　面对业主代表们抖露的物管重重“黑幕”和业主委员会维权的艰难，省物价局副局长周卫国当场表态称：《办法》将尽可能多地吸收业主代表意见。尤其是在鼓励业主通过竞争机制选择物管企业的同时，如何尝试业主委员会实行“自主管理”，《办法》将给出最终说法。金陵晚报记者　刘泱

　　(编辑　晨光)