今年4月北京市推出鼓励个人购买四合院的新政策以来，四合院交易明显活跃起来。但是记者昨日从有关部门获悉，目前实际成交的四合院只占登记待售院落的6%，成交比例与去年相比未见提高，这与鼓励购买四合院的新政策出台后出现的四合院交易买卖双方需求量明显增大的火爆局面不相符。为什么四合院交易供需两旺，实际成交量却是“雷声大雨点小”？有关部门负责人和代理四合院交易的几家房地产经纪公司负责人指出，最大的原因是买卖双方对成交价的期望值存在较大的差异。

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　　█北京还剩3000多座四合院被明确保护的有658座

　　四合院是老北京人世代居住、生活的场所，由北房，东、西厢房和南房四面屋子合围而成，是古老北京传统居住建筑的杰出作品，见证了古都北京绵延850年的演进历史。这种独具鲜明的民族特色和地域特征使得北京的四合院令许多中外人士垂青、向往。进入上世纪90年代，北京市进行了大规模的旧城改造，老城区内的四合院迅速减少。从2002年开始，北京市先后确定了40片历史文化区，重点对旧城内存留下来的胡同、四合院加以政策上的保护。目前北京仅剩300万平方米约3000多座四合院，被明确保护的院落有658座。

　　█取消购买者的身份“限制”新政策激活四合院交易

　　过去，北京市对四合院购买者的身份有着严格的限制，没有北京户口的外地人和外国人不允许购买北京的四合院。4月12日，北京市国土房管局、市地税局联合下发了《关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋的试行规定》，取消了对四合院购买者的身份“限制”，鼓励个人、企业购买旧城文保区四合院的新政策以及正在腾退当中的“文革”期间侵占的四合院。新政策规定不仅北京人、外地人、港澳台胞、外籍人士以及机关、企事业单位、社会组织均可购买四合院，并且购买者可以享受多项税费减免。如在翻建四合院时涉及到交纳行政事业性收费，四合院与经济适用房一样只需交50元；一般来说契税应占总房款的3%，而四合院只需交1.5%等等。同时，民生银行在京率先推出四合院交易按揭业务。

　　这些新政策使得4月以后北京四合院交易出现供需两旺的情形。据较早开始代理四合院交易的房地产中介公司北京万德成总经理井蕴娇介绍，从4月到8月近四个月的时间里，受理委托出售的四合院达30余套，同时登记购买四合院的客户多达200人，买卖双方的登记量均超过去年全年的登记总量。

　　买卖双方对成交价期望值有差异四合院交易“雷声大雨点小”

　　虽然北京的四合院自4月新政策公布以来出现了供需两旺，但是真正成交的并不多，从几家代理四合院交易的房屋中介公司的登记情况看，成交的大约只占待售的6%。出现这种情况的最大原因是买卖双方对成交价的期望值存在较大差异。

　　记者采访了演乐胡同一家四合院的主人，该四合院主人认为，四合院是独具北京地方特色的民居，体现了“天圆地方”的建筑理念和建筑风格，院落的布局，大门、影壁、垂花门的设计，建筑材料的选择等处处蕴含着中国历史悠久的文化思想及老北京的市井文化。并且，四合院多数位于北京旧城区域内，寸土寸金。这些特点使四合院无论如何都不应该比那些在城区新建的、价格卖到每平方米一两万的所谓“豪宅”大塔楼低；而从几个打算买四合院的买主处，记者了解到他们的想法是：北京的四合院大多年久失修，破损严重，购买后需要投入大量资金进行维修甚至翻建；此外，目前出售的四合院其价格与周边环境、内在价值并不能相符。

　　█买主担心院子将来会被拆迁到有关部门询问得到的回答也模棱两可

　　记者从北京市建设委员会有关部门了解到，目前已经成交的四合院，成交价多在每平方米7000元左右，不同地段价格略有浮动，最高的每平方米约为1万元，后海、什刹海一带价格更高一些。业内人士认为，四合院的价值是由其所处地段、院落的布局朝向、历史背景、周边环境等诸多因素决定的；地处历史文化保护区内，尤其是皇城保护范围内的四合院最为珍贵。买卖双方可请专业的评估机构进行评估。

　　此外，买方最担心院子被拆迁也是成交不旺的一大因素。据了解，购买方最担心的就是精挑细选后的院子将来被拆迁，到有关部门查询四合院所在地未来的规划、院子是否会被拆迁，得到的答复多是模棱两可的，或者不同的部门有不同的解释，这使得很多人想买却不敢买。对此，有关人士强调，内城占30片历史文化保护区中的四合院有特殊情况不会列入拆迁范围，买方可以放心购买。另外，目前许多四合院的产权是公有的，居住人只有使用权，且院落人口密集、私搭乱建严重，也影响交易。

　　作者：余美英