社区调查之五十--天通苑的“围城”

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　　之一·居住篇 □

　　睡城天通苑 凸现围城效应

　　社区简介

　　天通苑社区位于昌平区东南端，京北主干道立汤路贯穿社区。天通苑社区共分老苑、东苑、西苑、北苑(在建中)四 大居住区和规划中的配套设施集中区域——天通中苑。

　　作为北京市首批开发建设的19片经济适用住房项目之一，天通苑社区自1999年首度开盘至今始终是京城购房者 关注的焦点。天通苑社区总建筑面积约750万平方米，完全建成后入住人口超过15万。五年来，天通苑的高速发展已经超 越了普遍意义上的一个房地产项目，更折射出城市变迁、新兴超大规模社区建设中的种种典型现象。

　　就在上万排号者还为天通苑六期开盘而激动时，家住东二区的孙先生近日却把住了两年的房子交给中介代卖，搬回了 城里。对于住在这里上下班必须早出晚归的人们来说，天通苑这个超大规模的社区已从一个睡觉的地方，不知不觉变成了钱钟 书笔下的“围城”：外面的人想进来，里面的人想出去。

　　老住户

　　房子越盖越高

　　住得越发压抑

　　天通苑的房子已经盖了五期，从南向北、从东向西呈现出越盖越高、越盖越密的特点：最早盖好的老苑只有4栋塔楼 ；东苑三个分区内共有塔楼38栋，其中超过20层的为8栋；而西苑共有高层塔楼38栋，其余均为12层以上的板楼，其 中西二、西三两个分区内的21栋塔楼全部为30层以上。

　　住在西二区的业主胡先生排号时对规划并不了解：“当初只到天通苑老区和东苑转了一圈，看到大多数房子都是6层 的。没想到西苑的房子就再没有这样的了，无形中公摊面积和电梯维护等费用都增加了。”过高过密的楼房还给人以压抑的感 觉，甚至还会让人产生楼间距不够的错觉。远远看去，西三区两栋距离最近的32层塔楼仅隔五六米远，但经记者实地步测发 现楼间距在25米以上，符合法规要求。尽管楼越盖越高，人们感到无比压抑，但是天通苑六期开盘时依然有11000多人 排号待购。

　　配套设施的滞后使得目前的天通苑社区成为一个功能单一的“睡城”。对于多数上班族而言，住在天通苑就是找到了 一处卧室而已：每天早出晚归，与家的接触就是睡一宿觉。除了交通问题，在天通苑里教育、医疗、商业和文娱设施无一不缺 ，上学、上班、看病和购物都只能在社区外完成。这种生活状态让许多居民动了回城的念头。

　　老住户

　　有人无奈离开

　　只求住得舒坦

　　“十一”长假刚一结束，天通苑地区就又开始堵车。而搬回城里的孙先生一家却不再为堵车着急：比原来晚走45分 钟也不会迟到。

　　孙先生卖掉的房子是130平方米的三居室，现在在北三环沿线二次置业只买了60平米小两居的二手房。“要单纯 说住宅质量肯定是比天通苑差远了，可是考虑到孩子上学、购物医疗等因素，实际上我们的生活质量有保障、舒坦了。不说别 的，要是再住在那里我的工资就会因迟到被扣光的。”

　　越来越多的居民正在或即将付诸回城行动，他们意识到贷款买来的郊区大房子没有配套设施的支撑，生活质量未升反 降。而二手房房源增多，又吸引来一批买房人。

　　新住户

　　排号人渴望进来

　　性急人自封“准业主”

　　天通苑六期排号者张先生等了一年半了，六期亮相前每一次“就要开盘了”的假消息都会让他激动不已。他告诉记者 ，他已经总结了一整套和售楼小姐“猜谜”的经验，“每次给售楼处打电话，她们的语气、态度和措辞，我们这些排号的都会 拿到网上去分析讨论，当然大多数情况下是空欢喜一场”。

　　在业主论坛里，性急的排号者把自己封为“准业主”，“开盘”成了一个近乎神圣的字眼。在房子位置、楼层、朝向 和面积等一概不定的情况下最长等上四年，这份执著也许让人很难理解，但却折射出数以万计的市民对于在天通苑购房的渴望 。

　　新住户

　　大房子吸引购买力

　　社区缺陷被忽视

　　在采访中记者发现，“买到便宜的大房子”是天通苑最吸引人的地方。在京城经济适用房项目日益“高档化”的今天 ，大概只有天通苑等少数几个社区还保留着比较诱人的价格优势。

　　一位排号者给记者算了笔账：用在天通苑买100平方米新房的钱，在北五环附近就只够“缩水”买不足50平方米 的房子，这对于初次购房者来说无疑很有吸引力。另外，社区内青年夫妇购房后将父母接来同住的情况也比较普遍，可以用较 低投入实现“一步到位，三代同堂”。

　　对于配套设施缺失的问题，天通苑六期排号者赵先生认为，新兴大社区必然存在一些问题，但会随着社区发展逐渐改 善。由于看重了房价，不少人在最初选择天通苑时往往忽视了配套设施不完善的缺陷。

　　在天通苑大门内有一排房屋中介，门口一排展板上总价30万左右的房子可以随你挑，许多亟待解决住房问题的年轻 人就此实现了购房梦想。

　　对于在天通苑出现的“围城”效应，中国人民大学社会学系周孝正教授认为，在消费者购房过程中，信息不对称即缺 乏对房产项目的全面了解导致了盲目购房。购房者仅仅了解到价格这个单一信息，而无从得到与之对应的一系列负面信息，从 而造成人们对天通苑的楼房趋之若鹜，继而陷入“进去了就想出来”的窘境。而能否尽快改善配套设施，是政府执政水平的体 现。他同时认为，成立独立于区镇街道之外的管委会管理机构，肯定会对改变“围城”现状和社区环境的发展有所促进。

　　配套设施短缺困住天通苑

　　中国人民大学区域经济和城市管理研究所所长陈秀山教授则表示，天通苑的“围城”现象并不是个例，北京周边的新 兴社区普遍存在这一问题。在当今发达国家，“睡城”是一个区别于行政区、商务区、消费区的一个社区概念，但区内的配套 设施一样都不少，特别是学校和医疗机构。天通苑的功能规划虽然与国外“睡城”相类似，但没有充分考虑到国情，社区配套 设施严重短缺。

　　陈教授说，现在天通苑的“睡城”有两层含义：一是居民睡觉的地方；二是社区功能单一，缺乏活力。“这种形势就 迫使居民回流到功能更为完善的城区。目前当务之急就是有关部门落实规划，尽快还上当初配套设施方面所欠下的‘债’。” 文并摄/本报记者岳照宇