物管收费请您帮忙想办法

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　　新闻索引：长期以来，业主和管家意见总是难以统一，前者认为收费标准太高，服务不到位；后者认为标准太低，入不敷出。继国家和省之后，南京亦将重修物业管理收费办法。这次立法赋予百姓广泛的话语权，南京市物价局有关人士昨日向记者介绍了准备“动刀”的几项重点规定，并请广大市民提出自己的宝贵建议。快报开通热线，就是希望提供一个集思广益的平台，让市民和政府部门形成良性互动，尽量完善事关大众利益的物管收费办法。

　　现行的《南京市物业收费管理实施办法》是从2002年6月1日起执行的。据南京市物价局房地产价格处章雷科长介绍，正在酝酿的重点改革目标将密切结合办法实施两年多来的热点、难点问题，初步设想的改革方向有以下六个方面：设想一：并轨收费与拉大级差

　　制定收费标准的主要对象是实行政府指导价的普通住宅物管收费，目前对其中的公共性服务费实行“甲乙两类，五级定价”（具体标准详见表格）。章雷说，“初步设想在新的立法中取消甲乙类，实行并轨收费，同时保留五级收费模式，但要拉大浮动幅度，给物管公司和业主更多的自主决定空间。”

　　【业内观点】：南京市物业管理办公室主任谢云龙认为，服务等级和收费标准的脱节成为目前南京物业管理收费上最明显的硬伤。每3天巡查一次小区单元门、楼梯道路，这属于全国物管协会制定的3级服务标准中的二级，论收费只能对应选择5级收费中的三级，还要看是属于收费标准中的甲类还是乙类。普通市民根本无法将服务和收费标准便捷地对号入座，好比“菜单和菜价”不对应，是要重新定标准了。设想二：买车位者少交管理费

　　目前小区的停车管理费分为专用露天停车场、共用室内车库收取，同时又要受多层住宅、高层住宅两种不同性质影响，最低80元/辆/月，最高300元/辆/月，同时规定买车位者减半。由于私家车普及率越来越快，而且车位价格越来越高，所以新立法考虑向买车位者倾斜，不再笼统减半收取，而会制定一个具体标准，“这个标准肯定会比现在低。”

　　【业内观点】：在物业公司眼中，停车管理费中最应该取消的是目前南京市停车办对车位收费多达40%%的“管理费”。目前住宅小区内不对外经营的停车场已经可以不用其审批，但经营性停车场依然受其管理。领取带“P”字样的收费标牌时须缴费2000元，刷卡设备必须购买其指定的，2万元/套。这些“看不见”的费用成为物业公司的额外负担，向业主转嫁成本或降低服务也就不足为奇了。设想三：装修保证金该取消了

　　业主装修前，都得向物业公司交纳房屋装修保证金，现行规定是15元/平方米住宅最低800元/户，最高1500元/户。如果违反装修结构安全协议的，物管公司有权扣除装修保证金。对这项已经实施多年的规定，章雷说：“是应继续保留，还是应该取消，将是这次立法重点讨论的问题之一。”

　　【业内观点】南京市招商局物业管理公司工作人员告诉记者，一些业主拼着1000多元押金不要，大肆拆改房屋结构，然后以此为由拒缴物业管理费。要制止房屋私拆乱改，显然仍需研究其它行之有效的管理方式。设想四：空置房怎么合理收费

　　南京现行的办法规定，业主办理入住手续后长期（6个月以上）不入住的空置物业及入住后长期（6个月以上）不使用的空置物业，业主要按公共服务费标准的50%交纳空置物业管理费。而在不久前公布的《江苏省物业服务收费管理办法》中，这类空置物业要全额缴纳物业服务费，此举的初始目的是控制炒房，但遭来一片反对。届时南京对此将作如何调整？章雷表示，一来欢迎市民各抒己见，二来要看省里的办法正式实施后的规定。

　　【业内观点】一位家住江宁江南文枢院的业主告诉记者，实际上新房一旦装修就必须办理入住手续，交了的全额物管费即使不住也无法要回，这根本不合理。但物业公司却表示：保安巡逻时间、绿化维护等费用不会因部分业主不住而减少，因此物业公司要求全额收费也是有苦衷。设想五：水电费代收有待细化

　　现在供电、供水等部门都委托物管代收费用，但物管并不情愿，因为虽然各级办法均规定委托单位应向物管支付代办费（由双方约定），但实际上并不能落实，设想中这项规定将有所强化。

　　【业内观点】楼盘建设中，开发公司为了尽早接上施工用水，一般都是通过总表先用了再说。小区使用后，物管就不得不为业主分摊收缴水电费，总表的损耗分摊总是纠纷不断，而且一旦出现部分业主欠缴，整个小区就面临断水断电。希望在保障小区供水供电和如何合理分摊上做出细化规定。设想六：进一步明确分摊费用

　　现行物业的电梯、水泵、中央空调等公共设施运行的电费及公共照明等其他公共水电费纳入代收代交费用，物管应单独列账，按实际支出费用和约定方式公开合理分摊。具体分摊方式除价格主管部门另有规定外，由业主或业委会与物管协商确定。绿化用水、监控设施用电及物管办公的水电费用不得向业主分摊。由于在实际运作过程中还存在很多矛盾，所以还将予以重点讨论。

　　【业内观点】一些全国知名的物管公司告诉记者，目前有些小区以高绿化率、水景为卖点、还有的配备游泳池等高档设施，目前这些费用不分摊，全在物管费里支出，他们都不敢接这样的小区。友情提醒

　　广大读者除了可以在今天上午9点~11点拨打快报热线84783616与章雷科长交流外，还可以采用下列途径发表对物业管理的看法：电子邮件：zcpzcp@vip.sohu.net传真：84783504（请注明“郑春平收”）

　　作者：快报记者 郑春平 孙洁