广告称小区背山面水 出行有免费班车 房子买了承诺没兑现
律师提示：广告是否与合同具备同等效力，关键看是否对购房产生重大影响
近日，律师热线接连接到有关售楼广告纠纷的来电，询问开发商在广告中的承诺是否具有法律效力？
张先生称，“我因看到某房地产公司的售楼广告，而与其签订了购买商品房的合同。入住后发现，房屋与广告中所述
的‘背山面水’根本不相符合。”
周先生称，“我和太太1999年买了套住房，当时开发商在广告中写着小区住户可以免费坐班车，但与开发商签订
的购房合同中未写明坐班车的具体事宜。从2003年8月开始，物业突然宣布：每家只限一人享受免费班车服务。物业称，
免费班车服务是开发商的承诺，其有权不履行开发商的承诺。请问物业的说法正确吗？”
不履行广告中重要内容消费者可解除合同
据了解，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(简称“解释”)已于200
3年6月1日起开始实施。该解释第3条规定，“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确
定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为
合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
大地律师事务所梁人华律师在接受记者采访时认为， “背山面水”、“免费坐班车”虽然没有写进合同，但对商品
房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，因此，对开发商具有法律约束力。张先生和周先生可通过法律程序与开发
商解除购房合同。不过由于《商品房买卖合同》是业主与开发商签订的，合同的约束力只能产生于业主与开发商之间。所以，
对于周先生来说，在其免费坐班车的权利受到侵犯之日起两年内，有权告开发商违约，而不是物业。梁律师同时提示，最高法
院的司法解释并没有就什么是对合同产生重大影响的内容作出规定，在实践中主要依赖于法官的认定。
哪些诉讼适用“解释”？
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行(1995年1月1日起施行)后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件
，“解释”公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用该“解释”；在“解释”公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照
审判监督程序决定再审的，不适用“解释”。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关
于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解释〉》。
文/实习生哈建伟黄莹
