读者点题：暂定房价能否再加价(图)

http://www.sina.com.cn 2004年10月20日15:13 金羊网-羊城晚报

　　本报记者　胡军　实习生　尹辉

　　珠海读者王先生最近遇到了一桩窝心事。

　　去年7月，他看中一套临海高层楼盘，之后，与开发商签订了一份意向书，暂定每平方米房价3800元。今年6月，在换签统一制式合同时，开发商告诉他：房子涨价了，要买就按5200元来算！

　　王先生认为，你说的价格是每平方米3800元，又不是每平方米3800起，对方单方涨价这是背信弃义！开发商说，提高价格又不是强买强卖，你嫌贵，可以不签不买，不算违约！

　　意向书具有法律效力

　　在房地产市场，有的开发商和购房者会在换签统一制式合同前签订一份意向书，里面会涉及销售价格等等。

　　这种意向书是“预约合同”还是“购房合同”？效力如何？

　　广东某律师事务所廖律师认为，对这种“意向书”，可以认为是购房预约合同与销售合同的混合体。按我国《合同法》的法律精神，凡符合买卖合同成立的要素和条件的，就不可否定其中买卖合同的性质。双方签订意向书，既有在未来时间里要签订统一制式合同的约定，又有关于价格等实体权利义务的约定。这些约定基本符合了买卖合同成立的构成要件，应当具有法律效力。

　　退还本息能否了事？

　　在交涉中，开发商告诉王先生三个“理由”：首先，我们签的只是意向，不是购房合同。这只是购买商品房的机会，而没有其他意思。其次，这个价格也只是意向性的，不是确定的销售价格。另外，我是提高价格又不是强买强卖，你嫌价格高了，可以放弃签合同的权利，可以不签，不算你违约！还会将所缴的钱如数退还，甚至可以计上利息！

　　王先生很气愤：开发商这种做法，是否代表着公平呢？

　　廖律师说，对王先生来说，如果最终没有签合同，他已经失去了时间，失去了机会，失去了在原来条件下“选择”的可能，这不是开发商奉还本息可以补偿的！

　　“暂”字弹性有多大？

　　在这份意向书上，每平方米3800元的价格条款前，约定为“暂”定价。开发商说：所谓价格暂定，也就是价格没有定；既然没有定，当然就可以重新约定，也谈不上涨价之说！

　　“暂定价”究竟是否存在法律约束力？廖律师告诉记者，对这个问题，我国法律尚未专门作出解释。虽说“暂定价”不是确定价，但“暂定”也不是毫无约束力，否则，当初就无必要载明“暂定价”三个字了。一般来说，开发商有权利在暂定价基础上，在合理幅度内调整价格。他还举例说，在签正式合同时，房屋面积也是“暂”定的，最后是以实测为准，但法律规定，上下变化不得超过3%，多了，购房者可拒付，少了，可要求双倍赔偿或解除合同。既然“暂定”面积都有约束力，又何况房产的价格呢？

图片：买房子对很多家庭来说是一件大事（图文无关）魏辉/摄

　　若不受制约就该提醒

　　王先生说，当初看中的就是这里的地段和颇具吸引力的价格，他为此还放弃了其他的楼盘。他不禁问：既然开发商现在不承认意向价格，当初与我作价格约定干吗？这不是用“价格”诱惑我买房吗？

　　廖律师认为，按《合同法》第39条的规定：采用格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。如果最终销售价不受意向书中价格条款制约，那么开发商就应该特别提醒订房人。

　　作为单纯预约性的意向书，本不必要约定具体价格。如果在换签买卖合同时，又否认价格条款的效力，有违诚信原则。

　　廖律师提醒，购买商品房要求必须使用统一制式的合同文本，本意是最大限度维护消费者的合法权益，而不能成为开发商违背诚信的借口，只要没有其他法定无效事由，暂定价格应当承认它的绝对法律约束力与相对法律约束力。

　　（金陵／编制）