二手房交易量将超过一手房

　　“预计2005年二手房交易量延续2004年下半年的态势，交易量将超过一手房,整体价格可能有10%左右涨幅,其中，自住型买家比例将进一步提高”。这是上海中原总经理谭百强在昨天举行的二手房趋势高峰论坛上透露的。

　　上海二手房交易量已连续三年快速增长，目前上海存量住宅总数达2.7亿平方米，加上每年新增住宅面积约2000万平方米，市场可供选择的二手房源不断增加。昨天，在由市房产 经济人协会与《新闻晨报》联合主办的峰会上，与会专家达成了这样的共识。

　　二手房贷将成按揭主流

　　二手房所购房屋全部为现房，贷款商可以避免烂尾楼,且用不着投入开发贷款，银行风险相应减少，而盈利相对稳定,所以今后银行个人二手房贷款将成为按揭贷款的主流。论坛上，建设银行金融业务部胡金华经理这样透露。

　　截至今年九月底，本市个人贷款规模已达到2600多亿元。其中银行按揭贷款规模2290亿元，其中，按揭贷款结构上二手房贷款比重明显增加，不过银行也加强了二手房贷款的审贷标准。胡金华特别提醒市民办二手房贷款要选好中介公司。因为二手房贷款资金许多不是到个人账户上的，而是通过中介公司账户上走的。现在中介公司规模比较大一点的在五百万元以上，大多数只是一百万元，一百万元各项业务都能做，连使用权交换都可以做，但现金流量却达到几千个亿，去年就发生了这样一个公司卷走资金的事件，这样对买家风险也是比较大的。

　　投机客由30%降至10

　　%近来，市民买二手房消费行为发生明显变化。

　　据中原分析，目前二手房客户购房由投资用途开始转向自住用途，目的也由短期投机转向中长期投资。预计2005年短期投机性客户将由2003年的30%降低到10%左右。

　　外来买家中，除了温州人外，今年香港、韩国及海外购房者也增大了物业投资量，尤其是韩国客户对高品质物业尤为关注。

　　具体楼盘上，景观房、特别房行情走俏。景观楼盘，如陆家嘴滨江区域的“世茂滨江”、世纪公园板块的“联洋社区”、虹口北外滩板块的“新外滩花园”等由于其房源的稀缺性、业主的惜卖性，在二手市场中始终是个热点；特别房，如闵行的“柏林春天”设计为内庭式空中花园，浦东的“浦东世纪花园”房型窗台为落地玻璃，且南北皆朝世纪公园，为双景观楼盘；静安的“中凯城市之光”其中一种房型为60平方米的复式等，也是二手市场中颇具吸引力的楼盘。

　　买二手房将先找律师

　　对于市民的交易方式，上房销售朱旭东副总裁预测，买二手房先找律师的风气会逐渐形成。

　　房价越来越高了，当房价高到一定程度的时候，市民会首先考虑交易安全性。以前房价很低，市民对二手房交易找律师谈没有这个概念，随着房价不断推高，律师费成本在整个交易里的比重越来越小，市民保护自己的意识会越来越强。

　　在香港，所有中介商只承担一个居间介绍的义务，其交易行为是通过律师事务所来完成的，也就是说上家和下家之间有中介公司，他是负责信息的提供跟居间的介绍，律师事务所是完成权益的转换。还有一家是金融公司，提供金融服务支持，所以整个二手房交易模式未来会分成三个环节来考虑。作者:晚报记者刘因