“明码标价”能否终结“收费难”

　　物业收费“卡”在哪儿：

　　不透明不合理

　　哈尔滨市房产住宅局物业管理处前不久的一项调查统计显示，我市各小区物业收费率仅能达到60%，90%以上的物业公司处于亏损状态。

　　记者在采访中了解到，我省一些大中城市的情况与此类似。现在的物业收费已是举步维艰，很多物业公司经过多次催要，今年上半年的物业费至今还有一半没收上来。据了解，齐齐哈尔、佳木斯、牡丹江等城市有相当一部分居民小区的物业费收费率达不到60%。

　　记者在市消费者协会了解到，关于物业服务方面的投诉大多集中在收费上。开发区居民王某反映，自己所居住的小区物业费每月每平方米高达2.2元，但小区门口没门卫，楼道卫生没人管，是典型的收费高，服务差。开发区居民刘某某反映，他在入住时被强迫交纳了一年的物业费，否则就拿不到新房钥匙。但他在交钱时，还不知道物业服务的标准，甚至不知道是哪家物业公司在为他服务。

　　物业收费，为什么难？难在哪儿？

　　一位管理部门的负责同志告诉记者，“难”的原因很多，比如不少业主因为开发商不履行售房时的承诺，入住后很多问题迟迟得不到解决，便以拒交物业费来对抗；再比如，有些业主尚未树立物业服务有偿消费观念，有些经济困难家庭确实难以支付物业费。他直言，业主拒绝交费的根本原因是不少物业公司的收费不透明，不合理，乱收费，高收费，服务与收费价值不符。

　　及时雨般的《规定》：提高收费透明度

　　面对业主的拒绝交费，物业公司满肚子苦水。我市某物业公司的经理告诉记者说，一个物业公司要维持小区的正常运转，除了人员开支、消耗外，还有保安的上岗培训费，采暖、电梯、水泵等一些设备的日常维护、保养支付等等，这些都是业主看不见的支出。

　　或许，就是因为这些业主“看不见的支出”引发了“不交费”的矛盾。长期以来，物业公司收费后大都不进行公示，业主只知道按期交纳物业费，至于交了之后能享受什么物业服务、应该交纳多少、物业费被用在了哪些方面，完全不了解。如果业主与物业公司发生纠纷，要么是业主拒绝交纳物业费，要么是物业公司强行断水断电。有关业内人士分析认为，目前物业管理中各类矛盾和纠纷的产生，大多与相关信息不公开、不透明有关。

　　正是为了解决业主与物业公司愈演愈烈的矛盾，国家发改委会同建设部制定了《物业服务收费明码标价规定》(以下简称《规定》)。10月1日，该《规定》正式实施。

　　根据这个《规定》，从10月1日起，所有住宅小区，物业管理收费将开始明码标价。《规定》要求：物业管理企业可采取公示栏、收费清单、多媒体终端查询等方式实行明码标价。应标明服务内容、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据等。委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的，也应当按照规定的内容和方式明码标价。

　　未雨绸缪的选择：签订物业管理合同

　　业主也好，物业公司也好，谁愿意整天因为物业费交不交的问题吵吵闹闹呢？黑龙江博奥律师事务所主任律师王凯认为，解决纠纷最直接的办法莫过于签订一份详尽的物业管理合同。业主在与物业管理公司签订物业管理合同时，首先要明确房地产商聘请从事前期物业服务的公司，应是不低于哪个级别资质的物业管理企业；其次明确物业服务费收取的时间，是先服务后收费，还是先收费后服务，明确购房人签署收房单领取钥匙后开始缴纳物业服务费。另外，业主可以要求物业管理企业按年、半年、季或月收取物业费，并不一定非要按照物业公司要求的一次性交纳一年甚至数年的物业费。在合同中最好写明是否包括小区内公开区域消耗的水电费，是否包括社区红外线防盗系统、公共出入口电视监控系统、楼内公共区域烟感报警系统、远程查表系统等等各种智能设施使用的费用。

　　对于物业公司的收费标准、责任范围等，业主心知肚明，便会更好地维护自己的合法权益；物业公司也该趁此机会将各项费用标准明示，避免纠葛，给自己的工作增加保险系数。

　　据国家发展和改革委员会最新统计，由于物业管理企业违反规定乱收费，以及物业服务收费项目和标准不透明导致的群众投诉，一直位居各类价格举报问题的第三位。根据发改委对近3年来全国价格举报电话受理举报情况的统计，物业服务乱收费主要有3种表现形式：自立项目乱收费，如以装修押金、水电安装费、“自来水二次加压费”等名义随意收费；超过规定标准收费；只收费不服务或少服务。