上海市住宅物业管理规定昨起正式施行业主有权监督业委会工作

　　    文/本报记者顾一琼

　　    昨天起，《上海市住宅物业管理规定》正式施行。记者从上周日市人大常委会举行的“释法”讲座上获悉，市民最关心的还是有关业主大会及业主委员会的一系列话题。

　　    焦点一该由谁来组织筹备业主大会

　　    现场问题：63岁的肖树森一早就从浦东北蔡赶到上图听讲座，他说：“这样的机会可不多，小区居民推选我来好好学习学习。”事实上，肖树森还肩负着“传达信息”的重任。他告诉记者，他 居住的加东小区共有100多户居民，今年二三月份，小区内的多户居民提议召开业主大会，并筹建业主委员会。但因业主们对相关的法规和程序都不了解，因此没了方向，迟迟未能建成。

　　    相关规定：新法规中第七条明确规定，一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。

　　    专家建议：肖树森所在小区的业主们应向区（县）房地产管理部门提出成立业主大会的书面报告。而颇具“上海特色”的做法是：由区（县）房地产管理部门和街道办事处共同组织业主推荐产生业主大会筹备组。

　　    焦点二部分业主缺席情况下业主大会该如何作决定

　　    现场问题：40多岁的陈先生是某小区业主之一。据他说，半年前小区业主大会以民主投票的方式解聘了原先的物业管理公司，如今要选聘新的物业管理公司却发现新问题——小区内已有10％的业主常住国外，另有10％的业主已将房屋出租他人。在无法联系到这20％的业主的情况下，如何进行投票，其结果是否合法有效。

　　    相关规定：新法规中第十一条明确，业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

　　    专家建议：陈先生所在小区的业主委员会应尽量联系全体业主共同参与，对一些无法到达现场的业主也要明确知道其态度。但目前，小区内持投票权的常住业主占80％，可举行试投票，若赞成票数已超过持投票权的全体业主的三分之二，则完全可作出合法决定。

　　    焦点三谁来监督业主委员会

　　    现场问题：来自卢湾五里桥街道的陈伟堂老先生戴着老花镜告诉记者，自己居住的小区里刚成立业主委员会。虽说业主委员会是代表业主大会甚至全体业主的利益，可是作为普通业主是否能有效监督业主委员会的工作呢？老人对此表示担心。

　　    相关规定：《国务院物业管理条例》中第十六条指出，业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。此外，也规定业主具有监督业主委员会工作的权利。新法规则进一步明确：业主大会可决定业主委员会的工作经费，撤销业主小组不适当的决定。

　　    专家建议：陈伟堂老人应向小区内业主传达业主大会的新增职责，只要每位业主都抱着高度负责的态度，业主大会就能很好地行使起自身职责，就能对业主委员会的工作、经费等施行切实有效的监督。