旧物业 没有理由不撤离

　　恋日嘉园业主选择的新物业公司进驻受阻 旧物业保安仍然值班 律师认为——

　　前言

　　业主找到新物业又有什么用呢？老物业不走，新物业当然不能来“管家”。11月2日，当“恋日嘉园”一期业主委 员会主任王澍才带着几十位业主迎接新请来的物业管理公司时 ，他怎么也没料到，在接下来的两个小时里，迎来的是新旧物业 保安的对峙局面，最终以新物业的无奈撤退而暂告结束。

　　新老物业如何进行交接，新物业选举出后，老物业该何时撤离，一旦新物业公司进驻面临难题时，该如何解决？经历 了这场风波后，王澍才深深体会到，“业主炒物业远不是一个口号那么简单。”

　　现场回放

　　新物业进驻恋日嘉园受阻

　　11月2日上午9时，“恋日嘉园”一期物业管理委员会主任王澍才与北京市公证处的工作人员，一同将“终止物业 管理服务”的通知书送到原物业管理公司华野家园物业公司的办公室。对于这份通知书，华野公司的经理表示“不签字，只有 小区办发的通知才接受。”新旧物业公司的法律交接陷入僵局。

　　当代物业管理有限公司170名保安准备进入小区，但被华野物业公司的40名保安挡在门口，两支队伍面对面站着 ，形成僵局。

　　为防止局面失控，上午11时半左右，当代物业管理有限公司的保安逐渐撤离。

　　最新进展

　　值班保安仍是旧物业的

　　昨日，记者采访“恋日嘉园”一期小区时发现，值班保安还隶属于华野公司。对此，当代物业管理有限公司市场部负 责人吴先生表示：“我们不会强行进入小区，我们将作为业主委员会顾问，从程序上帮助他们处理与原物业公司的关系。”

　　物业管理委员会王主任对记者说：“现在看来业主与华野物业协商解决的可能性不大，我们将用法律手段解决此事。 ”与此同时，华野物业管理公司也发出声明，称“将在适当的时候以合法有效的方式维护本公司及广大业主的利益。”

　　矛盾焦点

　　旧物业是否有权不走

　　原物业公司坚持不肯退出，业主委员会始料不及。汉卓律师事务所秦兵律师说，按照物业管理条例的规定，程序合法 的业主大会决议即具有法律效力，原物业公司应该执行。如果物业公司对这个决议不服，可以在退出后再行起诉解决。

　　但我国目前法律没有规定不执行业主大会决议应承担何种责任，这给实际操作留下了隐患。对于华野物业提出的要小 区办下发通知方离开，秦律师表示“法律上没有这个强制性要求。”

　　矛盾焦点

　　小区办为何不发通知

　　对于物业管理委员会主任王澍才拿出的“终止物业管理服务”的通知书，华野公司的经理表示“不会签字，只有小区 办发的通知公司才接受。”

　　而王主任认为，这份通知是业主大会经过2/3以上业主同意形成的，符合法律规定，物业公司理应接受。

　　对此，记者采访了汉卓律师事务所秦兵律师，秦律师说：“法律没有强制性要求更换物业公司必须小区办下发指令性 文件，小区办在业主与物业公司的契约关系中是中立身份，不需要做出此类通知。”

　　物业管委会

　　希望通过诉讼解决

　　“我们当初没有料到这样的局面。”王澍才主任无奈地说。尽管如此，对于华野公司提出的拒绝理由他仍犀利地反驳 。

　　“华野指责我们以邀标方式选择新物业公司，但市国土房管局新办公楼物业管理招投标就是以邀标方式进行的，这可 是范例呀。”王主任拿着一本《通向市场化之路——物业管理招投标范例》的书一字一顿地说。

　　对峙事件之后，这位物业管理委员会的主任陷入了更大的被动。一方面，华野公司没有退出小区的物业管理，王主任 觉得无法向广大业主交代；另一方面，由于物业管理委员会已经与当代物业订立了合同，他更面临着违约的尴尬。“现在只能 寄希望于诉讼解决，我觉得与华野公司协商解决的可能性很小。”

　　新物业

　　只能静观其变\在决定参加“恋日嘉园”物业招标活动之初，当代物业管理有限公司只是把更换物业公司当作一种正 常的市场竞争来看待。

　　为了参加投标，当代物业公司耗费了大量时间和精力来收集资料制作投标书，然而现在，“最终能否进入小区我们只 能静观其变。人力和资金的投入对我们虽然也有损失，但我觉得损失最大的还是业主。”当代物业管理有限公司吴先生说。

　　业主

　　希望得到小区办的帮助

　　也许“恋日嘉园业主委员会”不是第一个“吃螃蟹”的，但他们确实是实施“业主炒物业鱿鱼”这个物业管理条例规 定的先驱。

　　王主任曾说：“最困难的不是与物业公司对抗，而是无助。我们特别希望居住小区物业管理办公室给我们足够的指导 ，能给我们传达新的政策法规、转制业主委员会需要的材料和程序。但至今业主都对此感到失望。”

　　律师点评

　　物业立法质量低

　　记者采访了对物业法律法规很有见地的汉卓律师事务所秦兵律师。恋日嘉园这个事件反映了很多问题。首先，更换物 业公司绝不仅仅是手续交接问题，这其中牵扯着复杂的经济利益，因此无论是业主还是物业公司都应做细致的准备，建立各种 情况的预案。

　　其次，这件事反映出我国目前物业立法质量比较低。物业法规对于新旧物业公司交接的程序、时间等细节没有规定， 对于不交接的责任也没有规定。按照当前的法律，业主与两个物业公司三者之间可能存在多个违约关系，但结果却都是业主受 到损失。

　　文／本报记者袁婷