央行加息：今后贷款买房成本增加2％

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　　2004/11/06 星期六 01:20

央行加息：今后贷款买房成本增加2％

自中国人民银行决定从2004年10月29日宣布加息起，这些天来，北京地产界的方方面面对于加息的讨论热火朝天，讨论的热点焦点，主要集中在此次加息将会对经济产生何种影响。加 息对经济会产生影响，这是不言而喻的。但具体如何呢？日前记者采访了有关人士。

　　加息幅度不大却影响深远

　　建行北京分行的一位负责人对记者表示，此次加息主要内容是上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。由于幅度较小，其对经济所产生的直接影响较为有限。因此，从某个角度说，本次加息对市场的警示作用大于其作为经济杠杆的调节作用。

　　距10月29日最近的上一次央行调整存贷率是在2002年2月，当时央行将“1年期人民币存款利率下调至1.98％（含利息税），1年期人民币贷款利率下调至5.31％”。也就是说，截止到今年的10月28日，自1995年7月以来，央行已经有9年没有上调过贷款利率，而自1993年11月以来近11年没有上调过存款利率。

　　具体来看：个人住房公积金贷款利率5年（含）以下从3.60％提高到3.78％，5年以上从4.05％提高到4.23％；商业银行自营性个人住房贷款即通常说的“商贷”，5年（含）以下的利率从4.77％提高到4.95％，5年以上利率从5.04％提高到5.31％。

　　此次央行还同时调整了个人住房公积金贷款利率和个人商业住房贷款利率。其中，个人住房公积金贷款利率上调了0.18％；而5年（含）以下个人住房商业贷款利率上调了0.18％，5年以上个人住房贷款利率上调了0.27％。对于用按揭方式买房的市民来说，加息就意味着以后要多掏腰包支付月供了。

　　此前，商业住房贷款利率1－5年（含）为4.77％，5年以上为5.04％。加息后则分别为5.04％、5.31％。0.27％的利息升幅，将使购房者1万元的贷款额每月供款约多交1.5元。以购房贷款40万元为例，以按揭期限20年计算，每月供房款将增加60.13元，每年供房款增加721.56元，20年住房贷款总额共增加14431.2元。

　　在经过计算后他告诉记者，央行的此次加息意味着今后贷款买房的购房人购房成本将增加2％。

　　同时他表示，尽管加息幅度较小但影响深远，说明我国的宏观调控手段已由经济的、法律的手段转向市场手段。

　　他介绍说，我国的宏观调控实际上从去年就开始了，其标志性的起点就是去年央行关于加强房地产行业管理的文件，但被人们忽视了。去年以来，在经济高速发展的同时，固定资产增长过猛，2003年增长26.7％，今年一季度增长43.1％。使得信贷规模增长幅度过快，并加剧了煤、电、油的紧张，拉动了基础产品价格的上涨。在此情况下，不进行主动的宏观调控，经济本身也会出现调控，但这样损失会更大。因此，从今年4月份开始，我国实行了以“管住土地、管紧信贷”为主要政策线索的宏观调控，在当时的市场环境下有其必然性，同时也具有见效快的优点。但是，这种带有明显的行政色彩的调控手段并没有根除导致经济过热的体制性缺陷。今年前三季度投资按年增幅依然达到27.7％，投资快速增长的格局并没得到根本性的改变。

　　鉴于利率对宏观经济的传导作用主要体现在投资领域，此外，利率政策有利于宏观调控所取得的成果的巩固，因此，在行政手段缺乏最大效率的前提下，央行这次采取了加息政策，通过市场化手段来达到宏观调控的目的。

　　他认为加息的一个明显的好处就是可以抑制企业的盲目投资扩张。在过去的一年多里，我国连续10个月都是负利率，贷款利率接近于零。这样长时间的低利率政策导致了企业投资扩张的低成本，加速了企业的扩张意识，企业会采取各种渠道进行融资，这其中也包含了向众多商业银行的贷款，这从我国今年年初固定资产投资过猛的数据中就可看出。提高贷款利率后，这种情况将得到明显的改善，主要原因就是它加大了企业投资扩张的成本。同时可以限制大量的贷款进入地方政府的各种项目中。这些年来我国投资过热，各地方政府应该是负有一定责任的。形象工程、领导工程、地方性大项目一拥而上。而这些项目的资金大都是来自银行贷款。现在利率提高了，这些项目中的一部分就可能停工，并可能产生连锁反应，降低固定资产投资规模。因此，可以说这次加息是今年宏观调控措施的一种延续。从长期看，它提高了信贷资本价格，从而有益于抑制盲目的投资过热，有利于宏观经济整体的健康发展。

　　这位人士说加息对银行的好处也是明显的：有利于资金回流银行，近年来，由于负利率的出现，银行储蓄增长幅度大幅下降，使银行经营出现了前所未有的困难。当然，这次在存款利率上，央行给了各银行更大的权利。这方面的好处一是有利于完善货币政策传导的微观机制，金融机构参照中央银行基准利率掌握一定的存款利率浮动权，是货币政策顺畅传导的条件之一。其次是有利于金融机构按照资本充足率要求进行主动负债管理和自主定价，提高金融机构的竞争力，防范金融风险。允许金融机构下浮存款利率，一方面可以主动进行负债管理，另一方面可以约束其资产过度膨胀，增强抗风险能力，提高资本充足率。但是，目前银行间的竞争很激烈，估计各银行有这个权利也不敢轻易使用，因为怕储蓄资金外流。另外，这次加息也增加了人们对利率的更多预期，加上近期股市不好，其他投资渠道又不多，而且居民认为资金存银行还是最保险，银行的储蓄将加大。

　　地产商：效果还有待逐步展现

　　业界大鳄潘石屹日前表示，央行正式公布了提高基准利率0.27个百分点的决定，这似乎给那些主张升息来遏制房价的人以很大的支持。其实，只要仔细研读一下央行的公告，就可以看到，央行作出的升息决定不外是为了达到以下几个目的：第一，巩固此次宏观调控的成果；第二，提高利率市场化的程度；第三，通过提高利率市场化的程度来为下一步取消信贷行政性控制创造必要的市场条件；第四，通过扩大存贷款利差，因为公告规定存款利率可以下浮，来改善商业银行的盈利状况。所以，从央行此次微幅调整基准利率的目的来看，它所要针对的目标显然不是房产市场的价格，而是在于完成宏观调控逐渐从行政（政府）这只“有形的手”转向市场这只“无形的手”之变革。所以借鉴国际经验，中国的房价是不能通过大幅升息、紧缩银根来加以控制的，而是应当通过有效地改善供求关系来保持房价的稳定和房地产业的健康发展。

　　他表示：首先，这次加息是市场的手段，用市场的手段调控经济，要比用行政的手段，计划经济的手段要好得多。几十年的实践证明，要用市场经济的手段去管理经济，人们就会吃饱饭，穿好衣服，住好房子。要用行政命令，计划经济的手段去管理经济，人们就吃不好饭，穿不好衣服，住不上好房子。

　　其次，这次加息实际上地产界等了很久，原以为在几个月前就会加息。最近一段时间加息的声音越来越小了，所以当日前看到这个加息的消息的时候，多少还是有点突然。

　　再次，央行的加息会抑制房地产的需求，抑制过去几个月房地产价格上升过快，但这种抑制作用到底有多大还要看一看。加息是抑制了需求，但还有许多政策是在减少供应量，最后房价是涨是跌还是取决于供应量减少的多还是需求量减少的多。

　　最后，客户的还款额随着这次利息的提高是增加了，但增加的幅度不是很大，对房地产发展商的开发成本就看这个房地产发展商负债的比例是高还是低，对负债比例高的房地产发展商，这次造成的影响相对来讲大一些，对负债比较低的房地产发展商，没有负债的发展商，影响就会少，甚至没有。

　　今典集团董事长张宝全也表示：加息在客观上可能使房产的消费产生滞后现象，但是对房产的价格变动影响不大。房产的价格主要受需求关系影响，可能在一个时期会有暂时的涨价或降价，但总的来说房价会保持在一个合理的范围。

　　中原物业市场研究部经理徐成峰则表示有些开发商将减少盈利，他说：“尽管加息对已贷款买房人影响不大，但是如果有提前还贷能力的提前还贷毕竟可以少付一些钱。而对于部分实力欠缺的开发商来说，财务成本增加可能迫使他们考虑加快项目开发的周转期，有可能出现居民购买力下降引起的价格下跌会使得企业减少盈利，这反而使购房者有了更多选择的机会。”

　　他表示，对于一直被融资难问题困扰的中国民营企业来说，加息带给他们的是好坏兼有：那些贷款大户们发现绷得紧紧的资金链断裂的危险更近了，而银行贷款利率上浮限制的取消则让那些业绩和前景不错却长期贷款无门的民营企业有了新的希望。

　　仲量联行有关负责人认为小借款人贷款额度可能增加：“利率上浮给住宅领域带来的影响主要是在心理方面，可能会给潜在的新购房者带来心理障碍。但由于经济的不断增长和收入的不断提高，购房者对住宅的整体需求仍然较高。另外，虽然央行提高了存款利率，但同时取消了对银行收费的限制，即过去限制银行只能收取最高达到官方贷款利率1.7倍的费用，意味着小借款人很难融资。加息后随着银行在决定利率方面获得更大自由，小借款人的贷款额度反而有可能会有所增加。”

　　银行加大对不良债权的转让以及催收

　　建行总行、建行北京分行和信达资产管理公司北京办事处近日在报纸上联合刊登22个版的“债权转让暨催收公告”，向四五千名借款人催收5342笔、总额超过100亿元的可疑类贷款。此次催收的5342笔债务中，个人房地产抵押业务为1549笔。对于如此大规模地对个贷欠款人进行债权转让和公开催收，在一些人中存在不同的见解，但建行总行方面肯定地表示，建行下一步会有跟进政策出台，对债务的催收将很快进行。据了解，目前中行、工行、农行等银行也将加大对不良债权的转让以及催收，中行也在准备采用公告形式催收欠贷。光大银行有关人士表示，个人房贷其实在银行贷款业务中是安全性最高的，目前断供、暂时断供的，占个人住房总贷款余额的比例不足1％，只是由于个人房贷的总盘子在各银行中所占比例比较大，所以在欠贷盘子中，住房的不良贷款余额规模也就比较大。总之，目前各银行都在逐渐完善对不良贷款的催缴工作。

　　这次加息不大可能引发一个加息周期

　　近来许多人都在猜测这次加息可能引发一个加息周期，实际真的能形成一个循环加息的过程吗？记者采访了社科院的金融专家。

　　这位专家表示不大可能形成一个循环加息的过程。他解释说，加息对于房产泡沫明显时在消除房产泡沫有用，因加息能够抑制房地产价格，但对抑制起多大作用，关键还得看是否连续加息。对千千万万的买房人或准备买房的人而言，加息后购房成本会加大多少，贷款总利息会增加多少，每月还款额会增加多少就成了备受关注的事。中国目前已经达2.5万亿元的房贷面临着还贷的考验不是小事，管理层这次推出的政策与以前做法不同，以前都是大幅度提高利率，此次加息幅度不大说明管理层采取谨慎的态度，仅仅是试探性的。因此短期内加了一次息后不会再加一次息，管理层会观察一段时间。

　　他表示，加息影响最大的是房产商。对房产信贷的人影响不大。在中国GDP回落的情况下，推出了加息。这次加息很可能是个拐点，利率下调1.98已经是低点了。这次公布了上调，直接的影响倒不如说最大的是一种心理影响，启动了人们的预期，利率进入了加息的周期。

　　加息是宏观调控政策的一种手段，而且看成政策收紧的一种手段。加息主要针对的是治理通货膨胀。加息往往与通胀联系起来不全面。最主要的是加息这种做法是广大储户共同分享经济成长的成果。

　　对于目前的地产过热，央行加了0.27的息不见得对地产过热降温。如连续加息并在浮动利率加大的情况下，才能给房地产过热降温。即使加息，能给房地产降温，降的也是房地产利润的温。对房价没有太大的影响。（北商）

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