“减费风暴”余波难了

　　本报记者 姜雪松 李继伟

　　从《民选业委会“腰斩”物业费》到《徐虎物业要“撂挑子”》，本报今年以来对哈市南岗区中植方洲苑物业费调整的一系列报道引发业界关注。“中植风波”也成为哈尔滨物业市场的一张晴雨表，围绕物业收费这一核心话题，其起起落落见证着物业市场的成长阵痛和潜在危机。

　　“减费风暴”余波未了

　　“对待物业费不能只注重其绝对值的高低，而是要结合物业公司的服务标准来看待。”哈尔滨徐虎物业公司董事长司盛华说：“从这个意义上讲，物业费1.50元/平方米与0.65元/平方米相比，服务标准肯定是不一样的。如果不明确这一点，中植方洲苑今年年初的降费就会给人以物业服务存在暴利的印象。”

　　2003年7月，南岗区中植方洲苑业主自发选举成立了业主委员会，经过讨价还价，在年底与哈尔滨徐虎物业公司签订了物业管理服务合同，将小区的物业费从使用面积每平方米1.5元降到了0.65元。民选业委会签约物业公司，这在哈尔滨还是第一次，这一事件的标本意义引起了哈尔滨物业管理市场的关注。然而，时隔不到一年，当徐虎物业因业主欠缴物业费亏损经营而要“撂挑子”时，当初的下调物业费却成为许多人质疑的焦点。

　　“现在回顾当初的降价，不能说降得不对，不能以现在涨价的迫切性来否认当初降价的合理性。”哈尔滨市房产住宅局物业管理处处长许建华说：“降价的意义在于提出了物业公司要赚阳光利润这一概念，单纯强调物业收费的高低没有实际意义，只有联系到物业服务标准，做到公开透明才会赢得业主的支持。当然，作为业主，不能片面地认为物业费越低越好，也要对物业费的上调有心理准备。”

　　许建华说，当初中植方洲苑业委会“腰斩”物业费时，她有一个担心，就是怕由此在社会上形成这样一种印象———成立业主委员会的目的就是为了降低物业费。“这对处于起步阶段的哈尔滨物业市场来说，并不是一件好事，很可能形成不利于物业公司成长的社会环境。”

　　据司盛华介绍，实际上，徐虎物业今年已就中植方洲苑的物业服务支出进行了部分压缩，比如减少了保安人数，在几个进出口设置磁卡管理，双灯头的路灯只开一盏灯等等。“这样做可以减少开支。”司盛华说：“如果物业费充足的话，小区可以安装更多的监视器，有更好的灯饰景观。”

　　低收费小区面临弃管危机

　　如果说目前中植方洲苑业主面临的只是与物业公司的“讨价还价”，双方各退一步达成合作的前景尚且明朗，那么，军华小区在去年年底经历的弃管风波则严重得多，让业主们真切感到了生活的不便。

　　“当时是军华小区的业主委员会找到我们要求代管该小区的物业，我们试管了3个多月，但因双方的条件谈不拢，加上物业费欠缴严重，只好退出了。”黑龙江同发物业管理有限公司副总经理高志超说：“业主委员会提出，要求物业公司采取全封闭管理，24小时设保安巡逻，还要在合同上写明安全责任。但物业费却只同意按0.25元/平方米的标准缴纳，成本根本合不上。”

　　军华小区是一个面积3万多平方米的小型社区，由于原来的物业公司只收费不管理，2003年9月，小区成立了业主委员会，炒掉了原来的物业公司，并与同发物业接触，希望他们能接管小区的物业管理。然而，在试管理了3个月后，同发却“弃管”了。

　　“弃管的原因是业主的要求高得不切实际。”高志超说：“另外，小区的物业费拖欠严重，缴费率还不到50%，实在没法管理下去了。”

　　由于同发的弃管，军华小区的物业管理陷入困境，公共设施无人管护，垃圾不能及时清运，严重影响了小区业主的正常生活。直到今年年初，才在市物业管理部门的协调下由另一家物业公司接手管理。

　　呼唤物业收费政府指导价出台

　　“收费和服务的不对等使许多小区到了弃管的边缘。”许建华说：“目前哈市的物业收费标准普遍偏低，已成为制约物业服务市场化的一个因素。低收费导致低服务，使得业主更不愿缴纳物业费，造成恶性循环。现在哈尔滨的物业费平均收缴率只在60%左右，欠缴率高达四成。”

　　据了解，目前哈市物业管理市场收费标准混乱，没有一个完整的价格体系。比如房改房的物业费是0.10元—0.15元/平方米，一些新建住房按0.2元—0.4元/平方米收取，封闭式管理的小区一般按0.5元—1元/平方米收取，还有一些高档楼盘收费在1元/平方米以上，最高的达到5元—6元/平方米甚至更高。

　　“目前哈市物业费收取标准混乱，物业管理市场化程度偏低。”恒顺物业公司总经理林伟兴说：“解决这一问题的出路在于政府尽快出台物业收费指导价，使收费标准有章可循。作为物业公司，我们希望这一法规尽早出台。”

　　据记者了解，目前哈市房产住宅局会同物价部门正在研究制定哈尔滨市物业收费的实施细则，里面将包括物业服务内容、物业服务收费标准、收费价格，但具体出台时间尚不确定。据透露，新的物业收费原则上是“合理公开、收费与服务水平相适应”。

　　“对物业收费实行分等定级将更符合市场经济质价相符的原则。”许建华说：“有关部门正制定等级服务标准，每个服务等级对应一个收费标准。另外，对物业公司除了要进行资质认证外，也要进行等级评定。”

　　“从‘腰斩’到‘弃管’，‘中植风波’见证了哈尔滨物业市场成长的阵痛。”哈尔滨市物业管理协会一位工作人员说：“另一方面，也传达出一个危险信号，时下近四成的欠费率为物业管理的进一步市场化埋下了巨大隐患，如果不能及时以法制化的手段理顺市场关系，就有可能威胁到业主与物业公司互信机制的建立。当业主炒掉物业公司和物业公司‘弃管’事件频繁发生时，物业市场就可能面临‘崩盘’的危险。”