昨日，南京抉策地产研究中心推出了《2004年第三季度南京房地产市场调查研究报告》，记者从新鲜“出炉”的这份“民间版”报告中了解到，目前南京市商品房市场供需结构性矛盾仍然十分严重，江宁、江北及河西片区都有大量的新楼盘进入市场，供过于求的局面已经形成。而城东、城中片区由于供给很少，而购房者的需求却呈上升趋势，使得这两个片区供不应求的局面有所加剧。
价格涨幅不均衡，城中“一枝独秀”
一、新建商品房价格水平分析 图一：2004年6月 2004年10月南京市新建商品房价格走势（单位：元/平方米）
根据抉策地产研究中心楼盘数据库和2004年10月70家典型楼盘的价格指数，以南京市七大片区作为统计对象，根据供给面积与市场价格加权计算，得出2004年10月新建商品房平均价格为5048元/平方米。由于城东麒麟镇版块供应量逐渐放大,城东商品房均价涨幅显得不够明显,而河西片区均价涨幅继续了上半年的速度，达到了5979元/平方米，城中商品房均价跃升较快，主要是受新近开盘项目起价较高以及两个开盘价位较高、供应量较大的商铺价格的拉升影响，达到了7985元/平方米。 图二：2004年6月 2004年10月南京市新建商品房均价涨幅图（单位：元/平方米）
如图二所示2004年6月至2004年10月以来，南京商品房总均价上涨98元/平方米，其中涨幅最大的仍为城中，为1287元/平方米。
二、新建商品住宅价格水平分析 图三：2004年10月南京市新建商品住宅价格走势（单位：元/平方米）
如图三所示，2004年10月南京市新建商品住宅均价为4762元/平方米，与2004年6月相比增长112元/平方米。2004年10月南京市商品住宅均价超过7000元/平方米的为城中片区，河西片区的价格已达5765元/平方米，其余片区也均有不同程度的上涨。其中城南和城北上涨较快，主要是这两个片区相对于城中地区直线距离较近且都有地铁即将开通的利好影响。 图四：2004年10月南京市新建商品住宅价格涨幅（单位：元/平方米）
2004年6月至2004年10月，南京市商品住宅总均价上涨了112元/平方米，其中涨幅最大的为城中片区，达1502元/平方米。
准购房者对住房的需求更趋理性
一、潜在消费者对购房区域的偏好图五：2004年二、三季度潜在消费者对购房区域的偏好统计
调研结果显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好上主要集中在河西、城东和城中，其中河西的偏好比例是27.6%%，位居几大片区之首；其次是城东，作为老城市中心在消费者心中的地位依然牢固，其偏好比例为21.3%%；城中为南京市的老城市中心地带，相关配套比较成熟，其偏好比例是17.6%%，位居第三；另外城南在潜在消费者的区域偏好中也表现不俗，达到12.8%%；江宁和城北则势均力敌，比例分别为10.2%%和8.9%%；选择要在江北购房的潜在消费者的比例最小，仅为1.6%%。
二、潜在消费者对面积偏好与上季度的对比分析图六：2004年二、三季度潜在消费者对意向面积的偏好统计
与上季度相比，对面积的偏好仍然集中在71 110㎡之间，并且对91110㎡的需求比例较上季度还有小幅上升；而对111150㎡的大面积房产的需求比例则降低了7.6%%；这与消费者的购买能力、南京市目前实际供给的产品面积分布结构以及总价等因素直接相关。据了解，由于总价较低且具有投资价值，因此目前对小户型的市场需求量比较大。统计资料显示，18月，主城区累计销售60平方米以下的住宅2330套，超过了140平方米以上的住宅销售总量。但单套140平方米以上的商品房上市量，却远大于单套60平方米以下的住宅。这说明在南京商品房总体供大于求的形势下，小户型住宅明显不能满足需求。
供需矛盾日渐突出，短期内无法化解
数据显示，三季度南京的房地产市场继续呈现严重的结构性供需矛盾的市场特征：一方面有313万平方米的潜在需求因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内未得到满足；另一方面至少有331万平方米的商品房同样是因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内得不到消化。
三季度江宁、江北片区、城南片区、河西片区的供需比已经大于1，且供需失衡情况比较严重；城北片区供需比为1.18，供需基本平衡；城中片区供需比为0.8，城东片区供需比为0.61。图七：2004年三季度南京市新建商品房分价格层次供需比
图七显示，2004年三季度，南京新建商品房在价格层次供需结构失衡情况仍然比较严重。从上表中数据可以看出，5000元/平方米以下的商品房市场供不应求，供需结构矛盾较之二季度略有缓和，原因在于三季度中江北、江宁片区3000元/平方米左右的商品房供应量增加较多。同时，与二季度相比，5000元/平方米以上的商品房市场供需比例有所下降，原因在于由于南京市近期商品房价格一直较高，购房者对5000元/平方米以上的价格接受能力也在变强，需求量有所增加。图八：2004年二、三季度南京市商品房价格层次需求比例
数据显示，目前南京市房地产市场的单价一般都在5000元以上，而对此价位段的需求只占16％左右。虽然与二季度相比提升了4％，但此价位段的比例还是较小，这种结构性矛盾无法短期内化解，从长远发展来看会对房价产生一定的抑制作用。马祚波
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