住宅小区到底能不能开公司

　　公司经营者：小区住宅租金低于写字楼

　　小区住户：谁来保障安全？为何平摊电梯费？

　　相关部门：杭州市没有明确法规限制公司进小区

　　“外面的人跑到我们住宅楼里开公司，反过来还要我们支付电梯费，你说说这是什么道理？”昨天，杭州市现代雅苑的一位业主向早报反映，小区内的一些住房被出租给外面的人开公司，引起小区居民的普遍不满。

　　业主们多次集体质问小区物管：住宅楼可以随意改变性质用来开公司吗？闲杂人员进进出出，小区安全怎么保障？电梯费今后怎么分摊？

　　“住在杭州”网站上，现代雅苑论坛的口水仗打得很凶，业主们据理力争，不依不饶；而小区物管费尽嘴皮子解释，显得万般无辜。

　　据杭州市某工商分局负责人透露，在该局注册的公司有60%—70%都选在住宅楼办公，这些公司看中的是在小区里开公司的诸多便利，如不会受到夜间关门时间的限制、电梯不会停开等。更重要的是，小区住宅楼的租金远低于写字楼，再加上杭州还在涨的房价使得商务成本越来越高，所以小区里的公司也就越开越多。

　　但《杭州市物业管理条例》第二十五条规定：物业使用中禁止损坏房屋承重结构和主体结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋用途。

　　小区里开公司，到底应不应该？

　　住户：公司太多人梯变货梯

　　现代雅苑是杭州的新建小区，交付使用后，业主们发现越来越多的住宅摇身一变成了公司，其中有网络公司、进出口公司、汽车服务公司、印刷公司等等。

　　业主向物管抗议：为什么当初物业入住手册明文规定住宅不能出租开公司，现在却一个接一个开出来；缴纳物业管理费时，其他业主却仍按原来的标准分摊电梯费，这样很不公平。

　　和现代雅苑业主们一样，腾龙阁小区的业主们也对小区里的公司很是头疼。

　　腾龙阁原业主委员会林主任告诉记者：“整幢楼每天乱哄哄的，中午在家睡觉，公司的客户摸不清门牌乱按门铃。还有顶楼的露台，平时我们用来晒被子；结果一家做茶叶生意的公司把茶叶拿到露台去晒，占了大半个楼顶。”

　　业主最头疼的是电梯使用问题。林主任拿出一个统计表，上面密密麻麻登记着腾龙阁每层楼进驻公司的名单，共31家公司。业主委员会曾连续一个月调查电梯的使用情况，结果使用频率最高的是一家公司，每天平均使用电梯236人次，而普通住户一天最多只有10人次。可电梯的维护费是所有业主平摊。

　　“住在杭州”网站上网名叫S的一位现代雅苑业主是杭州市工商局经检支队的稽查人员，他家所在的住宅小区开出了30多家公司，但是因为那些公司的执照都办出来了，他也无能为力。S说，住家和公司出同样的电梯费，很不合理。现在小区电梯大多使用国产电梯，十几年后必定大修或更换，在这期间一些公司也许早关闭了，那这笔几十万元的费用谁来承担？

　　小区物管：无法律依据无权干涉

　　对于业主们的强烈抗议，小区物管是什么态度呢？记者采访了现代雅苑小区物管处主任董伟民。

　　董伟民说，公司进小区已是一个普遍现象，因为房子出租给公司的租金远高于出租给个人，而住宅区的租金又远低于商务楼，水电费、宽带费等也是按民用价格收取，所以出现了小区里公司越开越多的现象。但目前杭州市还没有出台具体的法规或政策明文限制公司进小区，所以物管也无能为力。

　　董伟民说：“其实物管也是反对公司进小区的，每天进出人太杂，增加了安全隐患，人流量增大无形中也增加了我们的管理难度。”目前物管能做的只是拒绝给进小区的公司出具任何证明，但开公司的人还是会想办法走街道这个“缺口”，而一些街道为了完成招商引资任务，往往大开绿灯。只要公司按程序办了租赁证、营业执照等手续，物管是没有权利去干涉的。

　　至于电梯费分摊问题，董伟民说目前只能和业主协商了，杭州市物价局对这种情况的电梯费如何分摊还没有明确规定，物管也很难做，一些住户为此拒交管理费，直接影响了物业公司的服务质量，还使其他住户的利益受损。

　　董伟民认为小区开公司带来的种种问题要想得到根本解决，最好是政府能像上海一样出台一个政策，明令禁止公司进小区。

　　工商局：尚无明确可行的解决办法

　　随后，记者以租房注册公司为名，向杭州市工商局企业注册处咨询。工作人员告诉记者，居民住宅楼内办公司，首先要小区物业管理部门或街道居委会同意，同时必须承诺不影响周围居民正常生活。另外，噪音或污染较大容易引起居民投诉的企业，是不允许办的。

　　事实上，对于小区里能不能开公司，杭州市工商局也有不少烦恼。

　　据杭州市工商局反映，这几年关于小区里开公司的投诉不断，作为企业登记主管机关，市工商局明显感觉到处理这类投诉时缺乏有效的法律依据，往往是花费大量精力却最终无法解决。今年5月，该局在处理一起此类投诉时曾给12345市长公开电话交办中心一份回复单称：允许投资者利用住宅在杭州创业办企业是多年来的通行做法，在住宅楼内不能投资办企业没有禁止性的明文规定。

　　近几年，市委市政府为了鼓励支持投资者创业，出台了一些政策，其中有允许居民住宅作为经营用房的内容。

　　如杭政办发[1999]227号文件第二条：“尽可能利用现有建筑解决商业网点的经营场地。在市区街道和住宅小区设置商业网点。”

　　市委[2002]28号文件第八条第四条：“对下岗失业人员利用自己的住宅开办小商品零售点，在符合城市规划的前提下要给予适当的政策倾斜和照顾。”

　　根据土地、规划等部门的意见，居民住宅用房若要改变房屋使用性质，应依法办理相关手续，但该程序复杂，又要补交土地出让金等费用，操作起来有很多不便。为寻求有效的管理办法，杭州市工商局曾与有关部门多次协商，但目前关于这个问题还是没有明确可行的解决办法。

　　各方说法莫衷一是

　　小区里到底应不应该开公司？公说公有理，婆说婆有理。

　　正方：小区可以开公司

　　相关的职能部门尽管不愿发表太多意见，但他们认为目前在杭州彻底禁止住宅区开公司不现实。一来政府已经在多个文件中作出规定，鼓励市民创业，包括利用住宅开公司。二来住宅开公司其实就像开网吧，不能因为出现问题就关闭所有网吧，问题的关键是要尽早制定相关配套政策。

　　反方：业主有权要求撤销

　　浙经律师事务所律师何松庆则认为：

　　按照《中华人民共和国民法通则》第八十三条：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、公平合理的精神处理相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

　　我国《物权法》可能明年会出台。《物权法草案》规定，将住宅改为餐饮、娱乐等商业用房和将共有部分改变用途这两种情况，均应经全体建筑物区分所有权人同意。

　　何松庆说，未依法改变土地用途，擅自在住宅区开公司给周围住宅业主带来不良影响的，业主可要求该批准部门依法撤销批准。

　　新闻链接

　　上海市

　　住宅不准开公司

　　记者曾拨通上海市工商局和上海市有关房管部门的电话，以想租住宅房开一家公司的名义向对方咨询有关事宜。上海市工商局和上海市有关房管部门的答复非常明确：在上海，住宅是不能用来办公司的。

　　据了解，《上海市住宅物业管理规定》2004年11月1日起施行，其第二十八条规定：“业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。”来源：今日早报　作者：本报记者　秦正长实习生叶梅奎/文 本报记者　吴煌/摄