小区会所爱你不容易

　　没有会所，小区身价难显；有了会所，又面临各种问题：会所的归属何在、提供的服务项目能否对外经营、收费是否合理、如何保证顾客安全……这些问题都引起了各方关注。昨天，记者走访了沪上多家会所，就这些问题进行了调查。

　　会所改餐馆业主不买账

　　会所负债后转卖他人，部分场所被改造成了餐馆，由此遭到业主集体抵制，拒绝入内消费。业主们要求会所开放原先的网球场、游泳池。会所却说，必须先来消费，否则没钱开放健身场所。昨天，该案在浦东新区陆家嘴法庭审理。

　　位于松林路上的海怡花园曾是上海高档别墅住宅区，内有一栋三层楼的会所，免费或打折向业主开放健身房、咖啡厅、游泳池和网球场等设施。2000年8月，会所出现经营问题，突然关闭了网球场和室内部分项目，去年8月又关闭了游泳池。

　　去年，会所被转让给了他人。新公司接手后，不顾业主反对，在会所内开设了一家高档餐馆。“开业至今，没有一个业主去消费过。”业主们表示，虽然会所地下室保留了少量设施，但根本无法满足他们的需要，因而一致要求会所重新开放原先的设施。

　　被列为被告的共有三家单位：管理方海怡俱乐部有限公司和新老两家公司。他们均表示，会所基本设施都健全，但业主不来消费，俱乐部就没有收入，甚至先期投入的2000万元改造费都无法收回。“我们是自负盈亏的企业，不可能在负债情况下再开放健身场所。”

　　考虑到会所的实际经营困难，业委会代理律师表示，会所服务项目价格可以适当上浮，保证会所微利经营。法院没有当庭宣判，将另行组织调解。

　　少年溺死游泳池家属告会所不尽责

　　今年7月，酷暑难挡。12岁的小华在邻居张叔叔的带领下，前往附近小区会所游泳池游泳。不料，当他跳入泳池数分钟后就发生溺水，经抢救无效死亡。小华父母认为，游泳池无论在硬件设施还是人员配备方面都存在一定问题，遂将会所的管理者某置业公司告上法庭，要求赔偿医疗费、死亡赔偿金等共36万余元。

　　日前，此案由长宁法院受理并开庭。原告的代理人邵律师向记者表示，事故的主要原因在于该会所没有尽到安全保障义务。事发当时，泳池周围既不存在相关警示标识，也无深、浅水区之划分，不符合国家游泳池开放标准。此外，小华发生溺水后，负责第一时间抢救的救生人员也没有相关资质，这些都与死者的死亡存在关联。更何况，当小华等人在会所购买游泳票时，也未被要求出示居住证明，因此，会所游泳池应当为自己的过错承担相应责任。

　　对此，会所的代理律师则认为，原告提出的是人身损害赔偿。可到目前为止，由于小华父母不同意进行尸体解剖，死亡原因还无法定论为溺水致死。因此，会所当然不可能承担不明不白的责任。他表示，事件中救生人员的资格都由体育局颁照认可，且“严禁潜泳”、“儿童必须有家长陪同”等须知都张贴在出入口，故当时带小华前来游泳的成年监护人存在过错。

　　长宁法院将择日对此案进行宣判。

　　大部分会所亏本经营

　　宁夏路上某居民小区的会所名为俱乐部，门面并不张扬。据负责人高女士介绍，该会所是开发商专为小区建造的，开放对象必须是业主。因此，消费十分低廉，如室内网球场白天价格为每小时18元，比社会上同等档次的球场收费要低一半以上。

　　在生意相对红火的外表下，高女士也坦言，该会所一直处于亏本状态。由于各娱乐项目的收入仅够场地维修等开销，无法支付管理人员工资，往往只能由开发商拨款补贴，维持正常运营。

　　遵义路上的某会所负责人也告诉记者，他们小区现有业主600多户，常住户不到300户，来会所消费的业主不足5％，每年亏损上百万元。

　　据了解，会所的经营成本主要包括设备维护费、电费、人工费等，而室内恒温游泳池，每月费用包括保温、水净化处理、人工费等约10万元。一家上千平方米的会所，月运营成本至少要在30万元左右。

　　会所经营不佳，管理服务也面临困难。记者走访中发现，大部分会所都没有配备专业服务人员。零陵路上某小区业主张女士说，她第一次去会所时，问遍了所有工作人员，没有一个人会操作跑步机上的20多个英文按钮，更不用说有健身教练进行专业指导了。

　　记者了解到，凯旋路旁某小区会所的游泳池向社会开放后，业主和其他居民收费标准一样，让多数业主不满。最后经业委会和开发商磋商，业主收费标准降低了30元。该小区业主周先生表示，小区会所理应只对小区业主开放，否则就和其它公共娱乐设施没有区别了。

　　据了解，会所开发形式来源于香港。香港楼盘会所的建设成本已打入楼价，开发商一次性投入一笔资金启动会所经营，然后从每月的物业管理费中抽取一部分补贴会所的日常营运。因此，香港小区会所更多地强调服务业主，消费非常低廉。据了解，在香港超高层豪宅“海名轩”会所内，业主可免费使用多项美容服务、户外游泳池和按摩池等项目，健身中心、壁球室及乒乓球室等每小时也只收费10元。

　　会所应是准公益场所

　　华东政法学院房地产法研究所副所长黄武双接受记者采访时表示，目前上海新建楼盘大多包含会所，业主委员会和开发商关于会所产权归属、服务项目等纠纷今后将成为主要的房产纠纷之一。

　　黄武双表示，合同没有约定时，会所所有权取决于公共面积是否摊入到销售成本。如果摊入销售成本，应当作为附属物或者共有物，属于业主委员会；合同没有约定，又没有摊入销售成本，要看会所由谁办理了独立产权。多数情况下会所产权归开发商，但开发商仍需按照合同约定提供服务。

　　目前最大的矛盾是会所应当提供何种服务项目。按照2003年6月16日上海市房地局的《关于加强商品住宅项目附属会所交易管理的通知》，会所是指商业、娱乐和文体等配套服务场所。可是一旦建造娱乐总汇、歌舞厅，产生噪音又会遭业主投诉。

　　黄武双表示，会所基本功能应当是健身。在没有约定、又不影响小区业主的前提下，会所可以对外经营，但是会所又有别于正常的商业场所，它应当是一种准公益场所。业主委员会应当有权对会所定价有评议机制，或者建议物价部门对会所制订指导价，避免会所成为高消费场所，人为制造消费门槛。

　　作者：毛懿晨报记者葛志浩