售楼宣传有点儿“玄”

　　文/本报记者金镒

　　翻开开发商的售楼宣传单，无一例外地写着自己开发的小区有着如何如何好的环境，“环境”已经成为了开发商们在销售过程中必打的一张牌。据调查，消费者在购房时关注小区内部环境和周边环境的程度仅次于商品房的地点和价格。然而，在开发单位富丽堂皇的宣传品的后面，存在着很多欺骗和坑害消费者的行为。

　　消费者：

　　建好的和说的咋不一样？

　　记者近日从消协和律师协会了解到，近年来，由于住房真实条件与宣传不符而引起的纠纷正逐年增加。

　　·消失的人工湖

　　今年夏天史先生住进位于道里区的一个超大型小区，他发现小区的环境和他当初听售楼小姐介绍的完全不同。在购房之前，史先生一家考察了哈尔滨市几乎所有的小区售楼中心，翻阅了大量的宣传资料，最后他被道里区一处新开发的超大型小区的宣传资料所吸引。这家小区不但房间格局好，而且环境更好，不但有比例很大的绿化率，最吸引史先生的是在小区中间有一个上千平方米的人工湖。可住进来之后发现，原来那个人工湖的位置根本就没有挖土方的迹象，而且听说在上面还要盖高层住宅。史先生找到开发商，开发商告诉他规划也是可以改变的，再继续问湖的去向，就得不到任何回答了。而且更令史先生气愤的是，到了现在，在这个小区销售楼房的宣传资料上，还醒目地印着那个从来也没存在过的人工湖。

　　·生态园林就是一排小树？

　　去年吕先生在道里区购买了一处商品房，当时吸引他眼球的是开发商宣传品上面印着四个大字———园林小区！销售人员介绍，小区整体的绿化率非常高，而且还借鉴了苏州园林的设计，最大限度地体现了人与自然完美结合等等。虽然这个小区离市中心比较远，但售楼小姐那富有煽动力的语言，在吕先生脑海中迅速勾勒出了一幅美仑美奂的苏州园林图来。

　　可是，吕先生并没有“美”多久。在去年年底进户时，他没有看到那景色秀丽的苏州园林，开发商向他解释是由于气候原因，在秋冬季节不适合栽种树木花草，等到了第二年的春季，小区内会变成一片绿色。等到了今年的夏天，吕先生还是见不到他的“园林”。他再找到开发商的时候，开发商告诉他小区的绿化工作已经结束。吕先生惊呆了，难道狭窄的楼间的那两排小树就是他们所说的苏州园林吗？他后悔不迭，要是早知道这样，他怎么会买地点这么不好的房子呢？

　　·文字游戏“绕”蒙你

　　杨女士喜欢到公园散步，一直想在公园附近买房。可市中心的公园附近房屋价格太高而且选择余地少，她把目标瞄准了开发区。在一次房地产展览会上，杨女士被一则颇为诱人的广告所吸引：“来年在距小区300米的地段上兴建大型森林公园，园内环境幽雅、体育设施齐全。”经过一番斟酌之后，杨女士和丈夫交了房款的首付。可是从入住到现在已经过了三四年，他们根本没有看到宣传资料中所说的大型多功能公园。

　　开发商的宣传资料中还声称，在离小区“3分钟的车程之内”，有数家大型的商业中心，方便小区居民的生活购物。可在杨女士一家入住之后，这些承诺的条件他们一条也没有见到。所说的商业中心，竟然离小区近十公里远。杨女士说，她一定要向开发商讨个说法，在协商不成的情况下，她聘请了律师准备通过司法途径为自己讨还公道。

　　专家：宣传就是承诺

　　针对房地产市场中存在的这些问题，我省法律专家、黑龙江法学研究所副所长王元庆指出，《消法》第8条明文规定，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。第19条规定，经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。《广告法》第4条要求广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。前文所述这些开发商违反了《消法》、《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》，发布的是让人上当的虚假广告。例如杨女士所购买的房产，对在项目位置的表述上，按照《房地产广告发布暂行规定》第10条：“房地产中表示项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。但发展商宣传的该楼盘位置是地图上的表面位置，而不是消费者能走得通的交通干道的实际距离。

　　王元庆还指出，这些问题不仅仅是虚假广告的问题，还存在严重的开发商违约问题。按照《合同法》的规定，这些开发商都构成了违约。他们在发出很多吸引人的宣传资料的同时，就是向社会作出了承诺，宣传品上的种种诱人的条件，必须在实际建设过程中兑现，交给消费者的应该是和宣传品中一样的产品。这里还涵盖房屋以外的附属品，包括小区内外的环境等。如果开发商们一味地做宣传而不兑现承诺，那么他们就属于违约，消费者可以通过合法手段维权。

　　提醒：

　　冷静消费，完善合同

　　王元庆还指出，为避免日后和开发商花上很多的精力去纠缠，消费者应该在购房前做好防范措施：

　　首先，完善合同。在开发商天花乱坠的宣传面前要保持冷静的头脑，对于有些不太放心的条款，可以要求补充到购房合同里面去。如果这个要求得不到满足，那就说明开发商自己也没有信心能做到。

　　其次，调查研究。开发商往往以周边环境作为卖点来宣传，而且常常在里面加上未来政府可能投入的市政设施，这些很多都是不可信的。在看到这些宣传的时候，可以去有关部门调查一下，政府在这些地段是否有市政建设的规划。

　　最后，收集证据。很多开发商为了规避法律的制裁，不在购房合同中写得很详细，这样他们违约的证据基本都在宣传资料里。在房屋入住后发现开发商没有按宣传资料内容做到时，要尽量收集这些宣传资料，包括印刷品或是在媒体上的广告，为以后的诉讼活动提供有力的证据支持。