高房价下的城市“负翁”

　　楼盘模型。办理房屋转让手续。购房政策咨询。高房价下的城市“负翁”2004年，镶嵌在历史里的是一张张表情抽搐的脸，对房子的需求、一路猛进的房价、年底走高的利率……这些是刺，刺痛着每根面部神经，而每根神经又牵连着这样一个声音：“你是‘负翁’吗？”

　　2004年，沈阳人一直在惊呼：“房价怎么这么高？”

　　据国家发展和改革委员会、国家统计局联合发布的数据显示，今年三季度，全国35个大中城市房屋销售价格同比上涨9.9％，沈阳上涨19.2％，位居榜首。

　　之后，沈阳市房地产研究所重新发布数据，把2004年沈阳房价平均涨幅定格在7％左右。统计数字可以争论，但事实毋庸置疑：沈阳大二环内的房价直奔3000元／平方米……在基本需求面前，越来越多的人步入“负翁”一族。

　　记者刘洋／文姜猛／摄

　　“负翁”流行时

　　房价一路快跑，加薪却慢慢吞吞，出道不久的年轻人囊中羞涩，婚房成了大问题。

　　因为结婚，马先生考虑到经济状况，买下了一套在铁西的商品房，总价38万元，首付10万，其中向朋友、同事借了4万，剩下的28万向银行贷了20年，现在月供2013元；从明年1月起受加息影响，月供将提高到2063元。马先生购房的喜悦持续了不到两个月，就被随之而来的还贷压力彻底冲散。“两个月还贷下来，感觉很累。”马先生一脸无奈地说：“首付几乎掏空了我所有的积蓄，自己3000多元的月薪加上老婆的1500元，去掉月供、日常消费，所剩无几。这两个月，我连一次饭店都没下过，有时候电话也不敢接，省两毛是两毛呀！”

　　一项对都市年轻家庭的调查显示，有61％的人表示信贷消费是享受今天生活的最好方式。很显然，借贷消费已全面走进沈阳都市家庭消费生活，成为“负翁”是不得已的选择。

　　“祸”起高房价？

　　不能否认的是，住房贷款是造就“负翁”的一个充分条件，2004年连续上涨的高房价则成了助推器。

　　“2003年以后，沈阳整体市场进入了一个高速发展期。”沈阳华锐房地产开发有限公司总经理阎峰评价说。言外之意，房价攀升在情理之中。

　　据国家发展和改革委员会、国家统计局联合发布的数据显示，2004年沈阳市前三季度房价同比增长的幅度分别为19.6％、12.8％和19.2％。同时，另一组统计数据也证实了房价惊人的上涨速度：1998年沈阳商品住宅的平均售价为2300元／平方米，几年以来涨幅都比较平稳，但日历翻到2004年年初，全市商品房平均价格猛增至3083元／平方米。其中，沈河区新建商品房的平均售价为4456元／平方米。

　　沈阳鹏利广场房地产开发有限公司的一位负责人说：“鹏利广场花园是中粮集团在沈阳的第一个项目，位于商业气息非常浓的中街附近，均价3400元／平方米，5年前的价格只有1800元／平方米，房价主要是这一两年涨起来的。”

　　同样，沈阳二手房房价的增长速度也不容小觑。仅以今年一季度为例，沈阳市七区二手房平均价格为2877元／平方米，比去年同期每平方米上涨了709元。

　　一场边缘游戏

　　经济专家习惯于拿金融债务比率作为衡量家庭债务负担的指标，也就是家庭债务余额与家庭可支配收入之比。

　　目前，北京、上海两地的居民整体家庭债务比例分别达到155％和122％；青岛、杭州和深圳等中等城市，居民家庭债务比例达到90％左右。中国居民高储蓄、低借贷的现象正在逐渐改变。沈阳的城市家庭也不例外，借贷大军正悄悄并且迅猛地增长着。记者分别从沈阳市统计局和中国人民银行沈阳市分行营业管理部获得了相关数据：2003年沈阳市城市居民人均可支配收入为7961元；截至2003年底，沈阳市城市居民的个人消费信贷余额为237亿元。按照城市人口540万测算，沈阳市居民家庭债务比例为55％。

　　其中，住房贷款在家庭的债务中占据绝大比例。从中国人民银行沈阳分行营业管理部货币信贷处提供的数字可以看出，截止到今年9月末，沈阳市个人消费信贷余额为328亿，2004年新增个人消费信贷量为76亿，其中住房按揭贷款占到了80％。

　　如果以去年的人均收入计算，买一套100平方米的商品房，那么，就需要一个人连续工作40年、而且不吃不喝所得的全部收入；如果要买一间商铺，那就得工作几辈子了。造成工作一辈子都买不到一套房的原因是房价过高而收入过低，房价与收入严重错位。

　　按沈阳市民的收入，究竟买什么价位的房子才算合理？按世界通用的标准，房价：收入＝1：6。也就是说，每年拿出1／6的收入来买房才合理。2004年，沈阳市人均收入8000多元，每年拿出1／6的话，应该能买一套3万元20年期的按揭房，而现实情况是这点儿钱还不够买高价房的一个厕所。

　　房价与收入严重错位带来的结果是，沈阳市有大量商品房空置。据沈阳市统计局统计，截至2003年8月末，沈阳市空置商品房达到了204万平方米，超过2002年全年总量，远远高于其他同类城市。

　　另外，2004年上半年，沈阳市房地产抵押贷款金额、个人住房消费贷款金额与商品房销售增幅基本一致，甚至略大于销售增幅。这表明沈阳市房地产对金融业的依赖已经达到很高程度，明显存在潜在风险。一旦紧缩银根，沈阳市房地产市场必将会遭受重大影响。

　　面对靠贷款买房的“负翁”们，辽宁大学一位经济学教授表示，如果出现大的震荡，人们的预期收入就会因此降低，这种恶性经济冲击的结果，必然导致“负翁”们还贷能力的下降，触发大范围拖欠还贷或无法还贷的现象，形成“多米诺骨牌”式的连锁反应。

　　眼前一个鲜活的例子便是央行加息。就在银行加息后的一个月，黄河大街附近一处楼盘的开发商说，几位通过按揭买房的客户不再来还买房贷款。他说：“由于产权还未过户，开发商不得不损失一大笔钱从银行回购房子。”更有担心者指出，如果房产市场一旦出现些许震动，房价稍有下滑趋势，“负翁”的损失将是最直接和最惨烈的。

　　实际在上演的一幕是：“负翁”们游走在风险边缘。

　　2005,延续年？

　　对多数人来讲，没什么资产比家更重要的了，而这些人都无法确定自己所在的城市房价到底会涨到什么时候和什么程度。

　　持续高涨的房价，到底是虚妄的泡沫还是价值的理性回归？

　　“科学的数据分析表明，沈阳市房地产市场没有泡沫。”2004年6月3日，沈阳市统计局有关负责人在沈阳市经济和社会发展情况新闻发布会上，肯定地作出这样的判断。

　　目前，大多数业内人士认为，即使房地产市场的高位运行已经脱离了正常轨道，但这个泡沫现在破不得也破不起。沈阳市官方对房地产市场的要求就是房价“稳中有升”，要控制今年以来过快上涨的房价，弦外之音，也是要防止房价下跌。管理者对房价的矛盾心态导演了对房地产调控的尴尬局面，房市也因此像股市一样，越来越让人难以捉摸。

　　沈阳市房地产研究所副所长范翰章认为，根据市场分析，小户型、中小户型和中低价位的商品房仍旧是求大于供，基本属于卖方市场，房价将会有一定程度的上升，2005年涨幅在10％左右。

　　这虽然是一种预测，但有许多事实为这种预测佐证。

　　从2005年一季度起，沈阳将调整基准地价，商业用地和住宅用地的土地价格上涨20％。除了土地成本外，目前建筑材料的价格也上涨，使得房价上涨3％－5％。还有，银行贷款门槛的提高也使得开发商融资成本提高。这些因素都将直接影响2005年的沈阳房价。

　　必须提到的是，房价的主导来自供求关系。2005年沈阳拆迁量将保持这两年的水平，市民对住房的需求只会增大不会减少，尤其是中小户型和中低价位的商品房仍会显现出求大于供的局面。

　　种种迹象表明，2005年，在市民需求和开发成本都将增加的情况下，房价出现下降趋势的可能性极小。这也就意味着，2005年，一切还将延续……