业主委员会跟物业算账

　　围绕小区公共部位维修费、自建小库房出售等账目问题，沈阳市皇姑区松山东社区业主委员会与物业管理单位发生分歧。业主委员会认为物业数年没有公开账目，缺少监督，对业主不公平。物业管理公司表示，他们会尽快将账目张贴于小区，接受业主监督。

　　关于收支账目

　　据松山东社区业主委员会成员陈兴柱介绍，该小区是政府安居工程，共1300多户居民。盛天物业公司1998年接手后，数年来，所收的公共部位维修费粗略计算约百万元，这部分资金属于业主专款专用，可物业这几年从来没公开过这部分费用的收支账目，只是口头答复花光了。

　　物业公司说松山东社区与西社区均由盛天物业四公司负责物业管理，两个小区公共部位维修费是统一收取和支出，因此物业公司只能根据两个小区的建筑面积作为支出分配比例。

　　记者从物业公司提供的账目看到，从1998年至2004年8月，物业公司收取松山东社区公共部位维修费64.56万元，加上库房收入，共收入83.1万元，而支出为92.2万元，亏损9.1万元。

　　关于收费标准

　　业主委员会：松山东社区是安居工程，根据沈阳市物价局和房产局文件（沈价发〔2000〕251号）：“公共设施维护管理费，按照房改政策个人购买产权的，该项费用也可按建筑面积每平方米房改成本价1%一次性缴纳。”当时，松山东社区业主购买住房是按成本价880元/平方米，但物业却按0.1元/平方米·月收取，并每年收取，以住房50年使用权计算，远远多出一次性收取的费用。

　　物业公司：同样的文件中已经列出公共设施维护管理费按沈价发〔1995〕4号文件规定执行，收费标准为每月每平方米建筑面积0.1元。而后说明也可按建筑面积每平方米房改成本价1%一次性缴纳。因此，这还涉及政策出台的时间问题，物业1998年接手，而当时沈价发〔2000〕251号文件尚未出台，只能执行沈价发〔1995〕4号文件，并没有过错。

　　该公司经理说，公共设施维护费筹集使用完后，还需继续筹集，并不是交一次终身管用。但通过两方会谈，物业公司已经同意采用业主委员会提出的方式，业主只需与前期所交公共设施维护费取齐。

　　关于出售库房收入

　　业主委员会：在松山东社区，物业在一楼楼梯间建成57个小仓库，其中53个出售，另外还在36栋和37栋间建有15个独立小仓库出售，费用不等。物业使用的都是业主公用面积，这样建仓库出售，是侵占业主公共利益而获私利，应该把这部分收入交还业主。

　　物业公司：该小区1997年末建成，楼梯间仓库和独立仓库即由当时的安居办物业出售，而物业1998年才成立，当年7月接手该小区物业管理后，物业的确向业主出售了前期安居办物业没有售完的少数仓库。目前，物业公司决定折算仓库建设成本价，而后剩余的部分用于小区明年文体设施建设使用。

　　小区办：维护费使用账目应公开

　　就物业管理及公共设施维护费收支是否需要公开等问题，记者采访了沈阳市住宅小区管理办公室。

　　据介绍，目前沈城物业管理主要是等级小区物业管理和普通住宅小区“包干制”物业管理。根据有关法律法规，普通住宅小区交纳公共设施维护管理费，中高档小区商品房交纳共用部位、共用设施设备维修基金，主要用于小区公共设施维修，属于专款专用，物业应当每年向住户公布使用账目，接受业主的监督，剩余部分结转至下一年。

　　目前，中高档小区等级物业管理，其中所涉及的公用设施维护费，按购房款一定比例交纳并统筹至专门的账户管理，物业需要对公用设施设备进行维修时，有严格的申请使用程序；而由于历史条件及政策等原因，普通小区公共设施维护管理费，的确存在物业自收自支情况，管理部门正在研究制定相应政策，将这部分资金纳入统筹管理。

　　本报记者 胡海林