新版期房合同听证:3月前出台正式示范文本(图)

http://www.sina.com.cn 2005年01月13日10:07 北京青年报

摄影/本报记者　娄启勇

　　昨天下午2点，北京市建委和北京市工商局联合举行了《北京市商品房预售合同》听证会，三位购房者代表、三位开发商代表、市消协秘书长、三位律师代表、12315投诉中心代表、市房地产协会、市规划委以及市建委有关处室的负责人在市工商局新闻中心就市建委和市工商局联合草拟的商品房预售合同示范文本的听证稿进行了现场评议。

　　记者昨天在听证会现场了解到，在目前使用的由建设部、国家工商总局制订的《商品房买卖合同》示范文本的基础上，市建委和市工商局两部门专门制订了《北京市商品房预售合同》，并配套制订了《北京市预售商品房认购书》和《北京市车位买卖合同》的示范文本，同时，市工商局、市建委计划在2005年内制订现房和存量房买卖合同的示范文本。此次草拟的《<商品房预售合同>示范文本听证稿》中对原来预售交易中容易引发纠纷的8个环节做了重点关注。

　　在昨天的听证会上，购房者代表和开发商代表对新版预售合同示范文本的三个焦点问题议论较多。

　　焦点一：不交代缴税费能不能收房

　　新版合同示范文本还增加了商品房交接时，购房人是否同意委托开发企业代缴相关税费的约定。买房人对开发企业入住时必须先交公共维修基金、契税、物业服务费用、前期供暖费等税费，存在较大争执。

　　新增内容：双方在签约时可就有关税费的缴纳是否委托进行约定。购房人可不同意委托开发企业代缴公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费，但购房人必须按有关规定自行依法缴纳。当事人双方就交费的具体事宜应进行约定。

　　律师：这是个买卖关系的合同，只要买房者把购房款缴齐，开发商就应该交钥匙，而不能像现在一些开发商的行为，购房者不交齐专项维修基金、物业管理费用等费用就不给钥匙，这是不合法的，在新版合同中应该把这方面标明。

　　焦点二：商品房质量能不能标明细

　　在新版示范文本中，记者看到，为了保障购房者的权益，示范文本听证稿中规定，开发企业建设商品房必须使用合格的建筑材料、构配件，房屋质量符合国

　　家工程质量规范、标准和设计文件的要求。

　　新增内容：开发企业交付使用的商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，购房人有权退房；开发企业交付使用的商品房室内空气质量、建筑节能、防水重要使用功能不合格，买卖双方按约定的方式处理。对工程质量问题发生争议的，可委托有资质的建设工程质量检测机构检测。

　　购房者：这个条款简直太好了，非常能够保障购房者的权益，因为，在一些质量问题中，并不是什么大的问题，但却使质量发生变化，比如，门的宽度变窄，门板用料发生变化，这些以前开发商都不会告诉你的，现在合同中要求开发商作出说明，就可以比较保障购房者的合法权益了。

　　开发商：这个条款执行起来难度较大。有些条款比较苛刻，比如，要求开发商如果外墙传热系数发生变更都要通知购房者，这就有难度了，因为，没有一个专业的机构能够测明传热系数是否发生变化了。

　　焦点三：小区公建项目要明确

　　在昨天的听证会上，各方的焦点还集中在新版合同示范文本中新增加的商品房基础设施、公共配套建筑达到使用条件的提示内容。

　　新增内容：开发企业应承诺与该商品房正常使用直接相关的上水、下水、电、供暖、燃气等按约定的日期达到使用条件；小区内公共建设设施项目：公共绿地、公共花园、公共道路、公共停车场、幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施、体育场馆等也应按约定的日期达到使用条件。

　　开发商：这个比较难。

　　购房者：这是非常好的条款。

　　律师：这个条款应该增加，因为最近关于规划改变使购房者权益受损的案例比较多，应该在具有法律效力的合同中体现和约定出来，以后出现问题，购房者可以有法律依据用合同保护自己的合法权益。

　　在昨天的听证会现场，似乎只有一个问题是买卖双方认可的，就是一个合同中最好只约定买卖双方的法律关系，不要参入其他的法律主体，否则就会有点“乱”。

　　在昨天听证会结束时，记者获悉，此次听证会后，市建委和市工商局将根据各方面的建议和意见，在3月份之前出台正式的示范文本。

　　作者：徐曼

　　