购房违约金索赔何其难

　　“开发商违约行为频频发生，可是索赔起来实在太难。像杨女士那样能够打赢官司的很不容易。”本报2月1日发表了《开发商逾期办下房产证，法院判如数赔付违约金》一文后，引起了许多购房者的共鸣。人们纷纷来电历数开发商常见的违约行为，不少律师也支招打类似官司怎样赢得主动。

　　2003年12月，省城市民宋先生利用拆迁补偿金在花园路上购买了一处商品房。因所购 的是期房，一年后才能交付，宋先生在购买前再三询问房屋是否能按期交付，售楼小姐信誓旦旦表示房屋只能提前交付，不可能逾期。

　　但是，让宋先生最担心的事还是发生了。因为土地手续有问题，工程停停干干，拖了一年房子虽然盖起来了，但开发商却以规划改变为由拒不交房，用拖延的办法逼着购房者退房，因为房价上涨不少。

　　眼看实在等不到房子，在外边租了一年房子的宋先生只好忍痛退了新房，但当他向开发商索要违约金时，开发商答复：不可能的事，愿到哪儿告就上哪儿去告吧。

　　宋先生的遭遇只是一个很普通的个例。消费者买房还会遇到各种违约情况，如面积缩水、房屋质量问题久拖不决、产权证难办等。由此引发了一些问题：当房屋开发商存在违约时，业主索赔违约金，计算标准是以个人现金支付的房款数额为限，还是以全部房款（包括银行贷款数额）计算？在解约退房时开发商应当赔偿哪些损失等等。

　　据介绍，一些开发商对逾期交房的违约金采取的态度是能拖就拖，很少有开发商在交付房屋时赔付违约金。对于较真的购房者，他们会找各种借口推托责任，实在推不过则说：现在房屋升值这么快，这点违约金算什么？

　　省消费者协会投诉中心的有关负责人认为，因为商品房纠纷涉及的标的额较大，而消协的职能只是调解，没有行政执法能力，对于很多违约纠纷的调解，不少开发商牛气十足根本就不配合。所以，消协只能建议消费者走法律诉讼的路子。但是一提到打官司，在许多消费者眼里，那是一个马拉松的过程，没有一定的时间和经济能力，对于普通的消费者来说不敢轻易去打官司。一些开发商正是抓住消费者的这个心理，对违约索赔显得不在乎。

　　山东信义律师事务所的韩文勇律师认为，能否获得违约赔偿的关键还是在于合同的约定。像本报昨日报道的杨女士一案，她之所以能够胜诉的根本之处，就是其补充条款中对违约责任和后果标注得非常明确。因为合同约定得很清楚，一切按合同约定办理即可，如果开发商拒付违约金，完全可通过法律程序解决。

　　所以，购房者除了要找信誉好、实力强的开发商外，最好是能在购房签订合同时，咨询一下懂行的人或者律师，用法律武器维护自己的权益。

　　本报记者郝爱萍