南京今年城区房源量少 价格略涨

　　本报讯记者昨日从南京市房产局市场发展研究中心了解到，根据该中心的预测，2005年南京楼市“货源充足”，包括新上市房源以及往年未卖完的待售房源在内，预计可售商品房面积将达到1500万平方米左右。

　　新房源多在“一城三区”

　　据产权市场处市场发展研究中心副主任李智介绍，截至2004年12月末商品房待售面积为384万平方米，其中江南八区为245万平方米。而根据2002年－2004年12月末已上市土地但仍未进行楼盘开发的未来商品房上市量，再加上土地储备中心公示的近期准备上市土地在2005年可能的上市体量，预计2005年新上市楼盘的面积为1116万平方米，略大于去年1025万平方米的新上市量。按物业类型来划分，上市楼盘中包括住宅873万平方米、写字楼95万平方米和商业楼148万平方米；按区域来划分，江南八区有696万平方米、江宁173万平方米、江北197万平方米。从上市量看，河西、江宁和江北仍将是主要的供应板块，今年将提供占全市一半左右的新上市商品房。与去年相比，今年城中楼盘的上市量会减少，河西、城南、城东会大致持平，而城北和仙林的上市量会有所增加。新上市房源与往年结转待售房源相加，今年全市预计可售商品房面积为1500万平方米左右，房源非常充足，消费者将有更大的选择余地。

　　购房需求九成自住

　　据研究中心的调查，今年潜在需求中自住性需求将占到90％以上，其中主动改善型需求会占到60％。由于去年商品房供应充足，价格平稳，许多在去年持币待购的消费者将在今年买房，调查数据显示，2004年的潜在购房者中44.5％选择在2005年完成置业计划。

　　商品房需求一般划分为自住性需求和投资性需求，其中自住性需求又可分为主动改善型需求、城市化自动型需求和拆迁被动型需求。预计今年的楼市需求将以自住性需求为主。据调查，2005年楼市的自住性需求将占到90％以上，其中主动改善型需求会占到60％。同时，2％左右的城市化率会带来150万平方米左右的商品房需求量，而拆迁造成的被动型需求也会超过100万平方米。另外，由于房市的平稳发展以及利息、汇率等不确定性因素存在，会在一定程度上抑制投资性需求，特别是投机性需求，预计2005年投资性需求会略低于2004年，大约保持在总需求10％的比例，需求量接近100万平方米。研究中心预测，今年全市的商品房预销售面积可能会达到850万－900万平方米。

　　此外，今年二手房的供需依然会保持平稳增长的势头，供应量会较去年有所增加，大致为550万平方米左右；需求量与去年基本持平，达450万平方米左右。

　　上半年购房时机较好

　　李主任认为，2005年南京房地产市场没有引起房价暴涨或暴跌的不稳定因素，引起房价上涨和下降因素的作用力会相互抵消，总体上房价将保持稳中略升的趋势，涨幅也会低于去年，总体保持在10％左右，但月度间会出现小幅波动。由于供地计划向江宁、河西、江北集中，随之而来的是“一城三区”内的住宅供应在短期内是集中式的，而需求量在时间维度上的分布却比较平稳。供需的相对不均衡可能影响房源的消化，部分片区土地新增供应和存量需要59年时间来消化。因此从板块来看，各区域的房价可能有涨有跌：城中由于供应量少及其优越的区位，房价将进一步走高，河西、江宁等板块由于体量大则有可能出现价格盘整。

　　研究中心预测，到2005年下半年，随着地铁开通、“十运会”召开以及买卖双方的心态调整，楼市将重新保持稳定上涨的态势，所以对于自住型的购房者来说，2005年上半年可能会是置业的较好时机。（方市兴陆艳）