法院廉价拍卖银行抵押房 声称为帮善意第三人

　　重庆煤炭第二建筑安装工程公司：3层办公用房怎么被人廉价拍卖？

　　中国建设银行重庆分行营业部：这座楼是向建行借款的抵押物

　　四川省内江市市中区执行局：我们是在帮“善意第三人”

　　银行抵押房被法院拍卖

　　004年12月初，重庆煤炭第二建筑安装工程公司接到北碚区国土局的通知：该公司的办公楼的1——3层已经被人拍卖，希望该公司去核实相关情况，以便到房产部门过户。

　　三层办公楼已经被拍卖？接到消息的该公司副总经理王春波疑惑了，消息来得太突然，什么时候在什么地方拍卖的，自己全然不知，而且，这办公楼已于2001年10月作为借款抵押物抵押给了中国建设银行重庆分行营业部，房产的两证一直都在建行营业部，没有两证的房屋怎么进行了拍卖？

　　重庆煤炭第二建筑安装工程公司马上将这一消息告诉建行营业部，对方同样疑惑：怎么银行的抵押物被人拍卖？

　　公司办公楼

　　被拍卖

　　原来，在此之前，重庆市北碚区国土局接到了一份来自四川省内江市市中区人民法院协助执行通知书，该通知称“关于吴天才申请执行重庆煤炭第二建筑安装工程公司欠款一案，我院作出的(2004)内中执字第137号民事裁定书已经发生法律效力，”希望北碚区国土局协助协助吴天才办理重庆市北碚区龙凤一村180号第1——3层建筑面积约为2365平方米房屋对应的土地面积的过户，同时协助注销重庆煤炭第二建筑安装工程公司所持有的国有土地使用权证。

　　内江市中区法院称，由于被执行人(重庆煤炭第二建筑安装工程公司)未按执行通知履行法律文书确认的偿付义务，在执行过程中，内江市市中区人民法院以(2004)内中拍委字第137号“通知书”，委托重庆天辰拍卖中心对被执行人的位于重庆市北碚区龙凤一村180号第1——4层商业、办公用房进行拍卖，2004年11月30日，买受人吴天才以117.8万元的价格竞买重庆北碚区龙凤一村180号第1——3层房屋(建筑面积约23654平方米)成交，这部分房屋也归吴天才所有。

　　“我们不知道这楼是什么时候被拍卖的，也不知道他们什么时候到来进行的资产评估。”重庆煤炭第二建筑安装工程公司政治部副主任胡嗣建认为，该办公用房以不到500元/平米的价格就被拍卖掉了，远远低于了它目前的实际价值。

　　同时，他认为在他们对评估机构一无所知的情况下法院就找了评估机构对公司财产进行评估，选择了拍卖机构，而公司连拍卖在什么时间在什么地方进行的都不知道，这是不合理的，同时，该栋楼的第一层是职工医院，作为公益设施的医院是否可以进行拍卖？

　　拍卖物

　　是银行抵押物

　　“该房屋已经作为借款抵押物抵押给了我们。”中国建设银行重庆分行营业部唐冰川告诉记者。

　　2001年10月22日，中国建设银行重庆分行营业部和重庆煤炭第二建筑安装工程公司签订了一份借款合同，按照合同规定，由建行营业部借款200万元给建筑安装公司，借款期限从2001年10月23日至2002年10月22日，由建筑安装公司提供位于重庆市北碚区龙凤镇龙凤村180号的非住宅房作为借款抵押担保，该办公用房总面积为5265.23平方米。

　　在2004年7月9日重庆市渝中区人民法院的一次判决中，中国建设银行重庆市分行营业部对重庆煤炭第二建筑安装工程公司提供抵押的位于重庆市北碚区龙凤镇180号的办公用房在担保债权范围内享有优先偿还权。

　　得知自己的部分抵押物被强制拍卖后，中国建设银行重庆分行营业部于2004年12月10日向四川省内江市中级人民法院提出异议，该异议认为吴天才只是重庆煤炭第二建筑安装工程公司的一般债权人，对房屋不享有任何优先权，而在此之前，该公司则以该办公用房屋，总面积为5265.23平方米整体为抵押物，向建行营业部设定了不动产抵押，并得到登记机关和司法机关的确认，享有该房屋的抵押权，要求裁定中止执行并撤消拍卖物归属权的裁定。

　　与此同时，重庆煤炭第二建筑安装工程公司、重庆北碚区房地产管理局均向四川省内江市中级人民法院提出四川内江市市中区人民法院拍卖的标的物属于银行抵押物。

　　2004年12月30日，四川内江市市中区人民法院执行局为此召开了听证会，通过听证，于2005年1月18日，该法院做出民事裁定：中国建设银行重庆市分行营业部提交的证明重庆煤炭第二建筑安装工程公司用位于重庆市北碚区龙凤一村180号(面积5265.23平方米)非住宅房作为借款抵押物的(2001)抵押第00608号抵押合同书，其约定内容与重庆市北碚房地产交易所地产抵押合同登记记录册上记载的抵押物的座落位置建筑面积不一致的情况下，不管什么原因造成登记的权利和事实权利不一致，都不能对抗善意第三人，依法只能以登记薄上记载的内容为准。并“驳回其异议，继续执行”。

　　于是，这套已成为银行抵押物的房子仍然被强制拍卖执行。

　　房屋的

　　归属困局

　　这房屋到底应该归谁？是所谓的“善意第三人”吴天才，还是重庆煤炭第二建筑安装工程公司仍用于作为银行的抵押物？

　　“《抵押合同登记记录册》既然是对已成立的合同登记，其各项内容应与被登记的合同一致，如果出现不一致，肯定以被登记的合同内容为准，于法于理都不应以登记册为准。”重庆市北碚区房产管理局委员会负责人认为。

　　原来，在《抵押合同登记记录册》上，抵押房屋的面积是“3265.23平方米，”而在抵押合同约定的面积中是“5265.23平方米”，“抵押合同约定的面积与登记册登记的面积，只有首位数一个是5，一个是3，其余五位数及小数点位都完全相同，应当认定登记册是典型笔误，而根本不存在其它房屋与180号房屋的面积如此巧合，”北碚区房产管理局委员会负责人说，而《抵押合同登记记录册》只是房产交易所内部掌握情况的台帐式清册，仅供内部工作一目了然的需要，一般对外无须公开，不能对抗房屋所有权证的效力，也不能对抗依法成立的合同效力。房管局拒绝了协助执行北碚区龙凤一村180号房屋所有权的移转登记。

　　“内江市市中区执行庭称在登记册中发现记载涉案房屋被抵押为3265.23平方米，但没在卷宗内发现相关抵押材料，如果真的如此，正常的反应应该是立即向交易所询问相关适宜，这样交易所便会立即帮助其找到相关的抵押材料，但他们却没有询问交易所而直接开始了拍卖程序。”建行营业部认为内江法院这样的做法实在令人感到遗憾，而同时，执行局使用的“善意第三人”的概念也不恰当，他们认为抵押房产是不动产，不动产的权属登记情况在法律上具有公示公信的效力，任何不动产的相关人员均有义务到登记机关查实房屋的权属情况后才可进行相关的法律行为，在不动产上不存在善意第三人的概念，而内江市市中区执行局在执行中作为司法机关，有义务查实相关情况后才进行拍卖，同时，该交易尚未完成，问题的争议与所谓的“善意第三人制度”毫不相干。

　　链接

　　按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条规定，评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定评估机构的，人民法院应当准许。对房产的评估应和当事人协商，协商不成再由人民法院在多家评估机构中随机选出一家进行资产评估，

　　同时在第七条规定，拍卖机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的拍卖机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定拍卖机构的，人民法院应当准许。