物业服务真的物有所值吗

　　新华网青海频道西宁03月11日电 青海省物业服务行业从产生至今历时5年，虽然从去年下半年以来消协部门接到的相关投诉很少，但不代表物业服务中就没有产生矛盾。如果业主们都缴了物业管理费并合理合法有效地监督了物业企业，而物业企业也能按规定协议管理好、服务好，物业服务就能真正依照市场化规律发展。但目前我省物业服务双方的各方面差异与短期利益仍然影响物业行业的健康发展。

　　物业公司服务不到位

　　西宁市民刘立新反映所住城东区民惠小区物业服务存在不少问题。刘师傅说：“不但从小区大门出入的人、车无人过问，甚至24小时不锁门。小区内各类车辆乱停乱放，有的停在草坪上，有的斜靠在阳台下面，由于出租车、长途车等停的多，不仅出入不便，噪音也很大。”刘师傅介绍，物业公司经常换管理人员，没人管事，如六号楼前的水井内供水管漏水半年了，收水费时六号楼的住户每月每户分摊5元至7元，供水管却没人修。刘师傅感慨住户们缴了物业费却得不到应有的服务。

　　业主的违规行为无法约束

　　记者从西宁市房产局了解到，部分业主、业主委员会的违规行为无法约束。朝阳新村业主委员会2003年4月18日和2004年3月15日两次召开业主大会变更业主委员会委员，但没有按照国家规定召开业主大会的条件、程序进行，也没有按要求登记备案。在与重新选聘的物业公司签订的物业管理合同中，要求支付业主委员会工作人员工资的做法也严重违背了建设部《业主大会规程》中的相关规定，扰乱了物业管理市场。

　　依法成立业主委员会是物业服务市场化的重要条件，代表广大业主通过协议合同方式实现业主的权利义务，但也不能侵害物业公司的利益。像美佳花园业主委员会解聘美佳物业公司后，业主委员会只是要求物业公司移交物业管理权、物业办公用房、锅炉房等基础配套设施，对业主以往所欠的物业管理费和采暖费却不愿承担责任，使新物业企业无法进入，造成恶性循环。

　　物业管理难在哪里

　　青海青川物业管理有限公司的朱经理认为，像他们管理的美丽家园小区现在二期还未住满，物业公司处在亏损经营状态。如果住满了，业主都按时缴费，物业公司不会亏损。他说，造成物业公司亏损的原因除收费问题外，物业企业管理人员素质低、缺乏服务意识、管理效率低也是一大原因。

　　西宁市房产局主管物业的一位负责人谈到这个问题时说，省城物业管理刚刚起步，虽然部分企业、小区开展得较好，但不少市民对物业管理的认识还很浅薄，还未形成花钱买服务的意识；另一方面，省城部分物业管理企业对物业管理各项收支不能定期向业主公布，企业资质等级、收费标准、收费项目也未设置宣传栏，缺少业主的监督，增加了收费中的矛盾，不符合《物业管理条例》等法规和政策的相关规定。管理分散，促使物业管理效益、质量低下，住房体制改革过渡期形成的住房供给的产权多元化，使得完整的小区被人为分成几家管理，无法实现物业规模化管理，也就造成了管理质量和服务质量的差异。不少小区都存在物业管理费收缴难的问题，物业管理企业经济入不敷出的情况加重了物业公司的经济负担，致使企业长期亏损，物业公司以业养业的造血功能难以形成，这两年像泰宁、美佳、三田等物业公司因亏损主动要求退出住宅小区物业管理。省城旧住宅小区普遍存在公共建设配套不足、设施损坏严重、环境脏乱差等问题。

　　相关链接：由于现在物业管理公司多数是房地产开发公司的附属机构，不是聘请的专业物业管理公司，在收费问题上往往偏向房地产公司而忽视业主利益。又由于垄断经营现象大量存在，业主与物管企业形成不了平等的民事关系，对收费多少、如何服务等缺乏有效的监督和制约，所付出的费用并不能获得等值的服务。

　　物业管理属于第三产业。物业管理完全可以追求合理的利润。所以，根据市场经济平等交换的原则，物业管理企业只有向业主提供及时、高效的服务，才能适应市场的需要，赢得稳定利润。但目前我国物业从业人员普遍缺乏危机感，没有建立起市场观念和竞争意识，具体表现为“重管理轻服务、重收入轻付出、重自我轻协调”的落后观念。究其原因，一方面是因为长期以来的计划经济体制下由上级机关统一安排工作对象、划拨资金等工作模式的影响；另一方面，物业管理企业本身的低利润限制了物业管理人员素质的提高和观念的更新，在工作中缺乏敬业精神和服务意识，仅仅把物业工作定位于浅层的修修补补上。

　　来源《西海都市报》作者 张廷锋