小区"管家"难管家③"管家"囊中羞涩 难作无米之炊

　　新桂网-南国今报记者蔡苑李宁琳业主嫌物业公司毛病多多，物业公司状告业主拒不交费，双方陷入互相埋怨的“冷战”局面，这在柳州市的居民小区并不鲜见。

　　物业公司收费不易

　　近日，柳州市惠柳京都业主委员会一成员向记者反映，去年，业主委会员成员在收集 了业主们的意见后，觉得现在的物业公司服务态度不好、收费高，财务收支不透明，于是公开向社会招标，聘请了新的物业公司。“我们是想做下去，但也有自己的原则。”原惠柳京都物业公司经理刘女士告诉记者。刘认为，物业与业主间的“积怨”主要是收费问题，业主一方面嫌物业费贵，一方面却要求物业提供尽善尽美的服务。按照相关规定，物业费包括维修基金、员工工资、绿化费、保洁费等10项内容，惠柳京都的物业收费是每平方米0．45元／月，目前在柳州算一般水平。如果收齐全部业主的物业费，每个月应为1．5万多元，但除了2000年住宅刚交付使用时，物业费的收缴率达到100％外，平时也就80％多一点。为了应付日常开销，房开公司每个月都得出钱补贴物业，否则物业很难运作。“有些小区的物业费收缴率仅60％。”刘称，如果费用收不上，物业公司自然无法提供相应服务，这样一来就让业主们产生误会，以为物业公司只会收钱不做事。

　　没有副业难以维计

　　目前，柳州市不少物业公司都是由房开公司派生出来的，小区建好后，房开商就成立一个物业管理公司，对其进行前期物业管理，待小区成立业主委员会后，再决定是否更换物业公司。更换物业公司后，新物业公司可能会面临经营难的问题。“如果没有副业，以柳州的现状，物业公司单靠收取物业管理费很难生存。”原惠柳京都物业公司经理刘女士告诉记者，由于是自己的下属部门，小区最初的物业公司基本上会得到房开商的支持，包括提供场地和资金。除了业主的物业管理费外，小区的门面、停车的费用也是由物业代收，然后从中提取部分资金作为物业收入。但门面与车库的所有权都是属于房开商的，小区更换物业公司后，房开商没有义务一定要将两者的收费权交给新的物业公司，所以“管家”将面临更严峻的经费问题。美好居物业公司李慧容经理也称，柳州市小区的物业管理费收缴率一般在80％左右，有的甚至更低，如果没有房开商的支持，开拓一些副业，物业公司即使是巧妇也将“无米下锅”。

　　专家剖析业主心理

　　据了解，柳州市的大部分小区中，都存在费用难收的问题，“管家”离“家”，绝大多数也是因为收费矛盾。一位不愿透露姓名的业内人士称，业主不交费的原因很多。在过去单位分房的时代，住宅区的管理都由单位负责，居民不需要花钱。实行住房改革之后，商品房逐渐进入市场，但不少居民并没有改变原有的观念，仍旧认为物业为小区服务是应该的，不应收费。特别是楼盘刚交付使用时，物业公司都是由房开公司聘请的，一些业主认为他们事先并不知情，遂对物业公司产生抵触情绪，最直接的反映就是拒交物业管理费。此外，物业公司处在房开公司与业主之间，房子质量出现问题时，应由房开公司解决，但业主总是第一时间想到物业，一旦物业无法处理，业主就会觉得物业办事不力。不少物业管理者认为，物业管理是服务行业，每天必须面对业主各种各样的挑剔，而且每个人对服务的要求不一样，很难做到尽如人意。

　　物业质疑被炒原因

　　在采访中有人提出，个别小区的业主委员会炒掉原来的物业公司，并非纯粹从小区集体利益出发。大部分业主其实并不十分清楚炒物业的根本原因，以及所导致的直接后果，有的业主甚至对物业公司的撤离毫不知情，因此，业主委员会所作决议的代表性和公正性值得商榷。柳州市城中区一大型小区去年更换了物业公司。事后，据小区里一姓欧的居民称，一些业主知道业主委员会做出这个决定后，也想看看新的物业公司会给小区带来什么变化，因此都投票同意了。但有业主认为，该小区业的主委员会此举的目的并非如此单纯，这些委员中不少人欠了原物业公司的物业管理费，并且与公司多次发生利益冲突。在惠柳京都前门门卫室的窗户上，记者看到了这样一张欠费名单，上面有不少业主委员会成员的名字，其中有的从2002年就开始欠费。据惠柳业委会的成员称，他们拒交物业管理费的原因是，物业公司是由房开商任命的，而且在管理过程中擅自改变公司名称，“谁知道有没有猫腻”。对此，原物业公司经理刘女士解释，她认为真正的原因也许并不完全在此，2003年，公司将小区里欠费严重的几名业主告上了法庭，并且胜诉。去年，小区业主委员会成立，有的成员就是被告上法庭的那些人。

　　作者：蔡苑 李宁琳

　　（来源：新桂网-南国今报）