新闻调查:个人集资建房是大话还是创新？

　　本报记者 王小波

　　自己种粮食吃，自己织布纺衣。有人说，个人集资建房的逻辑出发点是个退步。然而这种看似退步的方式在许多城市正受到热烈追捧。

　　个人集资建房已经不仅仅是个简单的安居问题，它触动的是地产业的利益链条，与庞 大的利益集团相比，它的力量和声音都还十分微弱。

　　◎市民参与愿望强烈

　　个人集资建房是创新还是乌托邦？石家庄市市民宋增建的水晶花园项目到目前还没有实质进展，却唤醒了市民心中潜藏多年的安居梦。

　　“我要参与个人集资建房，想知道宋增建的联系方式？”

　　“宋增建这个人可信吗？”

　　本报3月3日刊出“新闻调查”《个人集资建房‘石家庄模式’调查》之后，每天都接到众多读者来电，表达自己参与个人集资建房的浓厚兴趣。

　　户型、选址、比市场价优惠的额度，都是读者所关心的话题，在众多来电中，大家最关心的还是宋增建的个人信用问题。“拿出大半辈子的积蓄，我希望资金风险最小。”

　　还有人打电话指责本报对个人集资建房的报道，是在支持一项危险的游戏。这位读者认为，国内很多个人集资建房的领军人物自己并不缺房住，老百姓把钱交给他们来做试验，如果失败，旗手本身并无损失，而受到伤害的是大众的热情和金钱。

　　虽然石家庄市总体房价比起北京、上海等大城市来说并不高，但由于石家庄市居民整体收入不高，目前的房价还是让不少工薪阶层望而生畏，个人集资建房这种形式一经出现，还是点燃了不少市民的安居梦想。

　　◎开发商貌合神离

　　省会出现个人集资建房模式还引起了不少传统房地产开发商的兴趣。某地产公司一位负责人打电话给记者说，该公司把最大利润让给消费者，希望记者采访。

　　仔细询问，这位负责人才道出他们“最新”的经营理念：“把底商租金、车库收入等都交付业主，只收取5%的管理费。”

　　这些业主本来应该享有的权利，在精明的开发商眼里也成了一种“让利”行为。但事例足以说明个人集资建房在群众中还有着深厚的民心积淀。

　　还有一些开发商告诉记者，个人集资建房这种想法很有创意，但操作起来很难，几乎不具备成功的可能性。

　　“市场化条件下社会分工越来越专业，个人集资建房的模式肯定得不到政府的支持，因为它不符合市场化的规律，政府如果给他特殊的用地优惠就会扰乱市场。如果只能通过挂牌竞拍取得土地，那样要把房价降下来就难了。况且如今土地和钢材等原材料的价格变动较大，松散的组织能应对市场的变化？”一位开发商质疑。他认为，这种提法只是为有个人住房需求的市民提供了一条可以尝试的路子。

　　◎“理论体系”出笼，操作难度不小

　　3月8日，宋增建在某网站上发表了《业主集资建房‘石家庄模式’理论体系》一文，对个人集资建房“石家庄模式”的基本概念、基本原则和运作流程作了一些说明。

　　河北世纪联合律师事务所律师邢建民在阅读了这篇文章后认为，文章的可操作性非常弱，还停留在乌托邦阶段。邢律师告诉记者，个人集资建房的法律障碍已经排除，因此在理论上不用再探讨，其难点在于操作，当务之急在于拿出详细的可行性报告，提出若干个法律问题，不能停留在理想阶段。

　　邢建民认为，宋增建的体系太过理想化，需要有能走下去的实质步骤。首先，这项工作不可能由宋增建一人完成，需要大量的专业人士来做，而专业人士不可能花太多时间无偿地来做这件事，志愿者能否胜任专业工作很难说。

　　其次，有限责任公司的设立有股东数不超过50人的上限规定，这就意味着其他集资建房者必须以书面形式委托这50位股东行使权利，出资人不是股东的话，他们的权益如何保障？出资有先后，如何使法律不光保护创始人的权益，而是保护所有出资人的权益？

　　另外在取得土地、注册公司等一些具体的环节上需要有成型的计划，如果成立项目公司，公司登记注册后必须到税务机关办理税务登记，但按建房者所说，这个公司是非赢利性的机构，没有赢利税款如何交纳？如果在一些环节上依托开发商，双方责权利应如何约定？这些都是具体问题，必须有一整套详细的可行性方案。

　　◎业内人士：“石家庄模式”貌似团购

　　而另外一些关心个人集资建房模式的业内人士在了解宋增建的理论之后，认为如果按这种理论实践，最后走出来的路子可能不是个人集资建房，而更像是曾经流行过的团购和定制。

　　团购和定制适合于那些对户型和房价有特殊需求的消费人群。由于团购省去了广告和销售环节，以及银行利息，购房者一般可从中享受到较大的折扣空间。“折扣大小取决于前期谈判，如果开发商资金特别紧缺，通过前期谈判可以省去近20%的费用。”省会地产业一位资深人士告诉记者。

　　“宋增建所描述的开发流程更像是定制或团购，他回避了一些矛盾———因为里面很多复杂的环节都委托给有实力的开发商来做，这就不同于一般意义上的个人集资建房了。”这位人士说。

　　“另外，在成立公司上还存在两难困境，如果按宋增建所说不以赢利为目的，与我国公司法条款相悖，公司的税费如何交纳？如果以赢利为目的，又如何保证操办者不用别人的钱来挣自己的钱？如果依托大公司，在如今炙手可热的楼盘中另辟一块土地交给集资建房者廉价开发，哪个地产商愿意？”

　　面对各方关注和质疑，宋增建也在网上表示，理论还需进一步完善。

　　个人集资建房是否可行，看来还需要事实来说话。

　　◎畸形房价的产物，难以企及的梦想

　　去年底，北京IT工程师于凌罡提出个人集资建房模式，一时间个人集资建房风潮席卷大江南北，于凌罡一夜之间也成为家喻户晓的人物，登上各大媒体头条。与此同时，国内各地纷纷效法，很多地方还提出了自己区别于北京的模式。

　　个人集资建房之所以一呼百应，并不在于发起人有超强的个人能力，而在于买房者和地产商之间的利益博弈是个持久的过程。在刚刚结束的全国“两会”上，安居问题、平抑房价上涨过快成为代表热议的话题，一位全国人大代表调查了国内一些富豪后发现，这些快速致富的富豪大多是靠房地产起家的。

　　热热闹闹的个人集资建房对畸高的房价发出了一个信号：人们日益对房地产行业的暴利产生不满，过去买房难，买到合适的房子难，因房屋质量产生的维权和后期物业纠纷，都在消磨着人们与地产开发商角力时的耐心。从某种意义上来说，个人集资建房是对现有地产行业暴利的挑战，只是这种挑战的力量和声音还十分微弱。

　　建设部政策研究中心主任、经济学家陈淮认为，客观上，集资建房是对房价不正常的反抗，对抑制房地产业的投机炒作有作用，但它的规模不足以成为和房地产价格抗衡的普遍力量。

　　正如人们所普遍担心的：个人集资建房不在于其在理论上是否可行，而在于实际操作能否跨越重重障碍，在诸多困难的环节当中，任何一个环节卡住，给自己盖一间房的梦想就会流产。

　　而在当前，个人集资建房至少面临着人员招集、组织化运作、手续跑办、后期利益均衡等方方面面的难题。

　　个人集资建房在理论上比市场便宜，节省销售利润、节省广告销售费用、节省项目贷款利息、节省人员开支，被认为是个人集资合作建房节省的几大项目，但是操作起来很难，必然伴随着风险，且房屋建成后的后续问题可能会比建房本身更为复杂。

　　这些都是个人集资建房的召集者必须直面的问题。

　　◎四两能否拨千斤？

　　尽管前面是高山险滩，国内众多集资建房者都提出了自己雄心勃勃的造房计划，石家庄市的宋增建还打算运作成功后，将“石家庄模式”推向全国。

　　支撑这些计划领军人物们提出，在欧美等国，合作建房的模式已成为地产业的主流。

　　而最早实践个人集资建房的于凌罡却对各地的效法表示出担忧。于凌罡对记者说，不希望别人效仿他，也不希望他的模式被复制。于凌罡的担心在于，如果一些个人集资建房的领头人别有用心，就会在社会上造成混乱，参与者的初衷是省掉高额的房价利润，却要冒血汗钱被卷走或者被挪用的风险。这会让这种新生事物面临不利的外部条件。

　　于凌罡的担心也正是目前各地政府对个人集资建房还持观望态度的原因。

　　已经有不少专家预言，这种形式不会成为市场主流，它需要很强的专业开发技术和专业管理能力，而并不是每个建房人都能驾驭市场风险。

　　石家庄一位开发商告诉记者，今年石家庄的土地争夺更加激烈，地价成本和建筑成本已由原来占房价的40%左右上升到55-65%，水泥、钢铁等建安材料还有上涨趋势，一些规模实力较小的公司和没有后备用地的公司已经难以为继。“现在手机和汽车投诉居高不下，是不是要大伙也集资起来造手机和汽车？”

　　陈淮指出，发达国家的合作建房很多都是对房屋有个性化的要求，并不是力求便宜或者和房地产商去抗衡。

　　唐山滦县的王女士曾有过大的房地产开发经验，她认为，个人集资建房成功的可能性不大，即使成功，也不该以此模式为解决百姓住房难的根本出路，出路在于政府在住房福利上深化改革，在安居房名额分配上严格把关和更加透明等。

　　房价虚高积重难返，调控房价已经成为今年宏观调控的目标之一。陈淮认为，要靠集资建房来撼动房价很难。同其他经济现象一样，房价上涨过快，有土地、建材等多方面因素作用。社会化大生产分工细化，这是市场经济的必然趋势。在市场经济发展过程中，也需要供给方面有与垄断抗衡的力量，抗衡力量有正规军以及其他很多方面，包括个人集资建房也是其中的抗衡力量，各种抗衡力量形成制约机制，形成一种平衡，使房价趋于合理的水平。