小区物业管理几多收费让人明白 何时让人不叫冤？

　　新桂网-南国早报记者孙小娟张若凡近年来，物业收费渐渐成为市民投诉的热点。糊里糊涂的公摊费，让人生疑的重复收费，眼花缭乱的“立名”收费……到底哪些费用是应该收的，哪些费用是乱收费，物价部门有无相关的标准？近日，记者连续走访南宁市多个小区，并采访相关部门，对有关疑问进行了澄清。

　　水电公摊：何时让人不叫冤？

　　在物业收费中，水电公摊费向来是业主们投诉的焦点之一。李女士是南宁市星和园小区的住户，她最近就正为这个问题和物业公司“闹别扭”。3月11日下午，她拿出近几个月来的物业收费通知单、电费单告诉记者：“我家每个月平均电费50元左右，用电高峰期最多也不过70来元，但2004年每个月仅公摊电费就要交30多元。”2005年1月份发的收费单中（此单应交纳的是2004年12月的费用），公摊电费更是高达45．5元，超过当月她家里的实际用电费用。当得知有一位邻居因不满而拒绝交纳公摊电费后，她也开始拖着不交物业管理费，至今已拖欠3个月共800元左右的管理费。对于如此高的公摊电费，李女士百思不得其解。她发现除了公共照明灯外，小区好像也没有多少特别费电的公用设备，由此她怀疑：物业公司是不是把自己的办公、生活和经营场所的水电费一起分摊进来了？在该小区物业管理处门口的宣传栏里，有一张自2004年11月份至今的水电公摊费用明细表，然而记者看了之后还是有许多疑问。比如，公共区域用水究竟包括哪些？公共用电又是指什么？3月14日下午，星和园小区物业管理处的负责人韦福康接受了记者的采访。他带记者参观了位于住宅楼地下层的配电房、二次加压水泵房及消防水泵房等耗电的公共设施。他说：“许多业主只知道路灯和楼道灯等照明设施，平时根本看不到这些设备。其实这些才是公摊费的主要项目。”随后，记者在楼梯口的电表区看到，物业用的办公电表和保安的热水器电表分别被标识了出来。韦福康称：“该是谁的就由谁埋单，我们每个月的抄表都有详细的记录。”韦说。然而这样的解释并不能让李女士信服，她质疑道：“这些设备的确存在，但具体的消耗数字究竟是多少？另外，部分公共设备用电的分表是由物业公司自己的工作人员抄的表，谁能保证数字的真实性呢？物业公司为什么不能够把自己每个月的水电支出也公布出来呢？”她希望小区能尽快成立业主委员会，对物业公司的日常工作进行有效的监督。还有一点让李女士想不通的是，公摊水电费通常按照房产证上的房屋面积来公摊，由于她家的房屋面积比较大，每个月的公摊费也自然高出许多。“物业直接服务的是人，水电也是人在用，为什么不按照户头或人头来分呢？”李女士对此很疑惑，她说：“难道买了大房子的业主就要承担更多的义务吗？”而韦福康回答说：“这是行规。”除此之外，由于部分用户偷水偷电而产生的分摊，也引起一些小区业主的不满。今年2月26日，轮到“北湖中鼎花园”的李女士为本栋楼催收1月和2月份的水费，她细心地挨家挨户去抄表。抄到某室时，她发现该住户在水表前不远的一个地方挖了个洞，下面放着一个水桶专门用来接水，用水基本不通过水表。根据以往的记录，该住户月平均用水在35立方米左右，而这次抄表却只有6立方米。另外一家也出现类似的情况。结果，该栋楼该月总表显示为155立方米，挨家挨户抄出来的水表数字合计只有103立方米。为此，她先和偷水的住户协商，希望他们主动承担损失，但遭到拒绝。无奈业主们只好找到物业管理处。3月9日晚上，物业工作人员召集大家开会，处理的结果竟是，没有偷水的住户每户也要分摊6立方米的水费，这让大家心里十分不平衡。南宁市物价局商品价格管理科有关工作人员解释说，小区只有用在业主身上的公共消耗和损耗的水电费才能够公摊，偷水偷电形成的损失，是由于物业管理不善造成的，不应该公摊。至于公摊费应该按户还是按住房面积收，目前南宁市还没有统一的标准。

　　停车收费：是“场地费”还是“保管费”？

　　黄先生是南宁市玫瑰园小区的业主，他对物业公司收取停车占道费感到非常不满。他说，首先，小区内并没有专门的室内停车场，平时业主把车停在公共用地上也要交费。其次，物业公司曾经表示，他们收取的只是占道费，而非保管费，如果车辆被盗，他们不承担赔偿责任。如此一来，矛盾就出现了：小区内的公共用地是属于业主的，因此也就不存在场地使用费的说法。那么，物业公司收取的该项费用就应该是车辆保管费。可事实上，物业公司却一再推卸其应该承担的保管责任，模糊了该项收费的真正意义。他说：“物业公司总不能只收钱不负责任吧！”而根据相关文件，车辆停放管理费包括停车场内的车辆停放保管服务费，以及小区道路旁车辆占道停放费。但是物价局在对小区的收费标准进行批复时比较严格，原则是：物业公司在申报停车保管费时，必须在小区内设有停车场，并配有专人管理。此外，申报书中应注明是车辆停放“保管”费，即车辆被盗损时物业公司承担相应赔偿责任。否则，物价局将不予批复。没有得到物价局批复的小区在收取占道停放费时，应该与业主进行协商，具体费用遵循市场调节价。3月14日下午，记者在玫瑰园物业管理处的办公室里看到，南宁市物价局签发的《关于“玫瑰园”商住小区物业管理服务收费标准的复函》中，停车费一项的名称是“停车场车辆停放保管服务费”，确实出现了“保管”字样。其中规定小型汽车室外停放的月票为80元，摩托车月票为30元。但负责车辆停放的工作人员小潘表示，现在小区里设有一个临时的露天停车场，但是没有专人管理，物业公司不承担保管和赔偿责任。那么为何当时申报的项目中却注明是“保管费”呢？小潘说，公司的人力、物力均有限，如果出现车辆被盗的事件，实在无力赔偿。因此在实际收费中，他们将原定80元的月票降为75元，而原定30元的月票则降为20元。“这样岂不是有欺骗业主的嫌疑？”面对这一问题，该物业管理处的几名工作人员均未回答。

　　“重复收费”：为何收了这边收那边？

　　南宁市的宣小姐年前刚在东葛路延长线上的岭南家园小区买了房子。首付数万元后，月供1000多元仍是个比较沉重的负担。因此对于与房子有关的其他收费，她自然是格外注意。不久，她在物业公司发出的收费项目中发现：除了每月0．7元／平方米的综合服务费外，还单独收了25元／月的电梯维护费。查阅过相关资料后，宣小姐对记者说，物业管理费中已经包括了共用部位、共用设施设备的维护维修管理费用。“这不是重复收费吗？”她问。带着疑问，记者在该小区物业管理处的办公室的墙上，看到了由南宁市物价局下发的《关于“岭南家园”住宅区物业管理服务收费标准的复函》。从复函上批复的收费标准来看，电梯维护费确实是包含在每月0．7元／平方米的综合服务费中。该公司的温助理说，公司已经将所有的收费项目以及收费许可单张贴在墙上，却少有业主来看。业主发现收费中有不明白的问题，也不向物业公司咨询，而是直接选择投诉。他解释说，电梯属于特种设备，故障维修和每年的定期年审需要一大笔费用，应由此设备的受益者（即业主）来支付。此项收费是经过物价局批准的，只是没有在复函中单独列出来。大多数业主看到复函中没有单列出电梯维护费这一收费项目，就认定是重复收费，丝毫没有解释的余地，物业公司也很无奈。记者从南宁市物价局商品价格管理科了解到，综合服务费中所包含的电梯维护费用确实和物业公司额外收取的电梯维护费不同。前者指的是电梯的日常清扫、上油所需的费用以及电梯工的工资，后者则是电梯年审、故障维修等费用。但是物价局并不主张包月收费，而是建议物业公司按照实际支出进行分摊。认为物业公司重复收费的业主确实不少，家住玫瑰园小区的徐先生在2004年底装修新房时，物业公司向他收取了3元／平方米的装修管理费，共计500元。当时他认为，装修期间确实需要物业公司进行管理，因此交些费用也无可厚非。可是500元交过没几天，他又接到了一份催交综合管理费的单子。既然已经交过装修管理费了，为何还要交综合服务费呢？在他的百般询问下，物业公司只是不断重申收费是有依据的，但却给不出令他信服的解释。为此，记者来到玫瑰园小区物业管理处了解。一名工作人员拿出《南宁市物业管理服务收费暂行办法实施细则》对记者说，文件中指出，房屋装修管理费由施工单位交纳，而并非由业主承担。但实际上，大多数业主请的都是“野马”装修队，从刷墙面到铺地板，各有各的人马，无法找到承担此项费用的队伍。因此，最终交费单还是落到了业主手上。那么在请装修队之前，物业公司为何不提醒业主，这部分费用本该由施工队支付呢？工作人员表示，所有的相关规定都写在《业主公约》中，大多数业主在拿到房子后都未仔细阅读该公约，物业公司也无能为力。

　　大家谈：收费要合理、透明

　　金湾花城小区的业主黎先生表示，业主们并不是一见物业收费就要“喊停”，但收费必须要合理合法，收支透明。就公共用地停车费而言，尽管公共用地的产权在全体业主，表面上来看物业没有权力收费。但实际上，在公共用地上停车的只是一部分业主，如果大家都随便使用公共用地停车或堆放其他杂物，小区就会显得混乱。在这种情况下，物业公司投入人力物力进行监管，在征求业主意见的基础上，适当收取费用是可以的。但如果物业公司把这个作为盈利的途径，不问青红皂白地收费，矛盾势必难免。翠湖新城小区的业主陈先生认为，物业公司收费应该明码标价，定期公布各项收费及小区收益的收支情况。这种公布不能流于形式，必须要详细而且清晰易懂，便于业主监督。他认为，业主之所以常常在收费问题上与物业有分歧，一个很重要的原因是对收费的原因及收费后应该享受的服务不清楚，比如交了物业管理费后，业主可以享受到哪些方面的服务，哪些项目的服务应该另外收费，物业公司有义务详细地告知业主。物业管理业内人士韦先生分析说，除了个别公司乱收费之外，收费矛盾常常是双方沟通不够造成的。他提醒同行，要想赢得业主的信任，必须规范管理，严格按规定办事，尊重服务对象的意见，这样才能赢得长远的效益。

　　前期物管：呼唤有效监督

　　记者在采访中发现，关于乱收费的投诉绝大多数出现在前期物业管理中。这其中一个很重要的原因是，业主委员会没有成立，物业工作缺乏有效的监督。金湾花城业主代表们在关于停车费的问题上与物业公司进行交涉时，物业公司就提出“你们几个人不能代表全体业主的意见”，言外之意就是——“几个个体并不能代表一个合法的主体，我们拒绝与你们对话。”也有一些小区的物业公司每个季度的收支报表都进行了公布，许多业主即便有疑问，由于没有业主委员会，单凭个人的力量也很难追究，于是不了了之。

　　：有关物业管理收费的部分法规

　　《广西壮族自治区物业管理条例》（修正版）第四十一条利用业主共有的物业共用部位、共用设备、设施设置经营性设施的，应当在征得相关业主、业主大会或者业主代表大会、物业管理企业的书面同意后，按照法律、法规规定办理有关手续。业主所得的收益，主要用于增加维修基金；经业主大会或者业主代表大会决定，可以用于补充物业管理经费或者改善公共环境、增加共用设备、设施。《南宁市住宅区物业管理办法》第二十八条物业管理企业按物件部门核准的收费项目和标准收取住宅区物业管理服务收费。已按规定向住户收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。未受管委会或住户委托，物业管理企业自行提供额外服务并收费的，住户可以不支付。《南宁市物业管理服务收费暂行办法实施细则》物业公司收取的各项费用包括：1、综合服务费（1）共用部位、共用设施设备维护维修管理。仅指小区内共用部位、共用设施设备日常维护维修，主要是户外墙面、门厅、楼梯、走廊通道、电梯、中央空调、水电管线、消防设施等日常运行、保养、维护及小修。（2）园林绿化管理（3）安全防范管理（4）环境卫生管理2、车辆停放管理费。包括停车场内的车辆停放保管服务费、小区道路旁车辆占道停放费，分临时停放和固定停放。3、房屋装修管理费及装修保证金4、水、电费周转金5、特约服务费那么在此之前，谁来监督物业公司的收费及服务质量，从而维护业主的正当权益呢？

　　作者：孙小娟 张若凡

　　（来源：新桂网-南国早报）