是退是租没答案 谁说合同已解除

　　本报讯开发商逾期交房后，一业主致函要求退房并赔偿经济损失，后因开发商不予答复，该业主诉至法院，要求对方立即交房并赔偿损失。然而开发商却以业主已行使解除权，其诉请不再有合同依据为由，予以拒绝。案件审理中，业主是否在合同解除条件成立时向开发商作出过明确的解除合同的意思表示成为关键。日前，二审法院最终认定合同尚未解除，判决被告开发商向该业主交付诉争房屋并给付逾期交房利息。

　　2003年6月24日，魏某与本市某房地产公司签订商品房买卖合同，约定：魏某以109万元价格购买由该房地产公司开发的坐落于本市开发区的房屋一套，建筑面积256.8平方米；付款方式为2003年6月11日由魏某支付定金2万元，同年6月18日前魏某支付房款20万元，余款87万元由魏某办理银行按揭贷款；房地产公司应于当月30日前交付房屋；除遇不可抗力外，房地产公司如未按合同约定日期交付商品房逾期在90日内的，魏某有权向该公司追究付款利息；如超过上述约定期限的，魏某有权解除合同，该公司退还魏某已付款，支付已付款利息。此外，该房地产公司还应每日按商品房价款的2‰向魏某支付违约金。合同签订后，魏某依约交付了购房款。由于案外人在维修小区配套设施期间占用了魏某所购之房，致使房地产公司未能如期交房。2003年11月，案外人从魏某所购之房撤出后，开发商仍一直未向魏某交付房屋。

　　2003年10月21日，魏某向房地产公司致函，要求退房并赔偿经济损失等。因未得到答复，魏某于同年11月13日再次致函，要求该公司尽快解决，仍未得到答复。2004年2月24日，魏某诉至法院，要求该公司立即交付房屋，并赔偿因逾期交房而产生的经济损失16万元。

　　被告房地产公司在庭审中承认逾期交房构成了违约，但魏某于2003年10月21日以致函的方式行使了约定解除权，故魏某要求交付房屋并赔偿经济损失无合同依据，其诉请应予驳回。

　　经审理，一审法院认为原被告双方在买卖合同中已约定了解除合同的条件，解除权人为买受人，即魏某。被告房地产公司违约后，魏某以致函方式要求该公司退房并赔偿其经济损失，说明魏某已行使解除权，故在上述函件到达该公司时购房合同已解除。魏某主张继续履行合同，于法无据，遂判决驳回了魏某的诉请。

　　一审宣判后，魏某不服，提起上诉。市二中院审理后查明：魏某致函的主要内容为，由于其购买的商品房被小区物业公司请来的施工人员使用，造成房屋一片狼藉，为此要求：一是退房，房款按贷款利率的四倍弥补损失，并追究其他损失。二是按住房出租价位每月2万元补偿三个月，物业部门书面道歉。请该房地产公司领导一周内答复，过时无结果诉至法院。

　　二中院认为，本案中，依据合同约定，房地产公司逾期交房超过90日，魏某有权解除合同，但从函件内容看，魏某所作出的意思表示为选择性条款，不能认定其已然行使了约定的合同解除权，只能表明魏某在该公司违约的情况下仍愿与对方协商。故原审法院认定该公司收到魏某函件时合同解除，缺乏事实法律依据。魏某请求合理，应予支持。据此，二中院作出了上述终审判决。（孙启明刘军）