签过合同的房租能涨价吗？

　　位于平遥县城繁华地段隶属于中都宾馆的十余间门面房，每间的年租金仅有1200元左右，而同一地段别家单位的门面房，年租金达到了15000元。如此悬殊的房价，让门面房的主人感觉吃了大亏，愤而将十余户承租人告上法庭。然而，承租人也有自己的说法：“几年前所签合同上白纸黑字写下的应该交纳的费用就是那么多，现在变更缺乏依据，况且，我们认为那份合同是投资合同而并非租赁合同。所以，不同意提高所交费用。”

　　案情的原委究竟如何呢？3月上旬，在春寒料峭中，记者前往平遥县，了解了这桩在当地反响强烈的合同纠纷案。

　　多年前，3万元买断16年使用权

　　中都宾馆2002年之前隶属于平遥县饮食服务公司，是一家全民所有制企业。宾馆1995年修建之初，由于资金不足，面向社会筹集资金。平遥县饮食服务公司与集资人分别签署了门面房使用协议书。双方约定：集资人房屋使用年限从1997年7月1日起至2013年7月1日止，使用16年一定不变。集资人向平遥县饮食服务公司一次性交纳16年的房屋使用费每间3万元左右，之后，每月每间房交纳管理费100元。双方同时约定“如有政策性变动和自然灾害的影响，使协议不能执行时，双方不负违约责任，可结合当时情况协商处理。”

　　从1997年起，十余户当时的集资人均按照每间门面房每月100元的管理费向中都宾馆交纳管理费。

　　多年后，宾馆新主人起诉涨“房租”

　　2002年，在平遥县政府的主持下，中都宾馆进行了企业改制、重组、产权置换工作，企业性质变更为私有股份制，企业名称变更为平遥县中都宾馆有限公司，平遥西城居民赵立敢出资1000余万元后成为该公司董事长。

　　近年来，随着平遥世界文化遗产名城的声名远播，前来平遥旅游观光的人越来越多，中都宾馆所在的平遥火车站附近已成为风水宝地，商业铺面、超级市场、宾馆酒店鳞次栉比，地价飞涨。这里的门面房每年每间的租金达到了15000元-18000元之间，而中都宾馆的底层门面房每年每间的“管理费”仅1200元左右，明显过低。

　　赵立敢认为，中都宾馆改制、重组、产权置换是按照市场现行价值确定产权置换值，并没有将集资人使用费提前支付的积极因素在产权置换值中予以冲减，如果继续履行原订协议书约定的、低于市场二十余倍租用价极不公平，宾馆将处于亏损状态。经慎重考虑之后，他向平遥县法院递交了诉状，请求法院将中都宾馆门面房的租赁费用变更为每年每间12000元左右，以后的房租也随市场的变化而变化。

　　集资人：协议不是租赁合同

　　十余户门面房的集资人突然得知自己成了被告，心里也很委屈，分别聘请了律师在法庭上陈述“管理费”不能上涨的理由：一、有效合同不应该随意变更；二、当年与平遥县饮食服务公司签订的是集资建房的投资合同而并非租赁合同，集资人当时承担了很大风险。

　　公说公有理，婆说婆有理。由于该案涉及情势变更有效合同能否变更的重大问题，因而，许多与中都宾馆情况类似的企业和商户都很关注案件的审理结果。受理此案的平遥县法院对此案也非常慎重。

　　一审判决：合同有效，支持上涨房租

　　在多次调解无果的情况下，今年春节前，平遥县法院对此案做出了一审判决。法院认为，1995年原平遥县饮食服务公司向被告收取了集资建房款，后双方又签订了租赁协议书，是一种房屋租赁合同，且双方已实际履行，属有效合同。在租赁期间，原平遥县饮食服务公司进行了产权置换，但不影响租赁合同的效力，被告与原平遥县饮食服务公司签订的房屋租赁合同对中都宾馆仍有法律约束力。但在合同履行中，房屋的租赁价格上涨幅度较大，若仍按原协议价格继续履行，有失公平和背离诚信原则，因此，原告要求变更租赁价格有理，本院应予支持。但考虑到被告在租赁前已进行了垫资，承担了较大风险，在变更价格时应适当低于市场价格，至于原告所诉今后若遇市场租赁价格上扬或下降，仍需随行就市变更之请求，为保证双方合同之稳定性，本院不予支持。据此，法院判决：限被告自本判决生效之日起每年每间支付原告中都宾馆房屋租赁费9000元至合同届满之日止。

　　十余户门面房的集资人对这样的一审判决极为不满，他们联合向晋中市中级人民法院上诉。法院近期将开庭审理，本报将继续予以关注。本报记者任冬梅(来源：山西新闻网三晋都市报 网络编辑：闫芳芳)