新物业进驻宁安《物业悄然撤离居民猝不及防》追踪

　　宁安小区有新物业了

　　两天来，宁安小区的问题依旧朝着好的方向发展。24日开始，值守在小区门口的社区志愿者不再孤单，他们身边又多了社区巡防员的身影。25日，一家物业公司也初步进驻小区。今后一段时间，他们将与社区志愿者一起为小区居民服务。此外，业主委员会的选举工作也取得阶段性成果。

　　在物业空缺的日子里，宁安小区能够维持往日的安宁局面，37名社区志愿者功不可没。3月23日，在新华区召开的一次关于宁安小区问题的会议上，新华区委的一位负责人对社区志愿者的奉献精神表示赞赏。在这次会议上，考虑到一些志愿者的身体状况以及经验和力量不足等原因，决定将一些年长的志愿者换下来，当地派出所安排人员到小区巡防，小区的卫生、维修等工作将由办事处及居委会抽调人员承担起来。24日，身着制服的社区巡防员上岗，与社区志愿者一道在小区门口查验着进出车辆，小区居民的心里踏实了不少。昨晚，经全体业主选举，宁安小区的106名单元代表顺利产生，在此基础上将进行楼代表的选举。另外，一家物业公司将暂时义务代管宁安小区一段时间，昨天傍晚该公司已经进驻小区，将逐步担负起小区的各项物业管理工作。据宁安社区居委会主任张聚杰介绍，自从本报报道了物业公司从宁安小区撤离的消息后，先后有15家物业公司前往宁安小区调查了解，就接管小区的可行性与相关方面进行了接触。在相关部门组织下，经业主代表同意，最后选出这一家物业公司。

　　“宁安难题”无奈的困惑

　　3月20日，物业公司留下一纸通知，结束了对宁安小区两年零八个月的服务，走了。庆幸的是，在政府和业主的努力下，几天来宁安小区七千多居民的生活没有因此而受到影响。但为了维持小区目前的局面，涉事各方费尽心血。

　　物业公司想走就走，就不受任何约束？对此，物业公司的行政主管部门也感到困惑。据市房管局的相关人士介绍，针对物业公司突然停止服务撤离小区的情况，他们曾想过出台一个相关限制的规定，但在征求法律界人士意见后放弃了，因为那样做有行政干预法律之嫌。现在要求依法行政，对物业公司的处罚，只能严格依据相关法规。物业公司突然停止服务撤离小区，按规定不在处罚之列。

　　作为平等主体双方，物业公司在接管一个小区后会和业主签订服务合同，物业公司突然停止服务是单方面违约，属于《经济法》和《民法》的规范范畴。如果业主利益因此受损，只能通过法律途径追究物业公司的违约责任。所以，对物业公司的突然撤离，他们想管也是有心无力。

　　不同于普通的合同违约，物业公司的突然撤离往往会在社会上造成较大的负面影响，这就使得行政主管部门在事发后很难置身事外。现在，他们在物业公司与业主签订的《物业服务合同示范文本》中规定了单方面中止合同需履行事先告知义务的条款。但这也只能起个引导提醒的作用，不能遏制此类情况的发生。

　　这位人士透露，物业公司突然撤离小区的情况已经引起政府的高度重视，有意将物业这一行业性管理纳入社区管理体系，当此类危机出现后，地方政府就可以从居民安居的角度考虑积极组织协调解决，但存在的经济纠纷依旧需要诉诸法律。

　　物管企业与业主的两难境地

　　“应该说，宁安小区出现的物业撤离事件，并非偶然，而是必然的。其根本原因在开发商，因此如果要追究责任的话，板子应该首先打在开发商的身上。”石市物业管理协会会长武建章说。不过，如果进一步理智地分析“宁安难题”，不难发现，物业管理企业与业主们没有摆正各自位置无疑也成了难题出现的加速器。“宁安小区物业撤离，是因为开发商拖欠委托费用，而另一个原因是部分居民拖欠物业费。物业公司是一个靠服务挣钱的服务单元，没有了钱维持生存，它的撤离是必然的。”

　　对于类似的“宁安难题”，武建章称石市各小区大致有两种情形：一是前期物业与业主之间发生的纠葛；一是新物业公司与业主间的矛盾。目前石市大部分小区出现的矛盾属第一种情形，这与业主因对房屋不满等因素，将与开发商的矛盾转嫁到物业公司上不无关系，这是一种误解。

　　武建章提醒说，现在很多新建小区，开发商在销售完房屋后往往急于脱身，但因前期物业管理原因欲退不能。这时如果业主炒掉物业公司，实质上是给开发商提供了一个抽身的机会，业主的做法实质上是不明智的。

　　物业公司与业主之间应该是一个统一的关系，是一对平等的实体。物业提供服务，业主支付物业管理费用，这同样也是一种约定。但《物业管理条例》出台后，一个约束物业公司与业主委员会的约定模式———合同并未真正形成。“据我了解，目前市区300

　　多个小区，仅有二十多个小区成立了业主委员会，而由业主委员会直接聘用物业管理公司并签订合同的极少，一旦出现矛盾解决起来就比较困难。”武建章介绍说。

　　“‘物业管理’这个概念尽管已经提出五六年之久，但真正理解和领会的人并不多。我觉得，目前的情形是物业管理公司与业主委员会都不成熟，而这一两难境地只有经过一段时间的摸索后，才能从根本上解决。”武建章说。