物业管理收费有新规 新办法4月1日起施行

　　本报讯（记者许似亮）《汕头市物业服务收费管理实施办法》（以下简称《办法》）从2005年4月1日起施行。这是我市物业服务进一步走向市场化的体现，就《办法》与原物业收费有关政策的差异等问题，记者近日走访了市物价局等部门。

　　提倡业主选择物业管理企业

　　目前我市物业管理小区近400个，物业管理企业175家左右，已成立业主委员会的有39家。制定《汕头市物业服务收费实施办法》，对进一步规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益将起到积极作用。据介绍，《办法》的制定原则，一是提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；二是鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业管理市场建立完善的竞争机制，逐步走向市场化和规范化，引导物业服务收费遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应；三是鼓励发挥业主和物业管理企业的主动性，由双方约定物业服务收费标准。

　　与原政策比较有七个特点

　　据了解，就《办法》与原物业收费有关政策对比，有七个新特点：

　　一是计费方式的不同。《办法》规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制、选项制等形式约定物业服务费用，改变了以往实行的单一包干制形式，使物业收费形式更具多样性和灵活性，增强透明度。

　　二是政府指导价范围的不同。《办法》规定，物业服务收费按不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，明确住宅（不含别墅）物业服务收费列入政府指导价管理范畴，其他的物业服务收费实行市场调节价，改变原有政策按成立业主委员会与否作为划分政府指导价和市场调节价。

　　三是定价形式不同。《办法》规定，实行政府指导价的物业服务收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定；实行市场调节价的物业管理委托双方结合实际情况自行确定服务具体收费标准。改变以往由业主与物业管理企业申报，价格主管部门会同国土、城管、疾控中心逐个评定收费等级后，再由物业管理企业在政府指导价范围内确定具体收费标准的做法。

　　四是服务等级的确定权归还业主与物业公司。《办法》规定，业主与物业管理企业可根据公布的物业服务收费等级，结合物业管理区域内的实际，约定服务的项目和相应的等级标准。改变了原来价格主管部门会同国土、城管、疾控中心逐个评定收费等级的做法，把物业小区的收费等级确定权归还业主与物业公司。

　　五是明确利用物业共用部位、公共设施设备的经营收益。《办法》规定，利用物业共用部位、公共设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可按业主大会的决定使用。

　　六是明确前期物业管理费用。《办法》规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。同时规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。改变原有政策规定未评定收费等级无法收费，申报评定收费等级必须先实施物业管理所出现的时间差上的物业管理费用问题。

　　七是设置新的计费方式，适应多种形式物业管理的需要。《办法》规定，业主与物业管理企业可以采取包干制、酬金制、选项制等形式约定物业管理服务费用，适应多种形式物业管理的需要。

　　收费多层住宅上调高层住宅下调

　　考虑到居民承受力和我市物业管理企业经营实际，结合《办法》实施，市物价等部门也联合做出适当调整我市中心市区物业服务收费价格的决定。目前我市公布的住宅物业基准价收费标准与旧住宅物业基准价收费标准比较：多层住宅上调5％，高层住宅下调3％。（具体详见上表）。同时《办法》第一次明确规定，业主或使用人在对住宅进行装修期间，物业管理企业不得收取押金、保证金之类的收费。