“旺铺”神话破灭套牢众业主

　　【南京报业网报道】

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　　半年之前，南京市民何先生还过着相当安逸的生活，虽然夫妇两人均下岗，也一直没有相对稳定的工作，但他们觉得自己将来会衣食无忧：每年可以从自己用拆迁款和外债购得 的一处房产上获得总房款8%的房租。这是由一家名为江苏省苏京房地产公司营造的“坐地生财神话”：业主凡购得该公司开发的夫子庙大世界“旺铺”，必须将之交由“苏京”控股的江苏夫子庙大世界商贸有限公司经营，而业主便可摇身成为房东，年均坐收总房价8%的租金。但现在这个神话却走到了破灭的边缘，去年11月，夫子庙大世界商贸有限公司单方面宣布将此比例调至5%，该公司自称这是个“惟一的痛苦决定”，这与当初广告中“低风险、一铺富三代”的坚定语气形成鲜明反差。因5%的回报率已经比银行同期的房贷利率低了近一个百分点，而且很多业主一部分买铺子的钱就是银行的贷款。收来的钱不够还给银行，入不敷出使得相当一部分业主被推到了难以为继的境地。在探寻这个位于夫子庙瞻园路入口处、市口极佳的项目何以经营不善的过程中，记者发现，对300多位业主而言，他们已经深陷“旺铺返租”的困局之中，进退两难。

　　回报率调低，“旺铺”神话破灭

　　3月27日下午，夫子庙一如往日般车水马龙，瞻园路口，由白墙黑瓦和仿古窗棂装饰着的夫子庙大世界与周围其它亦商亦景的建筑一样，并不显得突兀。但细心的游客不难发现，此处早已停业。地上6层，地下2层的偌大空间，除了5楼的一家卡拉OK还在营业外，其它楼层均在装修。透过一楼玻璃门可见大厅内散乱的建筑垃圾，穿过半掩的门进入楼内，记者发现这儿俨然成了一个大工地。几公里外的来凤街，南京市民耿龙翠一家人在艰难度日，2003年，她和爱人在一次闲逛夫子庙时，看到了夫子庙大世界的巨幅宣传广告，上面的内容吸引了她：“夫子庙大世界，一铺富三代，保证回报利益10年年均8%”。耿龙翠是名下岗女工，爱人也下岗在家，儿子还在上小学。夫妻俩下岗多年也没能找到一份固定工作，这条广告让他们很是心动。恰逢家中拆迁，夫妻俩用10万元拆迁补偿款，再向亲戚借了近20万元的外债，共30万元拿下了夫子庙大世界的一个商铺。“按照年均8%的回报率承诺，也就是说我们每个月可以拿到1700元钱左右，维持家用，给孩子攒钱等着以后上学用，对我们而言这是一个很有吸引力的方案”。2003年11月份夫子庙大世界开业，2004年四月起业主们开始拿回报。但在拿了8%回报仅三个季度后，耿龙翠一家人收到了来自经营管理方即江苏夫子庙大世界商贸公司的一纸“商请函”，称要将回报率调到5%。虽然在给夫子庙商贸公司的回函中，耿龙翠坚持要“按原合同办事，保持8%投资回报率”，但今年一月她拿到的回报只有1300元钱，缩水了400多元。为了维持家庭的开支，耿龙翠正在努力地找工作：“400块钱一个月，对好一些的家庭来说可能无所谓，但一年就近5000,对我来说是笔大数字，”她的爱人何先生也不得不在晚间外出开摩的。另一位购房者程克发已经退休多年。2003年6月，他偶然在报纸上看到夫子庙大世界的广告，广告上把旺铺吹得“天花乱坠”，程老先生盘算：“与其每天去买蛋，还不如买一只会下蛋的母鸡”。第二天他就拿出了自己多年的全部积蓄——养老金16万元，再向亲戚借了5万元，买了“大世界”十几个平米的商铺，意在借此“鸡”生出的“蛋”让自己老有所养。但他现在认为自己是把养老的钱砸进了一个看不到希望的项目中，此次回报率调整后，老人说：“这是给我们上了一个套！”这两户只是南京97户、全国约300户业主的代表，据身在南京的业主代表陆先生称，很多投资夫子庙大世界的都是经济并不宽裕的普通市民，指望借此获得固定的回报，但最后却搞得事与愿违。

　　突然被套牢，众业主苦不堪言

　　这是一个时下很流行的投资模式：夫子庙大世界项目的开发商即江苏苏京房地产公司向业主们卖商铺产权，买房者即业主购得商铺后同时需签订一份《委托经营合同》，将自己购得的商铺交给江苏夫子庙大世界商贸公司经营，业主们就可在家中坐享共10年、年均总房款8%的房租。值得一提的是，江苏夫子庙大世界商贸公司是一家由苏京房地产公司投资、法人代表亦与之同为一人的公司。如此高回报率自然吸引了相当一部分投资者的眼球，温州业主代表王追周先生告诉记者，温州就有近百人购买了夫子庙大世界的产权商铺，他本人两套商铺在手，最多的一名业主拥有7套商铺。“那是在2003年，夫子庙大世界项目到温州来促销，开出的条件太优厚了，8%的年回报率!”王先生告诉记者，实际上温州业主们主要看中的还是此处的地理优势：“夫子庙全国有谁不知道？”2003年11月18日，在期盼中，夫子庙大世界开始了试营业。接下来发生的事让温州炒房族始料不及：在经营了一年后，夫子庙大世界商贸公司宣布调整投资回报率。王追周先生告诉记者，温州的业主们因购房多投资大，承担的损失也是巨大的，他形容自己是被深套其中。

　　经营屡遇挫，“旺铺”命运多舛

　　夫子庙大世界究竟是个什么样的项目，能让精明的温州炒房者也深陷其中呢？在解释调整投资回报率的原因时，夫子庙大世界商贸公司在去年11月10日发给业主们的一份函中将之归咎于两条：首先是定位改变付出了巨大代价，其次是大的经济环境造成的经营困难。在接受快报记者采访时，苏京房地产公司和夫子庙大世界商贸公司这两个公司的法人代表王勇告诉记者，夫子庙大世界的发展可谓一路坎坷。在试营业伊始，5层经营用房的负一楼到四楼都被用来经营服装，而且定位于中高档：“但是我们很快就发现这是个错误”。王勇称，不在夫子庙埋下头试水一年半载，就根本无从知道夫子庙的商业特性：“这是一个旅游区域，人流量是很大，日常六七万，节假日30万甚至更多的人流量是形成了巨大的人气，但这也造成了另外一个问题，就是地方小而人却多，人们不可能在空间有限的夫子庙停留太长时间，人们是在快速流动”。他称，定位于中高档的服装商场，游人们无法定下心购物，且身处充斥着中低档服饰的夫子庙中，夫子庙大世界与周围环境格格不入，因此早期的生意并不好。王勇告诉记者，从2004年下半年起，经政府招商引资牵线，一家台湾公司入主了夫子庙大世界，“我们将一二楼租给了这家公司，开起了台湾小吃城，这与我们后期的市场调研相符，就是将我们商场定位于吃喝玩乐的快速消费方式”。与此定位调整相对应，夫子庙大世界将负一楼租给了一家经营电子游戏的商家，开起了号称省内最先进的“科技公园”，同时五楼开起了卡拉OK。但就在台湾小吃城去年9月30日开业前三天，经营小吃城的台湾公司负责人突然因为一起刑事案件在上海被捕，“连开业都没能来出席”，王勇称，此事造成的影响是整个台湾小吃城非常混乱。“从7月份直到今年2月底，把两层楼交给台湾小吃城7个月，我理应收上来至少250万的租金，但实际上我只收到了68万，下面生意不好，三楼四楼没有人气，负一楼的电玩城生意也受影响，我收不到房租，电玩城甚至连水电费都交不起”。到今年春节后，整个夫子庙大世界除了五楼的卡拉OK外，其他楼层全部进入停业状态，经营了一年多，应收房租600万，但到手的只有区区68万。王勇称，经营了一年半，整个夫子庙大世界商贸公司亏损约2000万，“包括苏京房地产公司在内的五个股东投入的500万血本无归不说，苏京公司还贴进去了1500万，我们无力再支付给业主的8%回报，所以才会调低回报率”。

　　难解的困局，业主维权找何人

　　在给业主们的函中，夫子庙大世界商贸公司承诺：“现行5%的投资回报率是底线，不会再降，持续时间至2007年7月底，到那时回报利益开始增长，增长幅度视当时经营状况而定，一般情况下不低于1%”。这个承诺看似回应了业主们担心回报率继续下调的担心，但业主们对之已经缺少起码的信任，在接受记者采访时，苏京房地产公司的一名高管信誓旦旦：“白纸黑字，写得清楚”。温州业主王追周觉得好笑：“他们之前还是用白纸黑字写着8%的投资回报率，不是说变就变了吗？”问题是，业主们能怎么办？陆超先生是南京业主的代表，曾召集过多次南京业主会议。他告诉记者，解决此事的途径无非有几条：“其一就是我们以违约为由要求解除与夫子庙大世界商贸公司的委托经营关系，即由我们收回委托经营权，但是解除之后怎么办？这么多下岗职工，老人家自己摆起摊子卖东西显然不可行”。他对到法院去打官司也没有信心：“诉讼的成本很高，高昂的诉讼费，律师代理费，我们现在根本无力承担”。苏京房地产公司法人代表王勇对诉讼也很释然：“打官司他们是肯定赢，因为摆明了是我大世界商贸公司违约了，合同写得很清楚，但是他们的诉讼请求是很难得到实施的，因为事实上大世界商贸公司亏损了2000万，早就资不抵债了，诉讼追究赔偿的结果只能是让这个公司破产”。他表示，虽然自己同为苏京房地产公司和夫子庙大世界商贸公司的法人代表，但是想把苏京扯进这场官司，让苏京承担法律责任并不容易：“苏京是卖房给业主，业主把房子交给夫子庙大世界商贸公司，他只能向大世界商贸公司要求8%的回报率，与苏京无法律上的关系。”王勇开了个玩笑：“除非是非常资深律师，而且如果他们能让苏京公司承担赔偿责任的话，我想相关法律就要为之修改了”。排除上面种种途径，看起来业主们能走的只有一条路，就是继续让王勇任法人代表的夫子庙大世界商贸公司经营大世界商场，指望着他能使夫子庙大世界商场经营上获得新生，从而再逐步提高回报率。但温州的业主们不认这个理，有业主仍然坚持：“我们已经不信任他们了，我们只希望按照合同办事，兑现8%的投资回报率”。“否则合同的严肃性何在？”一业主不满，“我们听信了他8%的回报率才买的房，而且以合同形式固定了这个原则，这是这系列买卖行为和委托经营的核心所在，他早该料到这个风险，也应当为之承担责任，更不能将自己的经营风险转嫁到业主的头上来！”气愤归气愤，但业主们现在能做的只有观望，自己无实力经营，又对组织经营者失去信心，业主们在形容自己目前的境遇时使用频率最高的一个词就是：进退两难。

　　“售后返租”，一种危险的游戏

　　有评论认为，售后返租往往有可能是开发商玩的一种噱头。《经济观察报》在评述高回报售后返租现象时分析道：“从表面上看，开发商开出8％甚至更高的售后返还率，但实际上，开发商往往已经通过提高商铺售价，将今后要付给投资者的利息预提出来。例如本来一处只值1万元／平方米的商铺，开发商将售价提高到2万元／平方米，尽管开发商承诺10年每年包租，年收益8％，但实际的收益又是多少呢？”分析认为，假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，也就是说，10年后，投资者虽然承租收益为80％（每年8％×10年），但投资者的实际房产收益只有3％，只比银行存款高一点。那么专家如何看待售后返租呢？东南大学物业管理研究所所长黄安永说，售后返租是一个发展中的房地产销售投资方式，其对房地产发展有一定助益，但还须从许多方面不断完善和总结。如今售后返租中的矛盾不断产生，问题主要表现在投资者在与承租者的合同中，投资者往往只注重了返还率的规定，而忽略了违约责任。“你要想到房产商做得好能给8%，但是万一他做不好呢？”黄所长因此提出，签约首先要明确违约责任。明确对于开发企业不能履行返租义务时，每日的迟延违约责任，超过一定期限的投资者解除合同权利，第三方对开发企业行为的担保责任，以及违约责任的赔偿范围（如实际损失、诉讼费、交通费、律师代理费）等等。其次购房者应当明确签约主体。他说，最好与开发企业签订承租协议，这样使得售与租在两个主体间产生，避免开发商推卸责任，加大经营商的运营风险。据了解，已有温州业主于近日来到南京，准备正式起诉江苏夫子庙大世界商贸公司，他们准备同时将开发商即江苏苏京房地产经营公司列为被告。此事进展如何？快报将继续关注。（记者　言科　解璐）源自：现代快报(编辑　田木)