合伙集资建房要过三关

　　第一关

　　拿地　没有想象的那么简单

　　获取方式

　　靠公开拍卖获得

　　以经济适用房名义申请

　　在商品房价格高涨的情况下，个人集资建房的设想似乎让不少“望房兴叹”者看到了曙光。但在热情之余，个人集资建房者是否能顺利拿到土地，成为市民关注的一个焦点。因为如果没有土地，意味着个人集资建房将是一场“无米之炊”。

　　土地部门

　　靠公开拍卖获土地可能性大

　　据悉，目前个人集资建房没有成功先例可循，国家在这方面也没有明确的政策法规。西安市国土资源局政策法规处的工作人员认为，按照现行的法律法规，个人应该可以通过土地“招标、拍卖、挂牌”等方式拿到土地，但其必须符合相关的规定和程序。

　　除了土地划拨以外，土地出让存在协议出让和公开拍卖两种方式，但是2004年“8·31”土地大限以后，土地协议出让被禁止。省国土资源厅的有关人士认为，个人集资建房的土地取得并不在土地划拨的目录里，因此相对可行的是通过公开土地市场的招标、拍卖获得土地。

　　现行政策

　　以经济适用房名义申请土地难

　　根据《经济适用住房管理办法》，经济适用房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，而且由政府来组织实施。而个人集资建房很难保障是为中低收入家庭提供的，恐怕很难拿到相关的用地指标。

　　房管部门

　　个人集资建房性质尚待确定

　　对此，西安市有关房屋管理部门的看法也是“有待讨论”，因为目前的住房供应体系主要包括廉租房、经济适用房、房改房以及市场商品房等形式，以满足不同收入家庭的住房需求。而个人集资建房并不包括在这一供应体系之内，是一种新的方式，国家也没有相应的明确法规，因此还有待商讨。

　　第二关

　　资金　没有钱一切都是空谈

　　注册：成立公司需要巨额资金

　　监管：大部分银行不愿做

　　贷款：只有一家银行可以贷，但要有抵押

　　在个人集资建房中，最关键的因素还是资金，资金不到位，资金监管无力，一切都是空谈。北京的合作建房一度因银行中途退出陷入困境；西安个人集资筹备大会，因资金监管问题吵得一塌糊涂……在个人集资建房中，资金的作用到底如何体现呢？

　　政策门槛

　　注册公司、取得资质都要靠巨额资金支持

　　按照目前各地的运作模式来说，基本都是先积攒加入者的资金，成立公司，以公司名义买地、建设。但成立公司首先就要有注册资本。

　　按照我国《公司法》等相关法律规定，成立的企业如果从事房地业，其工商营业执照上的注册资本不得低于50万元，而有了营业执照还不能开始建房。国家建设部《房地产开发企业资质管理规定》中明确指出，要从事房地产开发和经营，必须取得资质等级证。该证分为四个等级，从一级至四级注册资本依次降低，分别不得低于5000万、2000万、800万和100万，此外从事房地产开发经营的年限要求最低也是1年。

　　也就是说，如果想走成立公司建房的路子，首先要积攒到至少150万元的资金，有了这些钱后，才可以谈买地、盖房等。

　　现实困难

　　多家银行不愿监管个人建房者的资金

　　为了得到成立公司的资金，最可行的办法就是所有参与者先拿出钱来，但这些钱交给谁？又如何管理呢？北京合作建房者提出，将资金交由银行监管，钱不够了以银行的名义从银行贷款。西安的提倡者们也推举这一方式，可现实是，记者采访了西安市几家银行，都不敢轻言愿意进行这样的资金监管和贷款。

　　记者从中国工商银行陕西省分行了解到，他们以前还曾办理过个人集资建房贷款业务，但是由于在开发贷款、缴纳资金方面都遇到了意想不到的困难，所以从去年开始就已经停办这项业务了。

　　而农行和工行一样，现在不支持这项业务，解释的原因是“个人集资建房很多都不具备开发的资格，还有一些前期手续的办理、房产证的办理等等都比较麻烦”，因此从银行的角度来说，“个人集资是没有保障的”。

　　中国建设银行陕西省分行房地产金融业务部个人住房信贷科的经理李勤昌则认为，个人集资建房是个新话题，现在想要一个明确的答案很难，他们会进行考虑的，但目前这个做法还在探索中。

　　一线希望

　　一家银行可以贷款但需抵押

　　采访中只有中信实业银行西安分行表示可以办理这一业务。该行办公室一位姓孙的工作人员告诉记者，如果个人集资建房的各项手续齐全、各项审查都通过的话，他们也会给这些人贷款。如果各项手续都齐全，本人的还款能力良好的话，本着专款专用的原则，他们也会对资金进行监管。但一切的前提是要看贷款人是否有抵押，是否还得起贷款。

　　第三关

　　信用　公信力、政策支持一个都不能少

　　内部：易遭遇“信任危机”

　　外部：没有政策支持

　　房地产专家、陕西省房地产研究会会长王圣学教授谈到目前中低收入者购房难时忧心忡忡。王圣学表示要让尚在讨论阶段的“合伙建房”的设想变成现实，还要迈过几道难关，其中争取政策支持和组织者自身的公信力很重要。

　　内部困惑

　　建房组织者的公信力易遇“信任危机”

　　伴随着“合伙建房”的提起，组织者的信用度、公信力、凝聚力成了关键，办事能否以公心，资金交给他管是否安全，以及组织者带来的大量的社会资源如何分配和利用也成为焦点。“很难有公信力得到所有人一致认可的组织者，就算有，一个公司有众多的股东，也会严重影响整个公司的决策力。”

　　很多专家认为，房地产开发是非常专业化和科学性的产业，个人如果在这方面欠缺专业知识和协调运作能力，“合伙建房”在实际操作上难度就会加大。连日来，许多房地产业内人士纷纷就“合伙建房”之事打来电话进行探讨，凡是从事房地产的人很多都对集资建房表示怀疑。一房地产公司负责人刘先生告诉记者，在操作中，关键问题是“信任”，因为不信任组织者，大家才想到找银行监管资金。

　　外部不足

　　政府对“合伙建房”相关政策至今模糊

　　王圣学说，没有政策的推动，“合伙建房”必须以公司化运作，和目前的开发商流程基本一样，只是在销售和广告宣传环节上减免了费用。尽管除去了广告和销售的费用，可是建房不是一两天就能办成的事情，一般都要持续两三年，因此管理成本是不可少的，相关费用还是会产生。

　　王圣学提醒说：“个人合伙建房，如果走一般商品房的路子，拍卖土地的费用要高于经济适用房，总的来讲，能节约的成本不是很大。”