特别策划：利润超过30％？靠什么来降房价？

　　从数据判断，4只手在发力，是显而易见的。

　　第一只手是不合理的市场供应结构。数据显示，2004年新建商品房中，全国商品住宅施工面积、竣工面积同比分别增长18.2%和2.3%，而非住宅施工面积、竣工面积同比分别增长23.4%和6.5%。商品住宅供应中，中低价位住宅比例偏低。此外，全国经济适用住房投资同比出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%,有的地区甚至停止了经济

适用住房建设。非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长，由此带动了房价的上涨。

　　第二只手是商品房开发建设成本增加。2004年全国住宅用地价格同比增长8.94%。与此同时，新出让土地价格及房价的较大幅度上涨，带动存量土地上在建项目的房价高走。另外，生产资料价格持续13个月保持两位数上涨，拆迁成本也在增加，住宅品质的不断提高，都在一定程度上加大了商品房的开发成本。

　　第三只手是部分地区供求总量失衡。来自建设部的数据显示，2000年以来，全国商品房、商品住宅销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅。其中2004年销售面积增幅高出竣工面积增幅11.6个百分点。东部地区和部分中心城市供求矛盾突出。如上海市2001年至2004年商品住宅竣工面积与销售面积之比分别为1：1.1、1：1.08 、 1：1.04 、1:1.05,需求持续大于供应。而在部分沿海城市，外来购房者比例较高，且集中于中高档商品房，导致中高档房屋供不应求,价格不断攀升；同时也带动了普通商品住宅需求增加、价格上涨。

　　第四只手是部分地区投资和投机性购房需求增长过快。从投资性需求来看，近几年，股票、期货、基金等投资收益缺乏保障，再加上长期低利率，导致住房投资需求旺盛，甚至部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。从投机炒作来看，一些机构和个人用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作，有些地方出现了排队抢购房号现象，造成一些楼盘价格短期内持续上涨。

　　如果说成本等原因是可以从数据来判断，是显而易见的，那么推动房价走高的第5只手则是看不见的，因为它来自不同社会群体的利益。有关专家认为，随着房地产市场的快速发展，部分城市政府片面强调利用土地资源经营城市；一些商业银行以及企业过度依赖房地产获取利润，2004年有些城市银行新增贷款的60%以上是个人住房新增贷款,股市募集的资金中有相当一部分投向了房地产；有房者追求房产升值，无房者担心房价上涨提前入市；宏观经济运行环境和土地等资源的约束；决定了房地产市场供应不可能无限扩大，在一定程度上又进一步强化了社会各方面对房价升值的过度预期及浮躁心态。

　　专家指出，在多重因素的作用下，不同利益主体相互影响，共同推动了房价上涨，这才是房价上涨的深层次原因。