买二手房注意三大问题

　　近一段时间以来，本市二手房交易市场火爆异常，在买卖交易量放大的同时，因交易中的种种不规范行为引发的法律纠纷也逐渐攀升。以本市开发区法院为例，该院2004年审理的二手房屋买卖合同纠纷比2003年增长了8倍。纠纷中所反映出的三大问题值得注意。共有房转让需共有人同意

　　在诉讼离婚期间，杨某将其与丈夫共同居住的房屋（房产证上是杨某的名字）卖给了

赵某。杨某之夫得知该房被卖出后，坚决表示反对，以此房也有他一份为由主张买卖无效。此时，已交完房款准备入住的赵某才发现，该房屋实际上是杨某与其夫在夫妻关系存续期间共同购买的，属于夫妻双方共有的房屋。一场诉纷由此产生。

　　针对这一情况，业内人士分析指出，共有房产的买卖一定要经所有房屋共有人同意，这方面案件主要表现为购买夫妻共有房屋。在买卖夫妻共有二手房时，一般要签署一份《配偶同意确认书》，此项法律文件是专门针对夫妻共有人准备的，买卖中一定不要省略要求对方予以填写确认的步骤。户籍迁移问题需约定

　　2004年2月，张女士购买了一套二手房。取得产权证之后，张女士按约支付了全部房款。一个月后，当张女士想要迁入户口时，却发现所购房屋中竟有其他人的户口，经询问售房人才知道是上一家留下的户口。对此，售房人表示已联系不到上家，自己也无能为力。张女士听后焦急万分，却也无可奈何。

　　为此，法官提醒，签订二手房买卖合同时应约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。适当约定违约责任

　　张某于2003年底将自有的一套商品房以64.5万元卖给了崔某，约定半年内付清房款，崔某当场付款4.5万元，后又陆续付了40余万元。但由于房价上涨，该套商品房的市场价格在2004年上半年已经涨到了80余万元，于是，张某觉得房子卖亏了。由于当初合同约定的违约金只有合同总价的5%，张某遂觉得就算毁约支付点违约金也值，于是以种种理由拒绝接受崔某的付款。崔某只得起诉要求对方履行合同。

　　在案件审理过程中，法官发现很多未约定违约金或违约条款含糊不清的合同，还有的违约金约定过低，这就给售房者毁约造成了一定的机会。虽然法律规定违约金约定不足的，以实际损失为限进行补偿，但在实践中，这种由于房价上涨造成的差价损失难以举证和认定。所以法官提醒，可在合同中适当提高违约金的数额，以确保合同顺利履行。

　　除上述情况外，一些缺乏诚信的中介公司把已有“下家”的房屋继续向其他购房者推荐，以及将还未实际交房的房屋另行转让等，也人为地造成了二手房购房纠纷。为此，提醒广大购房者在购买二手房时，一定要对欲购房屋的状况进行全面了解。孙启明许源