小区保安该保些啥？

　　本报记者董琳/文

　　很多市民都有亲身体会，在购买房产时，买的不仅仅是房子，也买了一种服务、安全、文化和生活氛围。在买房时开发商许下种种承诺，封闭式管理、24小时保安、监控设施、巡逻警卫等等，给人以绝对安全的感觉。可是等业主买了房，这些就都被抛到九霄云外了。近日，记者走进小区，听老百姓诉说对自家小区物业公司的看法。

　　小区连续丢失摩托车违约物业被判罚

　　2001年，任先生夫妇千挑万选选中了哈市动力区某小区的一套住房，当年就高高兴兴搬进了新家。任先生有一台心爱的摩托车，他每天都将它擦得锃亮，晚上用铁链锁在楼下。可是，在去年1月31日晚，摩托车被盗了。当时任先生只觉得挺倒霉，窝囊了几天后，又花钱买了辆新车。可在去年“十一”期间，这辆新摩托又丢了。连丢两辆摩托车，让任先生心疼不已，这时任先生仔细一想，认为这与小区保安不当有关。于是他找到物业公司，可物业始终不承认自己有责任，最终，任先生将该物业公司告上了法庭。

　　任先生的诉讼案由是物业管理合同纠纷。他认为，与物业签订的物业管理合同有“物业提供小区24小时安全监控、巡视等保安工作”的约定，而且还实行“门卫登记制度”，可物业并没提供24小时人身、财产安全，属违约行为。为此，请求物业公司承担违约责任并赔偿自己经济损失1万元。经过两审，日前，市法院作出终审判决，物业公司赔偿任先生夫妇经济损失1650元。

　　据了解，法院是从以下两点认定物业的赔偿责任的：首先，《物业管理条例》第36条规定，物业管理企业应按物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业管理合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，任先生与物业公司签订的物业合同中约定，“24小时安全监控、巡视等保安工作”，但事实上，物业公司在小区未安装监控设施，没能做到24小时安全监控，这便可视为物业履行承诺不到位。另外，去年8月1日实施的《哈尔滨市物业管理规定》要求，对车辆停放有保管要求的，由车主或车辆使用人与物业管理企业另行签订保管合同。物业公司应负有对业主告知的义务。本案中，物业公司并未履行告知义务。所以，按双方签订的物业管理合同，物业公司对丢失摩托车应负相应的民事责任。“特约服务”不详细业主吃了哑巴亏

　　方先生家住南岗区某小区，他与妻子共同经营着一家小型企业。因为住宅在一楼，尽管小区有门岗，还有不定时保安巡逻，经常几天不回家的方先生还是很担心自家的安全。于是，方先生找到物业公司，要求对他家“多加照顾”。经协商，物业公司与方先生签订了“特约服务合同”，其中约定，物业公司在方先生家门口专门设岗，24小时有保安值勤，为此方先生家的物业费由每平米0.5元涨为1.5元。

　　签定合同后，物业公司在方先生家门口专门设了一个形象岗，还要求日常的巡逻保安对方先生家“特殊照顾”。这回方先生可放心了，可谁知无孔不入的小偷，还是在去年夏天，绕过正门，从站岗保安看不到的后窗户“光顾”了方先生家。损失了近3万元财物的方先生非常气愤，拿着当时他与物业签订的合同找到物业公司。然而物业却认为自己并没有漏岗，已经尽到足够的义务，发生刑事案件，不应找他们，应该找公安局。方先生找到律师决定用法律保护自己的权利。可是，与律师探讨后，方先生傻了。原来，合同中只说在方先生家门口24小时设岗，可小偷是从后窗户进去的。也就是说保安只对正门进贼负有责任。方先生很后悔在签合同时没有考虑周全。

　　签订特殊服务合同时，业主应尽量将保护自己合法权利的条款落实到合同中，其实方先生签这个特殊服务合同，并不是要给他家设岗，而是要保证住宅的安全。可方先生当时却没有把这写入合同。至于设岗、巡逻都是物业公司为业主特殊服务的方式、措施，合同中只简单签署这个，对任先生非常不利，因为只要物业尽到合同中的约定，就不能说是违约、有责任。

　　两次从窗户进贼物业难逃其责

　　刘女士家住道外区的一个半封闭小区。春节前的一天，刘女士下班回到家里，一进门就傻眼了，满屋被翻得乱七八糟，家里的首饰、金表、数码相机连同两万元现金一并被小偷洗劫了。刘女士马上报了警。经过警方调查，小偷应该是在家里人上班、小区院里人不多的九十点钟，通过楼梯通道的窗户，爬上刘女士家的凉台，从没有关好的窗户爬进去的。小偷专门翻找轻便的物品，大摇大摆地从正门出去，致使连后来查看门卫录像，都看不出哪个人是小偷。损失惨重的刘女士一方面等待警方破案，一方面与物业联系寻求解决办法。

　　刘女士家住3楼，她卧室的凉台与楼梯的窗户相隔不远，那天早上，她开窗透气，结果忘了关。小偷于是从临近这扇窗户的楼道窗户爬进刘女士家。发生盗窃案后，刘女士要求物业必须将楼梯内的窗户安装防护拦，小区物业认为，“如果小区内都装防护栏，将是一笔不小的费用。”于是没有同意，气愤的刘女士说：“要是再出事，就得你们物业负责！”无奈之下，刘女士过了一个提心吊胆的年。然而就在3月份，刘女士家竟又被盗了，而且与上次的手段完全一样，只是这次刘女士家里没有放置值钱的东西，只丢了几百块钱。刘女士再次找到物业，下达了她已准备将物业公司起诉到法院的“最后通牒”。自知理亏的物业公司这次没敢怠慢，而是尽力安抚刘女士，并及时将离刘女士家较近的楼道窗户安装了防护栏，进而将小区内所有存在安全隐患的楼道窗户都安装了防护栏。

　　按照《物业管理条例》的规定，保安是物业管理合同中主要的基本业务，第一，要协助物业管理，做好物业管理区域内的安全防范工作；第二，一旦发生了安全事故的时候，物业管理公司应当采取一切应急措施。当业主已经发现安全隐患，特别是发生过盗窃案件后，物业明知存在隐患却不顾业主要求，没有实施必要的防范措施，致使业主家再次被盗，这就难逃其责了。尽管物业合同中没有规定要安装防护栏，但在业主的人身财产安全受到威胁的时候，物业公司应有防护、告之、减小危害的义务。

　　小区保安保些啥业主物业合同说了算

　　小区发生刑事案件后，如果业主要向物业公司追究责任，就必须掌握物业管理上存在漏洞、违约、失职的证据。但是从实践来看，业主与物业公司在举证方面是处于劣势的，所以这些证据很难得到，也是导致业主无法保护自己权益的最主要原因。

　　保安是物业服务里面很重要的一项，保安的好坏直接关系到每一个业主的切身利益，保安纠纷的增多凸显我国法律的空白。目前，我国尚无法律、法规对保安的责任和义务作出统一的规定。在物业管理中保安职责还应当属于合同约定的范畴。既然是合同约定，业主就要认真把合同签好，因为事后发生的一切纠纷，都要以合同为准。如果一个承诺封闭式管理的小区，保安没有对每一个进入小区的人都进行严格的盘查，没有按时巡逻，或在看到不法侵害业主利益的行为时放任其发展，造成了业主的损失。那么，就是物业管理公司没有履行物业服务合同的约定，导致了业主的人身财产安全受到损害的，它应当承担相应的责任。这是《物业管理条例》里面明确规定了的。

　　在“特约服务管理”中，如果业主个人委托了物业管理公司管理自己的房屋、汽车，业主个人应当向物业管理公司支付额外费用，并在合同中显示双方的权利义务。假设开发部门或物业收取一定费用，向业户承诺24小时看管车辆或住宅，就应在合同中明示。这种承诺和保证，如有证据证明，物业公司没有践诺，即违背了民事法律关系中诚信的原则。在发生纠纷后，业主便可以向物业管理公司索赔。

　　－－稿件来自《家报》