架空层没进公摊　业主输了

　　四川新闻网-成都晚报讯

　　见习记者江蔚然报道

　　业主买房子时，还得到开发商的“免费福利”：架空层建儿童娱乐场、茶座咖啡屋还有露天健身场，作为“泛会所”供全体业主使用。后来，代管“泛会所”的物管公司把咖啡

屋移交给业委会。谁知开发商却为此把业委会告上法院，理由是“咖啡屋产权是我的，业委会强占！”

　　金牛区法院一审判决，幸福枫景业委会败诉。业委会对此深深不忿：“我们把房买下，架空层随之应属全体业主共有，为何反过来说业委会强占？而开发商违反规划围合架空层，又合理吗？”昨日，业委会律师向成都中院提出上诉。

　　起因

　　架空层建会所开发商“奉送”免费福利

　　2002年幸福枫景300户业主相继入住了。业主发现，小区的会所始终不见踪影。2004年3月5日，小区业委会致函开发商，询问小区会所的事宜。

　　对此，开发商回函作出明确答复：小区采取泛会所布置方式，即在分散的架空层分别建儿童娱乐场所、建茶座、咖啡厅以及露天健身场地等供业主使用。开发商把这些场所及设施交给物管公司管理，业主们欣喜地享受着这些“免费福利”。去年6月27日，物管公司把其中的咖啡厅移交给第一届业主委员会。

　　庭争

　　开发商：业委会强占咖啡屋

　　岂料，咖啡屋使用了刚好半年，业委会就被开发商告上法院。开发商认为，成都市房屋产权监理处面积测量报告清楚表明：架空层面积并未进入业主所购房屋的公摊面积。公司拥有架空层的产权，而业委会“强占其中的咖啡屋及房屋中的窗帘、桌椅等设施”。开发商要求业委会返还被侵占的咖啡屋。

　　业委会：房子出售就属业主

　　业委会认为，开发商所谓的产权其实随着房屋的出售，已被业主的权利证书所取代，架空层是不可分割的，当然也随之转移为全体业主共有。开发商根本没权主张架空层的权利。更关键的一点是，架空层围合建成咖啡屋，违反了原来的报建规划。

　　业内人士坦言：购房前应了解小区整体规划

　　一位房地产的业内人士坦言，实际上，消费者在购房时，常常忽略了小区报建的实际规划，而被开发商张贴的“会所”“大花园”“停车场”等诱人噱头所吸引，部分列明“不纳入公摊面积”的建筑更具“麻痹”作用。但消费者购房后，开发商自然会为这些没公摊到业主手上的投资“秋后算账”。因此，消费者在购房前应了解小区整体报建规划。

　　法院判决：没纳入公摊

　　架空层属于开发商

　　金牛区法院认为，“产权权属应依据产权监理部门发放的房屋产权证”。分户后，业主享有的产权只是对住宅面积予以分割，架空层并不在业主购买的住宅面积范围内，因而架空层仍属于开发商。即使开发商认可咖啡屋是会所，但现尚无法律规定其所有权应属于全体业主。

　　4月11日，法院一审判决：咖啡屋归还开发商。

　　开发商免费送福利？

　　专家直指法律漏洞

　　“开发商不会免费办福利！”民商法博士詹礼愿一语道出了这起官司的核心。詹礼愿分析，按照投资分摊的概念，通常对商品房住宅小区没具体产权的部分作公摊处理，经公摊后产权属于广大业主，这一点毫无异议。然而，没纳入公摊也没独立产权证的建筑物的权属问题，相关法律并没明确。此法律盲点正好为开发商所用，成为业主与开发商纠纷的症结。但从法院判决的司法实践来看，偏重于产权归开发商所有。

　　詹礼愿认为，今后修订相关的法律时，应明确没具体产权的建筑是否纳入公摊及其权属问题，或是明确清楚建筑的核价标准，以此消除公摊概念，填补此项法律空白。