丹尼为何只能“吃进”损失？

　　——听静安法院法官对一起损坏装潢引发物业纠纷案的分析

　　近年来，业主与物业公司间的纠纷越来越多，到底什么情况下物业公司应承担责任？什么情况下业主只能自己“吃进”？法律界人士认为，区分公私区域是判定责任的关键。

　　案情提要 热水损坏房内装修

　　2年前，来自英国的丹尼看中了本市静安区江宁路一套高档商品房，房产开发商当时表示，24小时提供热水。他买下入住1年多后，供热水管内流出大量热水，把室内装修浸坏。为求赔偿，丹尼把物业公司推上法庭。本月22日，静安法院作出一审判决，对丹尼要求物业公司赔偿2.5万余元的诉请不支持。

　　事情经过 都是管道惹的祸

　　2003年1月，丹尼买下房子后想装修时，物业公司曾提醒他，该楼宇中央供水系统不稳定，建议他另行安装热水器。于是，丹尼把接入室内的热水管用填塞物封堵，自己安装了家庭式的热水器。

　　但去年7月8日，物业公司发现，大量热水从丹尼屋里涌出，于是马上把屋外的阀门关闭，并派人到丹尼家勘查，发现了“肇祸”原因——原来是接入室内的热水管填塞物脱落，热水从管道内源源流出，造成屋内地板及部分吊橱、墙面被热水浸坏。在与物业公司就赔偿问题交涉不成后，今年2月6日，丹尼一纸诉到法院。

　　但物业公司认为，该楼宇供热系统不稳定，在丹尼装修时就明确告诉过他，还明确要求业主，如自己安装热水器，需向物业公司出具不使用大厦供热水的书面通知。但丹尼没有书面告知不使用中央供热水系统，因此其损失与物业公司无关。

　　法官分析 分清公私区域界线

　　为什么业主受损失却没有得到赔偿？主审法官为记者分析道：此案判定责任的关键，在于区分公共区域与私人区域的界线。这一判定标准也适用于不少其他物业纠纷。

　　就业主与物业公司之间的关系而言，它们之间是委托与受托的关系。作为物业公司，应严格按照物业服务公约，对小区内的公共设施进行管理。然而，由于物业区域客观上存在公共区域和私人区域之分，物业公司对在各业主室外的共有设施应积极履行义务；而对在业主室内的设施管理与修缮，只能在业主发现后，并申请报修前提下才可完成。

　　从英国人丹尼的这起案件看，接入他家室内的热水管道行为，不是来自物业公司，因此不能得出物业公司没尽管理责任的结论。

　　法官还总结分析道，有类似情况的业主应从丹尼的败诉原因中吸取教训，以避免不应有的损失。

　　记者宋宁华特约通讯员李鸿光