房屋在建工程被抵押 如今被限制房屋正在销售

　　【龙虎网讯】为进一步贯彻落实“国八条”，南京市房产局于4月27日专门推出了十条新措施来规范南京的房地产市场。其中的第三条规定，开发商要办理在建工程抵押的楼盘，在申领预售许可证的同时必须提出抵押申请，同时房屋不得开放销售；第四条规定，有权力瑕疵的房屋在销售时必须告知购房者，未经债权人同意，不得与购房人签订商品房买卖契约，不得以任何形式收取房款。

　　虽然新政颁布执行已经半个多月了，但记者日前在采访中却发现，位于鼓楼区中山北路217号的龙吟广场正在大肆销售被南京市房产局明确限制销售的房屋。

　　半数以上房屋被限制

　　在南京网上房地产和售楼处的销售表上显示，龙吟广场的住宅销售业绩不错：至5月18日下午5时，该楼盘已经销售了152套，“小订”了24套。

　　据记者了解，龙吟广场在网上公示的预售许可证有两个，一个是l-16层的预售许可证，证号为3167W，另一个是17-30层的预售许可证，证号为3168W。但在南京网上房地产该楼盘的销售公示中，可以看到，无论是1-16层，还是17-30层，该楼盘都有房屋被限制销售，而且在可售套数中被限制的比例很高。记者对该楼盘做了一个统计：作为商业用房的1-5层只有第一层可售，2-5层全部被限制，限制销售率达到80％；6-16层的办公用房开发商共拿出132套房子来销售，其中有74套被限制，限制销售率为56．06％；17-30层是住宅，共有266套房子可售，其中114套被限制，限制销售率达到42．75％。总计在6-30层共398套可售房子中，该楼盘有188套被限制，限制率达到47．23％，再加上1—5层被限制的商业用房，该楼盘被限制销售的房屋达到一半以上。

　　房屋在建工程被抵押

　　拿到预售许可证的房子，缘何会被房地产主管部门限制销售?据南京市房管局有关人员介绍，这主要有三种原因：因债务纠纷被法院查封，楼盘的土地被抵押，在建工程被抵押。有这三种情况之一的房屋，就是新政中规定的“有权力瑕疵的房屋”。

　　据记者了解，龙吟广场的开发公司已将部分在建工程抵押给南京几家商业银行。专家指出，这表明该楼盘在开发过程中，开发商可能遇到资金问题，才不得不将在建房屋抵押给银行。在这种情况下，开发商想要销售被抵押的房子，首先需要解除抵押。没有解除抵押的房子，按照新政是不得销售的，因为如果将来开发商没有钱还这些抵押贷款，房子的产权就归抵押银行所有，银行可以将其拍卖变现。

　　被限制房屋正在销售

　　那么，在龙吟广场众多被限制销售的房子中，是否有已被销售或正在销售的呢?

　　记者从售楼处了解到，目前17-30层的住宅正在销售。购房者认购房子需要先交1万元，进行“小订”，一个星期内交齐首付，签购房合同。在销售表中，该楼盘第30层全部被贴上红色的标记。销售人员解释说，贴红色标记的房子表示已经签过合同销售了，贴蓝色标记的表示已经被客户“小订”了。而在南京网上房地产该楼盘的销售公示上显示，除3003、3006、3019三套房子可售外，30层其他16套房子全部被限制销售，而就是仅有的3套可售房子，也没有一套有被认购、备案、签约或者办理过产权证的记录。对照销售表和网上房地产楼盘销售公示，类似上述矛盾之处，该楼盘的房屋不在少数。这究竟是开发商在玩“销控”囤积房子制造虚假繁荣迹象，还是在违规销售?

　　对于有房屋被限制销售的事情，销售人员一口否认，并肯定地说，如果现在订房，购房者准备的资料齐全，就是将来有可能被界定为高档房，面积在253平方米的大户型也可赶在6月1日之前到房管局鉴证。当问及楼盘是否有房屋抵押给银行时，销售人员沉默不语。在记者的再三追问下，销售人员才承认，该楼盘确实有在建房子被抵押给银行。记者问是否知道被抵押的房子没有解押前是不能销售的。销售人员回答说，他们的房子全部解押了，银行是没有权力监管他们销售的，只有房管部门才能监管。当记者问该销售人员能否出具抵押银行同意其销售的证明时，销售人员回答说，他们能销售就能保证拿到正规的购房合同顺利鉴证。

　　记者手记

　　购房前先问清是不是抵押房

　　房地产开发商在遇到资金困难时会将土地或者在建工程抵押给银行融资．在建工程抵押时，银行允许开发商以套为单位、以幢为单位甚至以整个楼盘为单位进行抵押。解押时也是按照原来的抵押单位进行解押。据银行工作人员介绍，在建工程抵押最多能贷到标的物总值的50％。

　　开发商领到销售许可证后，规范操作的会先拿钱到银行为房子解押后再销售。而那些实力不强又操作不规范的开发商没有钱去解押就直接销售给购房者，以套取购房者30％的首付，甚至要求购房者提高首付成数或者全额付款。这样开发商就可以拿购房者首付款去还银行解押。如果开发商资金链一旦出现问题，筹集不到解押的钱，被抵押的房子不能及时解押，购房者付了首付款就迟迟签不了正式合同，更办不了按揭。去年南京某房地产开发有限公司就曾因此违规操作而被查处和曝光。

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