金陵晚报记者 包敬静【金陵晚报报道】5月20日，一家媒体刊登了《龙吟广场：大肆违规销售限售房》一文后，许多读者纷纷向本报询问，抵押限售房到底能不能销售？昨天，市房产局抵押科相关专业人士就抵押限售房销售误区进行了详细解析并明确表示：只要遵照一定的程序，开发商推荐销售限售房并不违规。
抵押限售房普遍存在
在解析限售房如何按正常程序实现销售前，有必要先解释一下什么是限售房，南京的限售房究竟有多少。通俗地讲，法院的查封房、在建工程抵押房以及土地抵押房都存在“权力瑕疵”，所以在没有解除“瑕疵”，也就是没有达到一定的条件和要求的情况下，开发商是不能随意销售的。比如在建工程抵押房，是开发商用来抵押给银行从而实现融资的房源，相当于已经暂时卖给了银行，所以在开发商没有从银行赎回的前提下，也就是还没有“解押”，政府是不允许开发商二次销售的，否则就是“一房两卖”了。被抵押限售的楼盘是“问题楼盘”吗？对于抵押限售房，购房者是不是不要轻易去选择和购买呢？南京市房产局市场处抵押科相关专业人士告诉记者，“所有开发商，所有楼盘，即便不是百分之百，也接近百分之百都存在在建工程抵押现象。”“房子的所有权是开发商的，他们有权拿出部分房源向银行抵押融资，这很正常；再说，既然可以通过合法途径融资，开发商没有理由拒绝向银行借钱花。”所以说，抵押限售房在业内普遍存在，并不是什么所谓的“问题楼盘”，只是在购买抵押限售房前必须让开发商先到银行“解押”。
开发商有权推荐限售房
根据南京相关政策的规定：有“权力瑕疵”的房屋，如抵押的，在销售时，必须告知购房者；在与购房者签订买卖契约和要求购房者交付房款前，开发商必须先为抵押限售房“解押”。也就是说，抵押限售房在合理正常的程序下，完全可以实现销售。记者在有部分房源抵押的龙吟广场售楼处看到，盖有“抵押红章”的销售许可证原件赫然贴在售楼处的大堂内，也就是说龙吟广场的部分抵押限售房是公开告知前来看房选房的购房者的。龙吟广场开发商创宁实业的销售经理邵旭菁告诉记者：“南京房产局的网上房地产网站上，对我们楼盘的每套房源的抵押、销售、价格都标注得清清楚楚，而且我们在销售抵押限售房前都会再次口头告知购房者，并约定在签订买卖契约前解除抵押，在签订契约后十天内交付房款首期。每一步都符合房产局的政策规定。”“只要开发商有销售许可证，并在告知购房者的前提下，完全可以推荐销售抵押房；只要在签订买卖契约前将房屋解押，就可以正常地签约鉴证。”市房产局抵押科该专业人士再次强调。
能签约鉴证即非抵押房
“现在银行有独套解押和多套解押针对开发商抵押房的灵活政策，就是为了方便开发商销售抵押房的。”抵押科该专业人士告诉记者：“开发商一般会在购房者有意向购买抵押房后，前往银行为该套房源解押，一周左右时间即可完成解押，然后再与客户签订买卖契约。”那么购房者购买抵押限售房是否会承担风险？如何规避风险？据该专业人士介绍，现在买卖房屋所签订的买卖契约不同于以往，目前在签约前必须将购房详细资料输入网上房地产，必须经过房产局认可后才能打开该套销售房源的销售合同，否则根本无法签订买卖契约。抵押房源的合同在解押前是根本打不开的，换句话说，能签合同办鉴证的房屋就不再是抵押限售房了。所以，只要与开发商签订买卖契约后再交付房款，就不会因为是不是抵押房而存在风险。(编辑 田木)
