非法改选“业主委” 柳州市富华苑“维权”起风波

　　新桂网-南国今报记者黄必成 何继权

　　业主大会：非法改选“业主委”

　　“开会啦！开会啦！”5月21日晚8时半许，柳州市富华苑里响起一阵喇叭声。有人在小区里四处走动，用扩音器召集居民开“业主大会”。小区物业管理处门外，摆出了一张书

桌，桌旁支起一盏耀眼的“小太阳”，照亮了一块圆形的空地。听到喇叭声后，陆续有居民从家里走出。9时半左右，记者点了一下人头，前来的人有五六十个。虽然没有出现一呼百应的局面，大会召集者依然决定把会开下去。按照事先的准备，他们号召居民改选小区原来的业主委员会（以下简称“业主委”）。围聚在一起的居民，议论着对现任业主委员会的不满。“那些门面本来就是我们的，凭什么让他们拿来生财？”“用了多少钱我们又不知道！”……议论归议论，但会议召集者一旦要求大家凑到一起“投票”，真正走近会场中心的不多。最后，召集者只好叫与会者签名，相当于投了票。对还没有“投票”的，召集者改天挨家挨户上门请他们签名。几天后，记者采访大会的召集者，他们认为这次召开的业主大会是合法有效的。待业主的签名数量达到一定的程度，新的业主委员会就将诞生，取代现有的业主委员会。召集者认为，他们是在维护小区业主们的合法权益。

　　导火索：门面收入惹纷争

　　“业主大会”的召集者，都是富华苑小区的居民，其中还有人曾是业主委员会的委员，据称后来退出了。因为他们发现业主委员会有很多“问题”。根据记者的采访，一些业主认为存在的问题集中在几点：一是现业主委的成立尽管得到了建设部门的审批和备案，但并没有经过业主大会的同意和选举，35个委员的名单中，有些委员并不是产权人，不具备作业主代表的资格；二是在房开公司撤走时，留下177间车库和两间铺面委托业主委员会管理，每月收得的租金高达2万多元，由业主委来支配，包括给工作人员发工资等。可到现在，业主委没有公布过收支的明细账。按照《物业管理条例》的规定，在没有业主大会的授权下，业主委员会没有权力支配这些钱；三是业主委成立至今，一直没有召开业主大会，业主无法行使监督权利。按理说，业主委是代表业主利益的，富华苑为什么会出现这样的矛盾呢？记者通过采访，发现不满者提得最多的是177个门面出租的收入问题。这应该是部分业主和业主委员会发生矛盾的导火索。近一年来，双方几次闹得不可开交。3月7日，航北社区居委会根据富华苑小区不少业主的联名报告，向该小区的业主委下发了《协调书》，“希望富华苑业主委员会能够响应大部分业主要求，召开全体业主大会。”此文得到业主委的答复是：“业主委员会根据《物业管理条例》的规定，一年召开一次业主大会，本业主委员会决定今年7月召开一次业主大会，近期不召开业主临时大会。”面对这样的答复，在5月21日晚上，部分业主又一次组织开会，“选举”产生了新的“业主委员”27人，前后有306户业主联合签名，同意成立新的“业主委员会”。现任业主委员会就此在小区的大门通告栏上贴出通告：（5月21日）的“业主大会”没有经过业主委的召集，是违法的，新的“业主委员会”没有法律效力。

　　业主委：没有收入谁还来管事

　　富华苑2002年建成，共有居民楼15栋，居民510多户。作为柳州市少数成立了业主委员会的小区，这里的业主自治为何会有那么多波折呢？5月26日下午，记者来到富华苑物业管理部，采访了在这里办公的业主委员会的秘书长蒋少章，另一位叫庞作兴的法律顾问也在场。他们说，业主委员会的工作人员还包括正副主任各一名，以及出纳、会计各一名。他们两个退休了，平时主要由他们坐镇办公室。“他们说我们做得不好，我说做得很好！”蒋少章说起居民的不满，一肚子的委屈。他一口气说出了业主委员会成立以来做的20多件好事：修复2个大门；抽了80多次化粪池；增添了20多张石凳；补充了一张石桌；种了20多株玉兰树；300多棵黄素梅；修补了60多扇窗户；今年春节期间举办了游园活动……他认为，现在“闹事”的来来去去总是那几个人，以为他们“赚了很多钱”，没想到他们其实是在发挥“余热”，为大家做好事。蒋说，他和庞都是业主委聘请来的工作人员，从出租门面的收入中每月领取几百元的工资，属正常的收入。至于出租门面的收入问题，蒋说，富华苑是柳铁腾龙房开公司开发的，房开商撤出之后，将177间门面委托给业主委员会管理。他还向记者出示了有关委托的会议纪要和委托声明。他认为，这些门面是房开商的，人家给你也可以，不给你也可以。现在富华苑由此多了一笔收入，是好事而不是坏事。蒋说，他们拿出了30多个门面给居民免费停放摩托车，只出租140多个门面，每月确实有上万元收入。这些钱30％用于小区设施的维修，70％用于补充物业管理的开支，目前居民每个月每平方米还可得到1毛钱的物业管理费补贴，已经很划算了，他不明白为什么会有人不满意。他认为是有人在误导居民，以为这些钱可以全部用来交纳物业管理费，大家今后就“省钱”了。关于业主委员会的合法性问题，他说是经过居民的正常选举产生的。为此，他还拿出厚厚的两大本签名簿。蒋还出示了盖有社区、街道办事处、柳南区建设局3家单位公章的证书，证明当初业主委员会的成立是经过正当程序合法产生，并得到上级单位认可的。而记者采访小区居民时，有些人说那些签名是事后补的，不能算数。为什么没有召开居民大会？蒋说，他们春节前想开，但那些对他们不满的人抢先召集居民开了，所以就搁置了下来；最近也想开，5月21日那些人又自作主张召开了，只好又搁置下来。蒋说，今年7月以前，他们一定会召开全体业主大会。对于账目的公开问题，蒋认为，他们只是受委托管理这些门面，收入的明细账属于房开公司，公不公开的权利在房开公司，业主委员会没有权利指挥人家。不过他透露，房开公司已有公开的打算。经过近一年的折腾，蒋和庞都表示“不想干了”，认为辛苦还受气。最后他们透露了一个“秘密”：业主委员会的工作人员大多是铁路的家属，因为有这层关系，人家柳铁腾龙房开公司才愿意把门面委托给富华苑的业主委员会管理。以后人家要收回，新的业主委员会也无法干涉。到时候，做工不得钱，谁还愿来义务管理小区的事务？

　　主管部门：新“业主委”不合法

　　在柳州，居民小区成立业主委员会还是新生事物，那么，主管部门怎么看发生在富华苑的问题呢？柳南区建设局副局长陈立新5月31日接受记者采访时说，他们接到该小区部分业主反映业主委员会存在诸多“问题”后，曾到小区去调查，但发现实际情况与反映的不符。而5月21日晚发生的“改选”，由于没有行政主管部门在场，与相关法规不符，该局不承认新选出来的业主委员会。记者采访业主委员会的蒋秘书长时，他说其实很多居民是支持他们的，有些人还担心他们走后小区的情况会变得越来越糟。记者对此也有疑惑，如果真的没有了门面出租的收入，新的业主委还有“自治”的热情吗？接受记者采访时，一位已名列“新业主委”名单的业主说，即使没有收入，他们也会义务为居民办事，图的是业主的合法权益不受侵犯，自己就心安理得了。

　　物管协会：维权要走正当途径

　　针对富华苑发生的“改选”事件，柳州市物业管理协会会长莫太贵这样评价：产生这样的事在所难免，关键在于引导业主通过合法途径维权。莫说，以往发生的问题，多表现为业主委将物业管理公司赶出门之类的事件，像富华苑这样的情况，还是第一例。富华苑业主与业主委员会的矛盾，归结于房开公司所留下的物业带来的利益争斗。其实，能得到房开公司委托管理留下的部分物业，弥补物业经费的不足，在柳州市是很少见的。为了保证这一部分利益的实现公开、公正，业主可通过合理合法的程序进行维权：一是要求业主委员会定期召开业主大会，要求其就业主提出的问题进行解答；二是可向建设行政主管部门投诉，由主管部门调查协调，如果确实存在问题，主管部门应当给予指导和处理；三是如果认为现任业主委员会不作为，可依法进行改选。在行政主管部门到场的指导和监督下，按照规定程序对业主委员会进行改选。柳州市物业管理协会的一位工作人员认为，富华苑出现问题，确有业主委员会工作做得不够细的原因。他认为，业主委员会成立之初，就应该把所拥有的租金收入多少、怎么分配，等等，全部告知业主，以免产生后遗症。记者还从物业管理协会了解到，如今在柳州市，小区里真正成立业主委员会的也就20多家，所占比例并不高，一些小区即使成立了业主委员会，因为属义务工作，也没有多少人热心，等于是空架子。像富华苑这样有额外收入的，独此一家，按理说对吸引业主参与服务工作有利。但是，现在却因为存在利益关系，业主和业主委员会的矛盾反而更深，真叫人莫名诧异。

　　作者：黄必成 何继权

　　（来源：新桂网-南国今报）