错套政策 卖房协议仍有效

　　东方网6月14日消息：为抑制炒楼盘的炒家哄抬楼价，上海市政府在2004年4月20日颁布了期房限转政策，规定自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后方可进行转让并按规定办理房地产转移登记。上家方先生由此将下家邱先生告上法庭，称自己出售的房子属于“期房限转”范畴，要求推翻双方所签《售房定金协议》。然而，法院却没有支持他的诉请。

　　2003年5月，方先生与房产商签订了商品房预售合同，以113.85万元购买了本市常德路500弄内一处商品房，该期房于2005年6月30日前交付，在房产商取得“大产证”后15天内，为业主办理“小产证”。

　　2004年10月28日，方先生通过某二手房中介公司，将该房屋以17..5万元出售给邱先生，约定方先生将该房屋以176.5万元出售给邱先生，在方先生取得小产证后一周内，双方办理转让过户手续。10月29日，邱先生支付给方先生购买该房屋的定金100万元。

　　可在今年3月1日，方先生分别发函给中介公司和邱先生，表示根据市政府去年4月20日颁布的期房限转规定，在没有取得产权证的情况下，期房是不得转让的，要求邱先生领回已支付的房款100万元，却遭到对方拒绝。

　　今年3月14日，方先生一纸诉状告上法院，要求推翻与邱先生达成的期房转让协议。他说根据期房限转规定，其与邱先生所签《售房定金协议》应为无效。特别是目前政府又规定：取得产权证的房屋，若在2年内转让的，需交纳总房价5％的营业税，在这样的条件下转让，显然对自己不利。

　　法院认为，方先生距取得所购房屋产权证，尚有一段时间，因此该房屋的转让条件尚未成就，而市政府的规定亦并不适用本案，遂一审判决方先生败诉。

　　法官点评：

　　本案的关键在于方先生与邱先生所签的只是《售房定金协议》，其中清楚地约定：在方先生取得小产证后一周内，双方才办理转让过户手续，因此并不违反规定，只是方先生届时需要支付5%的营业税。

　　新政实施后楼市纠纷增多

　　房屋买卖下家现在成了违约主角

　　随着中央7部委的5·11楼市新政本月在沪正式落地，上海的二手房市场正日益从卖方市场向买方市场转变。昨日，记者从沪上几家大型中介和房贷公司了解到，新政实施以来，沪上二手房买卖纠纷和房贷纠纷日益增多。

　　知名品牌中介我爱我家负责人告诉记者，5月11日至今整整一个月以来，二手房买卖纠纷数量比往年同期大幅上升。“和以往世道好时的纠纷主要是上家看见房价上涨违约不同，目前的纠纷主要集中在下家，很多人宁愿违约也要暂缓购买房屋。”“比如，楼市新政增加的2年营业税问题，以往所有税费下家都愿意承担，现在下家普遍要求上家承担所有税费，导致成交进行不下去。个别协调不好的，只有诉讼。”

　　另外一类纠纷数量也大幅上升，这就是房贷纠纷。“现在由于新政后银行对于个人房贷审查严格，特别是对于投资客的资信要求渐高，这样的高门槛让很多投资客贷款难或者贷款成数减少、首付增多。”沪上最大的房贷商安家集团有关人士透露，“这样一来，以往那些投资客或者客观上凑不齐多付的首付，或者主观上顺水推舟要退出市场不接盘，导致这类纠纷大幅增长。”

　　作者：郭颖 李鸿光

　　（来源：青年报）