业主维权 听听法院怎么说

　　核心提示

　　老百姓买房子出现了质量问题，可不可以用拒交物业费的方法来向物业公司“要说法”？小区内老百姓的人身财产受到损失，物业公司用不用负责任？

　　就备受关注的小区居民和物业公司纠纷，昨天下午，沈阳市中级人民法院公布了一批

案例，以指导广大业主增强法律意识，有效维护自身的合法权利。物业纠纷已经成为近年来社会热点问题之一，来自沈阳市中级人民法院的数据表明，案件的受理数量在逐年上升：2003年，沈阳市中级人民法院共受理了8件物业合同纠纷案件，2004年这一数字上升为53件，2005年的上半年就已经达到了39件！拍案说法一

　　小区里丢车物业承担部分责任

　　1999年3月18日，孙先生在购买沈阳市沈河区一小区的房屋时，与某房地产实业有限公司签订了一份委托物业管理合同，由沈阳一家物业管理有限公司对该小区进行物业服务管理，承诺全封闭式庭院管理、24小保安系统、防火防盗监控系统管理。

　　2003年12月31日，孙先生购置了一台价值1950元的助力自行车。去年1月9日，该车丢失，孙先生向警方报案，同时向物业公司进行了反映。但物业公司称事发时间的监控录像显示并无异常，该录像资料已被删除。

　　沈阳市中级人民法院二审认定，该物业公司违反了双方管理公约的规定，但孙先生自行车的丢失并不是该违约行为直接造成的。法院最终判决物业公司赔偿孙先生丢失自行车价值的20％，即390元。

　　【法院点评】我国《物业管理条例》规定：“物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”

　　但是，物业服务合同不是保管合同，物业公司对物业管理小区内的财产流失责任要根据不同情况确定。如果物业合同中约定了财产保管服务，在发生财产丢失时，除了符合法定的免责条件外，物业公司要按照双方的协议承担赔偿责任。

　　如果双方没有约定财产保管服务，但物业公司在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，物业公司就应当承担违反义务的违约责任。

　　拍案说法二

　　享受了服务就得交物业费

　　艾先生经营的网吧位于沈阳市皇姑区的某小区内，2003年7月1日，小区的业主委员会和某物业公司签订了物业管理委托合同。合同签订后，这家物业公司进行了物业服务，但艾先生以自己没有和物业公司签订合同、物业公司给其经营的商业网点提供服务不多为由，拒绝交纳物业费。物业公司遂向法院提起了诉讼，将艾先生告上了法庭。

　　艾先生最后输了这场官司。沈阳市中级人民法院最终判定，艾先生将拖欠的物业费支付给物业公司。

　　【法院点评】一些业主拖欠物业费的理由之一，就是没有和物业公司签订物业合同。但是，按照我国的《物业管理条例》，业主委员会和物业公司签订的物业管理合同，对全体业主都有约束力，每个业主都负有交纳物业费的义务。即使业主委员会没有和物业公司签订书面的物业服务合同，但业主只要事实上接受了物业服务，就应该按照实际发生的服务的价格，向物业公司交纳相应的费用。

　　拍案说法三

　　房子有毛病别找物业的“茬儿”

　　2000年1月15日，滕女士入住位于沈阳市和平区三好街的某小区，2003年8月，小区由某公司接管进行物业管理。

　　从2001年11月3日至2003年11月3日，滕女士以房屋存在质量问题、物业公司没有尽到管理服务义务为由，一直没有交纳物业费。2003年12月，物业公司将滕女士诉至法院。

　　沈阳市中级人民法院作出了维持一审判决的裁定，判令滕女士交纳拖欠的物业费，并向物业公司支付违约金。

　　【法院点评】沈阳市中级人民法院提醒市民，不要将由于房屋质量等问题引发的对开发商的不满迁怒于物业公司，拒绝缴纳物业费。实际上，物业公司和业主之间是物业合同关系，开发商和业主之间是商品房买卖合同关系，开发商和物业公司是两个独立的民事主体，互相之间没有承担责任的依据。

　　但是，如果物业合同中约定了物业公司有对房屋维护和修缮的义务，而物业公司没有履行义务的，业主有权拒绝缴纳物业费。

　　拍案说法四

　　占公用部分业主被起诉

　　2003年9月，李先生在某小区购买了一处房屋，当年9月27日，李先生和开发商、物业公司签订了《物业管理公约》，其中的公约附件中明确规定“业主不得在屋顶公共部位安装太阳能热水器”。去年8月，李先生在自家的屋顶安装了太阳能热水器。去年9月，物业公司将李先生诉至法院，要求其拆除屋顶的热水器，并恢复原状。

　　李先生认为，小区的全体业主并没有对其安装太阳能热水器的行为提出异议，也没有授权物业公司起诉；而热水器安装在自家的屋顶上，他人无权干涉。

　　沈阳市中级人民法院维持了一审判决，判令李先生拆除安装在屋顶的太阳能热水器，恢复屋顶原状。

　　【法院点评】本案中，李先生的行为违反了物业公约，给房屋的防水带来了隐忧，影响了房屋其他共有人的权益，因此物业公司作为物业的委托管理人，依据业主委员会的授权开展管理活动，有权纠正李先生可能妨碍房屋正常使用功能的行为。

　　法律释疑

　　物业纠纷的五种类型

　　业主在物业管理区域内财物丢失或人身损害，要求物业公司违约赔偿案件；

　　业主以物业公司没有收费许可或未签订物业合同引起的拖欠物业费纠纷；

　　个别业主占用物业小区公用部分引起的建筑物区分纠纷；

　　物业公司服务质量下降而引起的拖欠物业费纠纷；

　　因房屋质量问题而引起的拖欠物业费等纠纷。

　　法院咋审物业合同纠纷

　　昨日，沈阳市中级人民法院民二庭庭长张东波还向记者详细阐述了审理物业合同纠纷的原则。

　　尊重和保护当事人约定的原则，当事人之间签订的物业合同，只要不违反法律的强制性规定，法院就确认其有效，予以保护。比如业主认为物业公司资质有瑕疵，要求确认合同无效、拒交物业费的案件，法院会认定合同有效。

　　依法平等保护当事人合法权益的原则。比如在长年拖欠物业费诉讼时效的适用问题上，严格按民法通则关于诉讼时效的规定执行。

　　依法规范物业管理，促进健康发展的原则。比如将因房屋质量问题产生的房屋买卖合同纠纷，与物业合同纠纷区别开来，将业主委员会与物业公司签订物业合同的情况与没有物业合同的情况区别开来，保护物业公司作为债权人的合法权益。

　　坚持法律标准与社会效果相统一的原则，审判时注重调解，化解矛盾，促进社会稳定。

　　首席记者　靳室绂