案例解析物业纠纷类型

　　丢东西物业如何赔？

　　业主与物业管理区域内财物丢失或人身损害要求物业公司违约赔偿案件。

　　案例孙先生家住沈阳市沈河区万泉家园，其物业管理公司为沈阳三利物业管理有限公司（简称“三利物业”）。去年初，孙先生一辆价值1950元的助力自行车在小区车棚内丢失

。同年底，他以“安全防护管理不善”为由，将“三利物业”告上法庭，索赔1950元。日前，沈阳中院作出终审判决：“三利物业”赔偿孙先生丢车造成的损失，按原价的20%计算，即390元。

　　案例评析物业服务合同不是保管合同，孙先生丢车一案，物业公司不是直接侵权人，对财产的损失只承担部分赔偿责任，赔偿额度应视其违约情况而定。屋顶安热水器能管吗？

　　个别业主占用物业小区公共部分引起的建筑物区分所有纠纷。

　　案例去年4月，李先生因在自家屋顶安装了太阳能热水器被其所在的物业公司告上法庭。日前，沈阳中院作出终审判决：李先生自行拆除自家屋顶的太阳能热水器，并将屋顶恢复原状。

　　案例评析按照李先生与物业公司签订的协议中，屋顶属于小区公共部分，个人无权占用。此案中，物业公司依据业主委员会的授权，有权要求业主将私自占用的小区公共设施进行排除，对于不服从者可提起诉讼。没签合同该欠费吗？

　　业主以物业公司没有收费许可或未签订物业合同引起的拖欠物业费纠纷。

　　案例艾先生在皇姑区经营一家网吧。2003年7月，网吧所在小区业主委员会与辽宁政兴物业管理有限公司（简称“政兴物业”）签订了“物业管理委托合同”。但艾先生以“自己并未与物业签订合同”为由，拒交物业费。“政兴物业”为此将艾先生告上法庭。沈阳中院审理后判决：艾先生应支付拖欠“政兴物业”3600余元的物业费用。

　　案例评析根据《物业管理条例》中的规定，在业主委员会依法成立后，业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同，对全体业主具有约束力。房屋质量该找物业吗？

　　因房屋质量问题而引起的拖欠物业费等纠纷。

　　案例腾女士从2001年底开始，以房屋存在质量问题、物业公司没有尽到物业管理服务义务为由，两年没交物业费。物业公司将其告上法庭。日前，沈阳中院终审判决：腾女士给付物业公司拖欠了两年的物业管理费，并支付违约金。

　　案例评析物业公司与业主之间是物业合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量存在问题，业主应找开发商进行交涉，而不应以此作为拒交物业费的理由。不满服务能少交钱吗？

　　物业公司服务质量下降而引起的拖欠物业费纠纷。

　　案例沈阳市民刘先生拒交一年零三个月的物业费，理由是物业公司的服务、管理未达到标准，结果被物业公司告上法庭。沈阳中院判决：刘先生给付物业公司968元物业费，按实际标准，为其减免了100余元。

　　案例评析物业公司对公共设施、设备管理不善等未尽的管理职责，业主如有证据证明物业公司违约，可得到减少物业费、获得维修等补偿。如果物业合同中约定了物业公司对房屋有维护和修缮义务，当业主要求物业公司进行维修，而物业公司未履行义务的，业主可根据《合同法》中的规定，拒交物业费。本报记者王欢