看看法院咋判物业纠纷(组图)

http://www.sina.com.cn 2005年06月30日08:25 沈阳晚报

　　“百万买房，千万买邻。”买房要有好的物业环境，这已成为百姓最为关注的话题。市民住进花园小区，在享受物业服务的同时，也出现了新问题：业主与物业公司间的矛盾和争议出现了。物业合同纠纷作为近年来出现的一种新型民事纠纷，其案件受理数量逐年上升。2003年，沈阳中法受理的物业合同纠纷案为8件，2004年就增加至53件，2005年上半年即受理了39件。这些纠纷且多数侵权、违约，解决难度较大。

　　业主如何行使合法权益？物业公司怎样履行职责？6月29日，沈阳中法专门召开新闻发布会，公布了几起物业合同纠纷的典型案例。

　　小区里丢车由谁担责？

　　1999年3月18日，市民孙某购买了万泉家园的一套住宅，与辽宁三利房地产实业有限公司（以下简称三利公司）签订一份委托物业管理合同，三利公司对该小区承诺全封闭式庭院管理，24小时保安系统，防火、防盗监控系统管理。2003年12月31日，孙某购置一台价值1950元的助力自行车（未办理牌照）。2004年1月9日，孙某发现助力车在小区车棚内丢失。孙某报案后，三利公司与孙共同观看了事发时的监控录像。对录像显示情况，孙称当时录像中图像显示为空白，而三利公司称录像显示并无异常，因该录像资料无保留价值，已经删除。

　　孙某于2004年11月4日诉至沈河区法院，以三利公司安全防护管理不善为由，要求赔偿其丢失的车辆损失1950元。法院审理后认为，双方签订的《管理公约》不能视为保管合同。三利公司对孙某的自行车不具有合同保管的义务，自行车丢失原因是因犯罪行为所致，与三利公司无因果关系。一审法院判决，驳回原告的诉讼请求。

　　孙某不服，上诉至沈阳中法。沈阳中法认为，三利公司疏于安全防范管理，违反了双方管理公约的约定，但孙自行车的丢失并不是该违约直接造成的，且安全保卫工作是整个物业服务管理中的一个方面，故三利公司不负有全部赔偿责任，可视其违约情况，应适当做出赔偿，法院终审判决：三利公司赔偿孙某390元。

　　评析：《物业管理条例》明确规定：“物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应依法承担相应的法律责任。”本案判决对于这类案件的审判及物业公司规范管理具有很大的借鉴意义。

　　未签物业合同能否拒交物业费？

　　艾某经营的智能人网吧坐落于皇姑区崇山中路48号的一小区内。2003年7月1日，小区业主委员会、住宅楼业主委员会与政兴物业公司签订《物业管理委托合同》，住宅房的物业管理费为按建筑面积每月每平方米0.65元收取。合同签订后，政兴物业公司按约定进行了物业服务，可艾某以其与物业公司之间没签物业合同，物业公司提供的服务不多为由，拒绝交纳物业费。政兴物业公司于2003年11月7日诉至法院，要求艾给付拖欠的2003年的第3至4季度的物业管理费3611元。

　　法院认为，艾某作为业主，物业服务合同对其具有约束力，其负有向物业公司交纳物业管理费的义务，故判决艾某一次性给付物业管理费3611元。

　　评析：根据国务院颁布的《物业管理条例》规定，业主委员会依法成立后，业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同，对全体业主具有约束力。如业主委员会未与物业公司签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务，业主则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用，作为对其已提供服务的补偿。

　　住房离墙近交不交物业费？

　　2000年1月15日，滕某入住三好家园，并与沈阳巨龙置业有限公司、沈阳好房子物业管理有限公司签订管理公约、进住协议书及管理费收缴协议书。2003年8月，小区由巨龙公司接管物业。入住后，滕某以“房屋存在质量问题，小区围墙距离上诉人房屋过近，巨龙公司没有尽到物业管理服务义务，物业费与服务标准不相符”为由，从2001年11月3日起至2003年11月3日止一直未交付物业费，共计欠费3802元。2003年12月，巨龙公司提出诉讼，要求给付此款及滞纳金。

　　一、二审法院认为，巨龙公司提供了大量的全面的物业服务，滕某作为小区居民，已享受到物业公司的管理服务，应交纳相应的费用。判决滕某给付物业管理费3802元及逾期付款违约金。

　　评析：开发商与物业公司之间是两种不同的法律关系，物业公司与业主间是物业合同关系，而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。业主与物业公司间的权利义务由双方签订的物业合同来约定。而房屋质量等问题属于业主与开发商之间商品房买卖合同调整范畴，业主不能以房屋质量问题，向物业公司主张抗辩，拒绝交纳物业费。如物业合同中约定了物业公司有对房屋维护和修缮的义务，业主要求物业公司进行维修，物业未履行义务的，业主有权拒绝交纳物业费。

　　楼顶安装热水器法院判令拆除

　　2003年9月，李某购买了“水榭花都”的一套房屋。2003年9月27日，李某与沈阳发展房产开发有限公司、沈阳发展物业管理有限公司共同签订了《物业管理公约》，约定禁止在小区共用部位及场地搭建建筑物、构筑物、业主不得在屋顶公共部位安装太阳能热水器。2004年8月，李某在自家屋顶安装了太阳能热水器。同年9月，沈阳发展物业管理有限公司诉至法院，要求李某将屋顶太阳能热水器拆除并恢复原状。

　　一、二审法院审理后判决，李某将安装在屋顶的太阳能热水器自行拆除，将屋顶恢复原状。

　　评析：根据《城市异产毗连房屋管理规定》规定：所有人和使用人对共有、共有的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务。除另有约定外，任何一方不当多占、独占。物业服务质量下降

　　能否要求降低物业费？

　　刘某的住宅坐落于嘉麟花园。2002年5月8日，刘某与物业管理公司签订了《住宅居住、商业网点管理协议》、《公共契约》。协议签订后，刘某认为物业公司对小区门前某酒店的侵权行为未能及时制止，小区环境遭到破坏，物业的管理、服务区域内未完全达到约定标准为由，刘某拖欠了物业公司2003年1月1日至2004年4月30日物业管理费1139.5元，物业公司因此起诉。

　　于洪区法院一审判决，被告给付原告物业费1139.5元及银行利息损失。刘某不服，提出上诉。沈阳中法审理后认为，双方签订的《管理协议》、《公共契约》系互负债务，没有先后履行顺序的双方合同，双方当事人应同时履行各自义务。物业管理公司未按《公共契约》约定，为业主提供符合双方约定的标准服务，系违约行为；刘某不向物业公司交付物业管理费，是对物业公司的违约行为依法行使违约救济权的合法行为，鉴于刘某实际上已接受了物业公司的物业服务，可适当减少交物业管理费金额。法院终审判决刘某给付物业管理费968.75元及相应银行利息。

　　评析：物业公司违约责任如何认定？如果业主有证据证明物业公司违约行为，法院应判令其承担相应的违约责任。根据物业公司提供服务的质量状况，物业公司按质定价，适当减少业主的应交物管费用，体现了对物业公司违约责任的追究。

　　本报记者王野郊图片中心记者张哲摄记者电话：13304032978