物业纠纷法院六案说曲直

　　一个住宅小区好似个家庭，物业就像保姆，24小时默默地打理着一切。每位业主也都希望，交了物业费，能够得到等值甚至超值的服务。然而，业主与物业毕竟唇齿相依，不可避免会发生各种各样的摩擦。如果闹红了脸对簿公堂，就得用法律的利器公平地裁决。

　　据了解，近年来，物业合同纠纷呈上升趋势，沈阳市中级人民法院2003年受理此类案件仅8件，而今年上半年就有39件。而且案件类型新，现有法律法规尚不健全，解决难度大。

昨天下午，沈阳中法召开新闻发布会，对6起非常贴近市民、较典型的物业合同纠纷进行评析。

　　业主可以私占小区公用部分？

　　事件回放：2003年9月，李某购买了水榭花都一套房屋，2003年9月27日，李某与发展房产开发有限公司、沈阳发展物业管理有限公司共同签订了《物业管理公约》，公约约定“禁止在私家花园、平台、露台、屋顶、绿地、道路或者其他共用部位、场地搭建建筑物、构筑物，业主不得在屋顶公共部位安装太阳能热水器。”2004年8月，李某在自家屋顶安装了太阳能热水器。2004年9月，物业公司诉至原法院。

　　审判结果：一、二审法院认为：李某将安装在屋顶的太阳能热水器自行拆除，将屋顶恢复原状。

　　案例评析：根据建设部1989年发布的《城市异产毗连房屋管理规定》规定：所有人和使用人对共有的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务，任何一方不当多占、独占，所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。

　　服务质量下降能否降低物业费？

　　事件回放：刘某住宅坐落于嘉麟花园，2002年5月8日，刘与物业公司签订了合同，但因物业管理公司履行物业管理义务中存在一定的瑕疵，如对金山海鲜大渔港的侵权行为未能及时制止，小区环境遭到破坏，致使其管理、服务区域内未完全达到约定标准。刘某欠物业管理公司2003年1月1日至2004年4月30日物业管理费1139.5元，物业公司因此起诉。

　　审判结果：于洪区人民法院认为，被告给付原告物业费1139.5元及银行利息损失。刘不服提出上诉，沈阳中法认为，物业管理公司未按《公共契约》约定为业主提供符合双方约定的标准服务，是违约行为。刘某不交物业管理费，是因为物业管理公司的违约，但刘某实际接受了物业服务，可适当减少交物业管理费。判决刘某给付物业管理费968.75元及相应的银行利息。

　　案例评析：法院根据物业管理公司提供服务的质量状况，按质定价，适当减少业主的应交物管费用，符合法律规定，体现了对物业公司违约责任的追究。

　　小区里丢东西物业没责任吗？

　　事件回放：1999年3月18日，孙某买了沈阳市沈河区万泉家园小区一住宅，与辽宁三利房地产实业有限公司签订了一份委托物业管理合同，三利公司承诺：全封闭式庭院管理，24小时保安系统，防火、防盗监控系统管理。

　　2004年1月9日，孙某发现自己的助力车在小区车棚内丢失。同年11月4日，他以安全防护管理不善为由将三利公司告上法庭，索赔损失1950元。法院认为助力车丢失是因犯罪行为所致，与三利公司无因果关系。一审驳回起诉。孙某上诉至沈阳中法。

　　审判结果：沈阳中法认为，三利公司疏于安全管理，违反了管理公约的约定，但孙某助力车的丢失并不是物业违约直接造成的，所以三利公司没有全部赔偿责任，最终按车辆总价值20％，即390元赔偿。

　　案例评析：《物业管理条例》明确规定：“物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”

　　没签订物业合同可不交物业费？

　　事件回放：艾某经营的网吧位于某小区内。2003年7月1日，小区业主委员会与政兴物业公司签订《物业管理委托合同》。合同签订后，政兴物业按约定进行了物业服务。但艾某未向物业公司交纳物业管理费。政兴物业公司于2003年11月7日诉至法院，要求艾某付拖欠的2003年第三至第四季度的物业管理费3611元。艾某以其与物业公司之间没有签订物业合同、物业公司给其经营的商业网点提供的服务不多为由，拒交物业费。

　　审判结果：中法认为，艾某作为业主，物业服务合同对其具有约束力，其负有向物业公司交纳物业费的义务。判决艾某一次性给付物业公司物业管理费3611元。

　　案例评析：《物业管理条例》规定，在业主委员会依法成立后，业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同，对全体业主具有约束力。如果业主委员会也未与物业公司签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务，业主则应按照实际发生的服务的价格向物业公司交纳相应的费用。

　　超过诉讼时效就不能维权了？

　　事件回放：杨林华在交纳了1994年9月至1996年12月的物业管理费、采暖费、水费后，不再交纳任何费用。2004年7月19日，杨林华所属的华新国际诉至沈河区人民法院，请求法院判令杨林华给付1997年至2003年的物业管理费、采暖费和水费。

　　原审法院判决杨林华应该给付华新国际1997年至2003年的物业管理费、采暖费和水费。宣判后，双方均不服原审判决，向沈阳中法提起上诉。

　　审判结果：沈阳市中法认为，华新国际向原审法院起诉的时间是2004年7月19日，而其所请求的杨林华应支付拖欠的物业管理费是从1997年1月起至2004年6月30日止，支付拖欠的采暖费分别是1998至1999年度、2002年至2004年度。华新国际应该在得知自己的权利受侵害后的两年之内起诉。对于2002年7月19日前发生的费用应该适用法律关于诉讼时效的规定。最后法院判决杨林华只需支付2002年以后的费用。

　　案例评析：我国《民法通则》规定了诉讼时效制度，如果在法定期限内不行使权利，将导致权利的丧失或权利效力的减损。物业合同适用诉讼时效的规定。

　　房子质量有问题就拖欠物业费？

　　事件回放：2000年1月15日，腾某入住三好家园C座1－1－1号房，并与沈阳巨龙置业有限公司、沈阳好房子物业管理有限公司签订管理公约、进住协议书及管理费收缴协议书。2003年8月，该小区由巨龙公司接管进行物业管理。入住后，腾以“房屋存在质量问题，小区围墙距离房屋过近，巨龙公司没有尽到物业管理服务义务，物业费与服务标准不相符”为由，从2001年11月3日起至2003年11月3日止一直未交付物业费，共欠费3802元。2003年12月，巨龙公司提出诉讼，要求给付此款及滞纳金。

　　审判结果：一、二审判认为，原、被告之间存在物业管理服务关系，巨龙公司提供了大量的全面的物业服务，腾作为该小区居民，已享受到物业公司的管理服务，应交纳相应的费用。判决腾给付物业管理费3802元，及逾期付款违约金。

　　案例评析：房屋质量等问题属于业主与开发商之间商品房买卖合同调整范畴，业主不能以房屋质量问题相威胁，拒交物业费。如果在物业合同中约定了物业公司有对房屋维护和修缮义务，业主要求物业公司进行维修，物业未履行义务的，业主有权根据《合同法》规定，拒绝交纳物业费。