反对划分小区 业主告赢房管局

　　四川新闻网-成都晚报讯

　　本报记者周牧

　　武侯区房管局在将一个大的片区划分成五个物业管理区时，却不考虑原先这个片区里的共用设施的调整和分割。日前，成都市中级人民法院作出终审判决，撤销了该局于2003年

11月24日发出的划分小区的通知，并责令其重新划分。

　　由于该判决判词精当，适用法律准确，而且由于小区的划分在全国具有普遍性，为了统一执法尺度和裁判标准，最新一期《最高人民法院公报》将成都中院作出的这份判决，作为典型案例予以刊登。今后，全国各级法院在审理同类案件时，将依此案例作为判案的参考。

　　维权程序1·行政复议

　　划分大片区业主出来阻止

　　导致武侯区房管局败诉的这场官司，起源于2003年底，该局发出的一份划分“中央花园清水河片区”的《通知》。

　　中央花园清水河片区自1998年开发至今，形成了207栋5726户（套）的大居民区。小区分为一期、二期、三期、精装版一区、精装版二区、沿河别墅等楼群。

　　其中，一期楼群属于沙堰社区居委会，其他楼群属金雁社区居委会。

　　因建设年代较早，该小区公共设施配套有其自身特点，如部分供电设备为小区自管，而该小区内的共用设施、设备及其他物管用房都未作法定权属界定。

　　武侯区房管局出于便于管理的想法，于2003年11月24日发出《通知》，将该片区划分为5个物业管理区域。

　　《通知》发出后，以该区域中的黄金城、王德源、徐金民等为代表的25户业主，表示了强烈的反对意见。为了阻止小区划分，黄金城等人于同年12月29日，向武侯区政府申请行政复议。2004年2月25日，武侯区政府作出《行政复议决定书》，维持了武侯区房管局的决定。

　　维权程序2·法院一审

　　业主：越权划分不顾公共设施，不对哦？

　　随后，黄金城等人以《通知》是人为地制造矛盾，是对广大业主利益的侵害为由，起诉至武侯区法院。

　　黄金城等人向法院表示，按照国务院《物业管理条例》的规定，物业管理区域划分的具体办法“由省、市、自治区、直辖市制定”，而成都市房地产管理局没有就划分小区的办法出台过具体规定，所以武侯区房管局的行为没有法律、法规及政策依据，是超越职权。

　　黄金城等人称，这些楼群是整体以一个小区来建设的，片区的公共设施、设备及娱乐活动场所等，是无法分割的。一旦对此进行划分，会使公共设施、设备所在地的业主，要为整个中央花园片区去承担相应的维修费用。另外，还会让娱乐活动场所所在地以外的其他区域的业主，使用这些场所时受到影响。

　　房管局：依法行政且程序合法，有错吗？

　　武侯区房管局辩称，根据《城市房地产管理法》《物业管理条例》和《四川省城市住宅物业管理暂行办法》等，该局具有包括划分物业管理区域在内的行政职权。

　　同时，从市政管理的角度上看，该小区又分属两个社区居委会管理，小区的大多数业主也希望按照相对独立的院落划属物业管理区域。基于这些原因，房管局以善意的目的，决定对小区进行划分。

　　武侯区房管局还认为，在划分小区之前，房管局征求了街道办事处和社区的意见，又采用问卷的形式取得了大多数业主支持，后经集体研究决定，向武侯区政府报告请示后，才作出了这一行政行为，整个过程程序合法。

　　2004年8月27日，武侯区人民法院作出一审判决，驳回黄金城等25人的诉讼请求。

　　维权程序3·法院终审

　　市中院：没考虑共用设施武侯房管局输

　　一审后，黄金城等25人不服，向成都市中级人民法院提起上诉。

　　成都市中级人民法院审理后认为，根据国务院《物业管理条例》《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》的规定，武侯区房管局具有对“中央花园清水河片区”的物业管理区域进行划分的行政职权。

　　按照《物业管理条例》的相关规定，物业管理区域的划分，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，而武侯区房管局无法证明自己在作出划区决定时，考虑到了这些情况，从而对业主合法权益有可能造成损害。近日，市中级人民法院作出终审判决，撤销武侯区房管局于2003年11月24日对“中央花园清水河片区”业主发出的划分小区的通知，并责令其重新划分该片区物业管理区域。

　　相·关·链·接

　　最高人民法院对此案的裁判摘要：根据《行政诉讼法》第54条第（二）项第一目的规定，没有证据证明行政机关在划分物业管理区域时，已按照《物业管理条例》第九条第二款的要求，考虑了物业共用设施设备的权属、使用与维护等问题的，应判决撤销该行政行为，并责令行政机关重新作出具体行政行为。