买房不过户到手的房子“飞了”

　　由于办事拖拉，购买二手房后的小张没有办理过户手续。然而，没想到卖房者竟以产权人的身份再次就该房与房地产开发公司签订了私房拆迁补偿协议，以产权调换的形式得到了一套3室1厅的住房。小张到法院提出起诉，要求确认该补偿协议无效。法院在近日作出判决，驳回了小张的诉讼请求。

　　明明交了房款，还住了一年多，法院为何不予支持小张的诉求呢？

　　案：

　　哈尔滨市的朱某有两间平房。邻居小张结婚后，因家里住房紧张就承租了这两间平房。一年后，朱某的母亲患重病住进了医院，需要手术治疗。朱某到处借钱，无奈之下，想将两间平房卖掉。小张知道后决定买下房子。双方经协商签订了房屋买卖协议，约定小张支付朱某4万元购房款，付款后10日内双方办理房屋过户手续，办过户手续所需费用二人均摊。小张付了房款后，要求朱某办理房屋过户手续，朱某却称：“咱们是多年的邻居，还信不过我？况且办过户手续还要多花一笔钱，太不值得了。”小张觉得朱某的话有道理，就没有再坚持。

　　一年后，小张听说此房所在区段将要拆迁。于是，他多次找到朱某要求办理房屋过户手续，朱某以各种理由拒绝。很快，拆迁公告发布，朱某与某房地产开发公司签订了私房拆迁补偿协议，他以产权调换的形式得到了一套3室1厅的住房。朱某想把4万元购房款退给小张，被小张断然拒绝。小张认为自己才是房屋的真正主人，于是将朱某及拆迁人房地产开发公司告上了法院，要求确认朱某与房地产开发公司签订的私房拆迁补偿协议无效。

　　最终，法院驳回了小张的诉讼请求。

　　法：

　　房屋买卖合同是一种债的法律关系，只要当事人意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害公共利益和他人合法权益，合同就有效。因此，本案中，朱某与小张的房屋买卖合同依法成立，房屋买卖关系合法有效。但我国法律还规定了这样一个原则：在以法律行为设立、变更、转移不动产物权时，非经登记，不发生物权的变动。因此，本案中虽然房屋买卖双方签订了合同，小张也交付了房款并实际入住一年之久，但由于双方没有办理过户手续，所以，小张不能取得房屋的产权。由于小张不懂法，最终吃了“哑巴亏”。

　　《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定，拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。因此，朱某作为被拆除房屋的所有人同房地产开发公司签订的私房拆迁补偿协议是合法有效的。虽然小张与朱某签订的房屋买卖合同也是有效的，但在这种情况下，已无法继续履行，朱某的行为构成了违约，所以，小张虽然无权要求与房地产开发公司签订私房拆迁补偿协议，但可以要求朱某承担违约责任，赔偿自己的损失。