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中国当前“房地产热”背


http://www.sina.com.cn 2005年07月03日14:17 大众网-城市信报

  一、眼前利益与长远利益房地产业对经济发展的作用认识

  地方政府在推动房地产开发中获得的收入来自两个环节一个是开发用地招拍挂带来的土地转让收益,另外一个是来自于开发转让过程中的税收(目前国内税收主要包括了14个税费种类,例如营业税、所得税、土地增值税等)。这两种收益取决于土地供应数量和地价涨幅,直接影响了地方财政收入的增长水平,一个明显的例子是很多城市的旧城区因土地供应
有限,其财政收入增长水平远远低于新城区域。

  预计未来政策趋势将是趋于更加严格。首先,中央政府将继续严控城市开发用地数量,包括严格限制旧城拆迁的规模,以达到放缓商品房投资规模和创造被动需求的目的。其次,结合开发用地的招拍挂,规定土地在地方政府预算外收入中所占的比例上限,控制这一收入比例不断提高的趋势。再此,实行土地收入的收支两条线,防止地方政府在城市建设上的短期扩张冲动。

  二、外资与央行房地产市场是否成为提款机

  人民币汇率问题是一个从2004年开始被反复炒作的宏观投资主题。去年,香港H股顶着强大的加息压力,走出罕见而强劲的逆向上升走势。对中国内地,由于股权分置等制度性因素有待解决而导致的境内证券市场长期低迷,少量对QFII开放的投资额度,对那些因对境外资本帐户未有效关闭而持续流入的近千亿美元持有人而言,实在是无法藏身,于是一个兼具价格上升预期和良好流通性的国内商品房市场作为了首选替代市场,其市场表现就是以上海为代表的商品房市场到今年4月前节节攀升的火爆表现。

  政府所采取的政策手段基本可以分成三类。一,通过增加普通住房供应、对中小套型、中低价位放给予优惠政策,七部委前所未有地要求各地政府在5月31日前公布享受优惠政策的普通住房标准,并在三部备案,通过满足用于实际居住的消费者需求,减少这些中低收入者对中高档商品房的需求,实现对中高价房价格快速升高撤火的目的。二,在国内商品房短期内涨幅趋势不可改变的情况下,通过严格控制新房的预售和二手房的交易时间来防止短期内已进入资金实现快进快出,降低流通速度,使热钱变成温钱和冷钱,防止这些资金在人民币升值前后发生套汇行为的。

  三、房地产商与市场对超额收益的最后争夺

  从财务报表分析,国内开发商毛利率为33%,参照2004年内地上市公司各个行业的平均毛利水平,这一水平并不算太突出。但是,由于开发商实际投入的自有资金与总的销售收入相比仅是有限的比例,因此拥有远高于各行业平均水平的实投资本回报率。在传统业务模式下,开发商实际支付支付的资金越少,开发商的毛利率就越高。

  实际投资回报的毛利率和商品房价格涨幅正相关,和土地价格涨幅、土地出让金支付比例、建筑与销售成本支付比例负相关,并且开发商毛利率对自有资金支付比例高度敏感。对于所有的发展商而言,在抵御行业利润下滑趋势的同时,将不得不接受传统业务模式走向没落的现实,如万科在十年以前提出利润超过25%的项目不做那样,必须认识到一个平均利润的时代正在加速到来。


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