在线答疑

　　什么是房屋严重质量问题？

　　问：什么是房屋严重质量问题？如何进行法律赔偿？如何与物业进行交涉？

　　【律师答疑】

　　房屋严重质量问题一般指房屋主体结构质量不合格，以及因房屋质量问题严重影响正常居住使用。对此，应由房屋质量监督部门进行鉴定。如果确认存在严重质量问题，买方可以向发展商请求解除买卖合同和赔偿因此遭受的损失，而物业公司通常负责一般房屋质量问题的维修。

　　抵押房屋被查封该怎么办？

　　问：我借给别人10万元，用其自有房屋作为抵押，今年11月10日为还款日期，但该借款人因其他纠纷被人诉诸法院，法院于6月查封了该房屋。请问现在我该怎么办？若11月10日借款人不能还款，我能否行使抵押权？该如何行使抵押权？

　　【律师答疑】

　　您是否可以行使抵押权须分两种情形讨论：如果您已办理了抵押登记，法院虽然可以查封该房屋，但其查封的只能是超过10万元的部分。届时，您仍可以行使抵押权，《担保法》第五十三条规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。因此超过部分由法院执行。如果您没有办理抵押登记，则不能行使抵押权。《担保法》第四十一条规定，当事人以该法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。在现实生活中，很多抵押没有登记，致使最终权利落空。(来源：山西新闻网山西晚报网络编辑：张淑丽)